（2012）历城民再初字第8号
裁判日期: 2014-05-26
公开日期: 2014-10-28
案件名称
赵xx与山东大地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
法院
济南市历城区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
赵某某,山东大地房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：第十二条，第十八条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2012）历城民再初字第8号原告赵某某，男，1977年8月2日出生，汉族，无业，住济南市。委托代理人查才有，山东才有律师事务所律师。被告：山东大地房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：张辉，董事长。委托代理人：王诗海，山东高信律师事务所律师。委托代理人：陈红，山东高信律师事务所律师。原告赵某某与被告山东大地房地产开发有限公司（简称大地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2009年12月23日作出（2009）历城民商初字第1988号民事判决，赵某某不服，向山东省济南市中级人民法院提起上诉。山东省济南市中级人民法院于2010年8月20日作出（2010）济民一终字第627号民事判决，已发生法律效力。赵某某仍不服，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2012年3月20日作出（2011）鲁民提字第275号民事裁定，撤销济南市中级人民法院（2010）济民一终字第627号民事判决和济南市历城区人民法院（2009）历城民商初字第1988号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告赵某某的委托代理人查才有，被告大地公司的委托代理人王诗海、陈红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年7月24日，原告对象代表原告与被告签订《大地华园》认购书，订购被告开发的位于济南市华龙路1110号1号楼的房屋四套，总面积为656.22平方米，总价款为4035753元，原告对象按照合同约定交付定金4万元。后原告与其对象分别与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，四套房屋中的2701、2702室以原告对象的名义购买，2703、2704室以原告的名义购买。原告与其对象所购买的房屋总价款一样，分别为2017876.5元。合同签订后，原告交清了购房款。同日，原、被告双方签订补充协议，约定被告保证在该房屋交付使用后18个月内将该宗土地的出让年限由40年变更为50年。否则被告给予原告已付房款的20%作为赔偿违约金。但被告至今未将土地使用年限变更为50年，请求判令被告向原告支付违约金403575.3元，并承担本案全部诉讼费用。被告大地公司辩称：一、原、被告签订的补充协议违反法律法规的强制规定而无效。二、原告的实际损失没有发生，被告不可能把40年以后未可知的损失提前支付，因此违约金主张无事实根据。经审理本院认定，2007年8月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告位于济南市历城区华龙路1110号大地华园1号楼2703、2704室房屋两套，建筑面积为328.11平方米，房价为每平方米6150元，总价款为2017876.5元。同日，原、被告双方签订补充协议，约定被告保证在该房屋交付使用后18个月内将该宗土地的出让年限由40年变更为50年。否则被告给予原告已付房款的20%作为赔偿违约金。合同签订后，原告于2007年8月23日缴纳购房款797876.5元，于2007年12月15日缴纳购房款1200000元，加上先期交付的20000元，已交清全部购房款2017876.5元。2008年4月，被告将原告所购买的商品房交付原告使用。原告已就涉案房屋取得房屋所有权证。2009年10月，被告未能将原告所购买房屋的土地年限由40年变更为50年。另查明，被告大地公司以出让方式取得济南市历城区华龙路1110号土地的使用权，现该宗土地上共建有1、2号楼两幢建筑物，1号楼建筑面积为20472.91平方米，设计用途为办公，2号楼建筑面积为17579.89平方米。2006年2月16日，被告因取得该宗土地使用权共向济南市财政局国库处缴纳了3339587.20元的土地出让金。济南市人民政府于2006年6月23日为被告颁发了历城国有（2006）第500080号国有土地使用证。该土地使用证载明的地点用途为商业用地，终止日期为2046年4月22日。上述事实，由原被告所举证据及双方当事人的当庭陈述予以证实，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点有以下两点：一是双方签订的补充协议是否有效；二是被告是否应向原告支付违约金。关于第一个争议焦点，本院认为，该问题的关键是法律法规是否允许变更土地的使用年限。双方补充协议约定被告将该宗土地的使用年限由40年变更为50年，并未约定通过什么途径变更。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”根据上述规定，不同用途的土地，其土地使用权出让的最高年限是不相同的，但法律并不禁止通过变更土地用途进而更改土地使用权出让年限。因此，双方签订的变更土地年限的补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该补充协议本院认定有效。关于第二个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原告购买的房屋交付使用后18个月内，大地公司未能按照约定变更涉案土地使用权出让年限，构成违约，应当按约定向原告支付已付房款的20%作为违约金。原告已付房款2017876.5元，违约金数额应为403575.3元。对原告的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条、第十八条的规定，判决如下：被告山东大地房地产开发有限公司于本判决生效之日十日内向原告赵某某支付违约金403575.3元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7354元，由被告山东大地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审判长 张承兵审判员 韩道华审判员 彭东年二〇一四年五月二十六日书记员 于文凤 微信公众号“”