（2014）鄂黄陂民商初字第00033号
裁判日期: 2014-05-26
公开日期: 2014-07-22
案件名称
武汉晟明物业管理有限公司与魏艳昌物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市黄陂区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉晟明物业管理有限公司,魏艳昌
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂黄陂民商初字第00033号原告武汉晟明物业管理有限公司，住所地：武汉市黄陂区王家河街顺河大街15号。法定代表人吴玉洁，该公司总经理。委托代理人袁小栋，（特别授权代理）。被告魏艳昌。原告武汉晟明物业管理有限公司（以下简称晟明物业公司）诉被告魏艳昌物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月11日立案受理后，依法组成由审判员孟耀华担任审判长，代理审判员王飞、人民陪审员刘义锁参加的合议庭，于2014年3月27日公开开庭进行了审理。原告晟明物业公司的代理人袁小栋、被告魏艳昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告晟明物业公司诉称：被告魏艳昌购买了位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区“日月山水”小区商品房一套，2009年11月14日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》一份，约定由原告为被告提供物业管理服务，被告按期向原告交纳物业管理费，协议还约定了服务标准、收费标准、收费方式及起始时间、违约责任等。被告收房后，原告依约提供了物业管理服务，但被告未按约定交纳物业管理费。双方协议约定，被告拖欠物业费应补交并且从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金。原告催要物业费未果，故诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告交纳自2011年12月18日至2013年12月17日期间的物业管理费2573元；2、被告从逾期之日起按每天0.3%向原告交纳违约金至全部付清之日止；3、被告承担本案诉讼费。原告晟明物业公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据一、原告营业执照、被告身份证复印件，证明原、被告主体身份；证据二、《前期物业管理服务协议》，证明双方的合同关系及相关权利义务；证据三、房屋验收表及交费发票，证明被告收房的事实及交纳了前期物业费后至今再未交纳的事实；证据四、律师函，证明原告向被告催收物业管理费的事实。被告魏艳昌辩称：被告没有交纳物业费是因为没有在小区住，原告也没有告知应当交费，不存在违约；被告后来去交费，原告要求交两年，被告拒绝。被告魏艳昌在本院指定的举证期内未提交证据。经庭审质证，被告对原告提交的的证据一、证据二、证据三无异议，本院依法予以采信；对证据四，被告认为其没有收到律师函，因原告不能证明被告已经收到该催收函，故该证据不能达到其举证目的，不予采信。经审理查明：魏艳昌购买了位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区“日月山水”小区西区10栋1单元302号商品房一套，房屋面积为89.36㎡，2010年12月20日魏艳昌收房。房屋交付前，原、被告于2009年11月14日签订了《前期物业管理服务协议》一份，约定：物业费首次交一年，以后每半年交一次（以协议交房时间为收费开始日期）；收费标准按建筑面积1.20元／㎡（小高层）；业主如违反协议不按时交费应当补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金。协议还对双方的权利义务进行了约定。房屋交付后，魏艳昌按照每平方米1.20元的标准交纳了2010年12月18日至2011年12月17日期间的物业费共1287元。其后，双方因物业费交纳产生纠纷，是此成讼。本院认为：魏艳昌与晟明物业公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，合同双方应当按照合同约定履行各自义务。晟明物业公司依照协议约定为业主提供物业服务，业主应当支付相应的物业费用。协议约定物业费由业主首次交一年，以后每半年交一次。双方前期交纳物业费对应期间的截止时间点为2011年12月17日，故逾期未交纳物业费对应期间的时间起点为2011年12月18日。业主从第二次交费期间开始的半年中的任何一日交纳本周期的物业费均符合协议约定，即每半年交费的截止日期应当为该半年期间的最后一日。截止起诉时止，魏艳昌逾期交费期间共有三段，第一段自2011年12月18日至2012年6月17日期间的物业费交纳截止时间为2012年6月17日，该期间逾期交费违约金也应当自截止日期起算；第二段自2012年6月18日至2012年12月17日期间物业费交纳截止时间为2012年12月17日；第三段自2012年12月18日至2013年6月17日期间物业费交纳截止时间为2013年6月17日。经计算，每个半年期间应当交纳的物业费为643.50元，自2011年12月18日至2013年6月17日应交物业费为1930.50元，逾期交费违约金也应当分段分别计算。第四段的对应期间为自2013年6月18日至2013年12月17日，至起诉时止，第四段交费截止时间尚未届满，故晟明物业公司对该期间的交纳物业费请求不符合协议约定，本院不予支持。魏艳昌辩称其没有入住，物业公司也没有催收，故其不存在违约的理由没有合同及法律依据，本院不予采纳。魏艳昌辩称违约金约定过高，且不应当支付。因其逾期交纳物业费，已经构成违约，依法应当承担违约责任。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将逾期交费违约金调整为每日按欠付物业费的0.3‰计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告魏艳昌支付原告武汉晟明物业管理有限公司物业管理费1930.50元（自2011年12月18日至2013年6月17日止）；二、被告魏艳昌支付原告武汉晟明物业管理有限公司逾期交费违约金207.34元（截止2013年12月11日）；三、被告魏艳昌支付原告武汉晟明物业管理有限公司逾期交费违约金（以1930.50元为本金，自2013年12月12日起至本判决确定的履行期间届满之日止，按每日0.3‰标准计算）；四、驳回原告武汉晟明物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告魏艳昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 孟耀华代理审判员 王 飞人民陪审员 刘义锁二〇一四年五月二十六日书 记 员 吴 婷 来源：百度搜索“”