（2014）云民三初字第96号
裁判日期: 2014-05-26
公开日期: 2015-03-02
案件名称
贵阳欣辉物业管理有限公司与张敏物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
贵阳市云岩区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贵阳欣辉物业管理有限公司,张敏
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2014）云民三初字第96号原告贵阳欣辉物业管理有限公司，地址贵阳市云岩区长冲至黄山冲8幢1单元2层1号。法定代表人张晓燕，职务总经理。委托代理人赵祖锦，男，该公司员工，特别代理。被告张敏，女。委托代理人张凤强，男。原告贵阳欣辉物业管理有限公司诉被告张敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告贵阳欣辉物业管理有限公司的委托代理人赵祖锦及被告张敏的委托代理人张凤强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2008年5月1日原告与贵阳市经济适用住房建设有限公司签订了《物业管理前期服务协议》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同并约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每年的1月至12月。被告系上述物业E-2-＊＊＊号的业主，物业面积66.8平方米，按约定应向原告缴纳从2012年1月1日至2013年12月31日的物业管理费721元，但被告一直拒绝缴纳。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行缴费义务，原告多次催缴未果，特诉至法院请求：1、判令被告支付原告2012年1月1日至2013年12月31日物业管理费721元；2、诉讼费由被告承担。被告辩称，1、贵阳市经济适用住房建设有限公司与原告签订《物业管理前期服务协议》时是否经过公开招投标，原告是否具有合法资质、从业人员是否有合格上岗证，被告不得而知；2、原告并没有提供应有的物业服务，在小区安全、绿化、房屋修缮及配套设备维护等方面服务均不到位，小区内杂草丛生，已发生多起偷盗事件，小区配套设施损坏无人处理，另外原告阻挠小区业主委员会成立，收取物业管理费不开发票，只开收据，被告有权拒交物业管理费；3、原告严重损害和霸占小区业主的权益和财产，私自将小区公共通道及休闲广场、篮球场等作为停车场进行营业性收费，对小区游泳池进行营业性收费，并将小区地下室、物管用房租给商家作为营业性场所，所得款项全部被物管公司侵吞。另外，原告未经小区业主同意，同意商家进小区进行商业宣传、摆摊，收取费用。在给小区业主进行一户一表安装过程中，原告任意虚报水费，强迫业主缴纳高额水费。综上，被告认为，原、被告双方无合同关系，如果原告想继续留在小区为业主服务，必须与业主进行沟通，提出各项整改措施，被告现处于投诉无门的境地，只有用拒付物管费进行维权，请求法院依法判决。经审理查明，原告贵阳欣辉物业管理有限公司获准从事物业管理业务时间为2007年8月6日。2008年4月29日原告与贵阳市经济适用住房建设有限公司签订《世纪园一期物业管理委托合同》，成为贵阳市云岩区蛮坡世纪园一期小区物业管理服务方。该《世纪园一期物业管理委托合同》对物业基本情况、委托管理事项、双方权利义务、物业服务要求和标准、物业服务费和维修费用及违约责任等事项进行了约定（其中物业服务费约定标准暂定价格为住宅按每平方米0.45元，非住宅按每平方米0.8元），并约定合同在小区业主委员会按规定程序成立后自然终止。被告张敏为该世纪园小区E-2-＊＊＊号房屋业主，因张敏对原告提供的物业服务不满，认为原告在小区停车管理、配套设备维护管理以及绿化、卫生等方面未尽责任，拒交2012年1月1日始至2013年12月31日物业管理费721元，原告催缴未果，遂诉至法院请求如前。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的《世纪园一期物业管理委托合同》、资质证书，被告提交的照片等证据及庭审笔录在卷佐证，经举证、质证，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告2008年4月29日与建设单位贵阳市经济适用住房建设有限公司签订《世纪园一期物业管理委托合同》，被告作为该小区业主，上述合同对其具有约束力，被告以其与原告无合同关系提出抗辩，理由不能成立。合同成立后，原告作为贵阳市云岩区蛮坡世纪园一期小区物业管理服务方为小区提供了物业服务，被告理应支付相应费用，虽然被告对原告提供服务质量不满，但拒交服务费并非提高原告物业服务质量的有效手段，并且被告拒交行为，一定程度上可能影响原告正常经营，导致原告服务质量下降，长久将影响包括被告在内的世纪园一期小区所有业主的正常物业要求，因此本院认为，被告应当按照《世纪园一期物业管理委托合同》约定标准向原告交纳拖欠物业管理费，故对原告要求被告支付2012年1月1日至2013年12月31日期间物业管理费721元之请求予以支持。同时，本院亦认为，服务质量是物业服务企业生存之本，原告应重视被告提出的合理要求，积极整改、提高服务水平，从根本上解决双方争议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、国务院令第504号《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”之规定，判决如下：被告张敏于本判决生效之日起10日内一次性支付原告贵阳欣辉物业管理有限公司2012年1月1日至2013年12月31日物业服务费721元。案件受理费50元，由被告张敏承担（此款原告已预交，被告在履行上述判决时一并支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长 刘咏梅代理审判员 武晋军代理审判员 蒋毅贤二〇一四年五月二十六日书 记 员 龙 茜 来自：