（2013）银民初字第493号
裁判日期: 2014-05-26
公开日期: 2014-12-23
案件名称
原告张桂珍与被告孙国涛、第三人陈永明、马鑫租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北海市银海区人民法院
所属地区
北海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张桂珍,孙国涛,陈永明,马鑫
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款，第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区北海市银海区人民法院民 事 判 决 书（2013）银民初字第493号原告：张桂珍。委托代理人：郭思家（系原告张桂珍的儿子），男，满族。被告：孙国涛。委托代理人：李仕伟，广西盛力律师事务所律师。第三人：陈永明。第三人：马鑫。原告张桂珍与被告孙国涛、第三人陈永明、马鑫租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月2日受理后，���职权追加马鑫为第三人参加诉讼，本案依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告申请庭外和解六个月，本院依法予以准许。原告张桂珍及其委托代理人郭思家、被告孙国涛及其委托代理人李仕伟到庭参加诉讼，第三人陈永明、马鑫经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告张桂珍诉称，2013年8月17日，原、被告签订房屋转租协议，由原告承租被告所租赁的银滩明记海鲜岛后客房共14间，承租期为2013年8月17日至2016年4月1日，转租费用10万元，房租费每月7000元。合同签订后，原告于8月19日支付租金30000元给被告。在原告组织工人装修所承租的房屋期间，被告与原房主陈永明发生争执，2013年8月20日15时左右，被告无故将承租房屋天花板砸毁，并强行收回房屋钥匙，致使装修无法继续进行，原告曾于8月21日向北海市公安局银海分局报案，并多次与被告交涉终止合同未果。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋转租协议》；2、被告退还房屋租金30000元；3、被告赔偿装修水泥砖300元、装修地板砖1080元、人工费用300元、交通费及装修材料运输费用200元，共计1880元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告孙国涛辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，原房主陈永明同意被告转租，被告有转租权；二、原告主张被告违约没有证据证实，被告是因涉案房屋天花板漏水与原房主发生争执；三、依照合同约定，原告在2013年9月15日前应支付70000元给被告，但目前仅支付了30000元。综上，原告请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。第三人陈永明、马鑫未作答辩，未到庭参加诉讼。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：一、《房屋转租协议》，拟证实原告、被告于2013年8月17日签订房屋转租合同；二、《收条》，拟证实被告收到原告支付的租金30000元；三、《收货单》，拟证实原告花费的装修费1080元；四、《110出警现场回执单》，拟证实因被告砸毁房屋，原告报警的事实；五、《关于承租人告知转租人解除<；；房屋转租协议>；；的函》，拟证实原告向被告发出解除合同通知的事实；六、《EMS快递单》，拟证实被告已经收到函；七、视频，拟证实被告默认解除合同，并用原告所购买的装修材料装修涉案房屋；八、《收款收据》：拟证实被告开始经营涉案房屋用于宾馆住宿。九、《视频》、《照片》：拟证实被告顾客入住及结账情况。十、《照片》五张，拟证明门上有锁和钥匙。被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、《房屋租赁合同��，拟证实明记海鲜大排档由第三人马鑫向陈永明承租；2、《声明》，拟证实原房主陈永明允许被告转租；3、《房屋租赁合同》，拟证实第三人马鑫将房屋转租给孙国涛，2013年8月28日，第三人陈永明与被告签订租赁协议。4、《合作协议》，拟证实被告与第三人马鑫是合作关系，双方共同投资合作经营明记海鲜岛大排档。第三人陈永明在举证期限内中提供以下证据：《房屋租赁合同》，拟证实被告与第三人陈永明于2013年9月23日解除租赁关系。第三人马鑫在举证期限内中未提供证据。本案审理期间，经原告申请，本院依法向北海市公安局咸田边防派出所调取2013年8月21日出警情况。《处警现场情况登记表》，拟证实2013年8月17日被告将原告租赁的房屋天花板砸坏的事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人陈永明、马鑫既不答辩也不到庭参加诉讼，视为其已自愿放弃答辩和质证的诉讼权利。经庭审质证，被告对原告提供的证据一、二、六的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据三、四、五、七、八、九、十均有异议，认为证据三、四与房屋租赁合同没有关系，证据五只是原告单方提出解除合同，证据七、八、九不具备真实性和关联性；证据十是逾期提交的证据，不予认可。被告对第三人陈永明提供的证据的关联性有异议，认为被告与第三人陈永明解除合同的时间是在原告起诉之后，与本案无关。原告对被告提供的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性没有异议，对证据4的真实性有异议，认为第三人马鑫当时在国外，无法与被告签订协议。对第三人陈永明提供的证据没有异议。被告对证据1的关联性有异议，认为该证据与本案无��。本院认为，被告对原告提供的证据一、二、六没有异议，原告对被告提供的证据1、2、3没有异议，本院予以确认。原告提供的证据三证明原告装修花费的费用；证据四与原告申请本院调取的证据，证明原、被告发生纠纷的经过及咸田边防派出所出警处理原、被告纠纷的事实；证据五与证据六，证明原告发出的函被告已收悉；上述证据本院予以采纳。原告提供的证据七、九无法证实视频收集的合法性；证据八无法达到原告的证明目的；证据十与本案没有关联性；原告提供的上述证据本院不予采纳。被告提供的证据4证明被告与第三人马鑫就银滩明记海鲜岛经营事宜达成的合作协议，与本案存在关联性，本院予以采纳。第三人陈永明提供的证据证明陈永明已经与被告解除租赁关系，本院予以采纳。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2013年2月13日，第三人���永明与第三人马鑫签订《房屋租赁合同》，双方约定：陈永明将其所有的银滩明记海鲜大排档所有场地及设备出租给马鑫经营和使用，租期从2013年4月1日至2016年4月1日止。同年8月10日，陈永明出具《声明》，承诺同意马鑫在租赁期内将房屋转租给他人经营，他人可以继续转租。2013年8月15日，被告与第三人马鑫签订合作协议，双方约定共同经营银滩明记海鲜岛大排档。2013年8月17日，原告与被告签订《房屋转租协议》，双方约定：被告将银滩明记海鲜岛后客房共14间转租给原告，租期从2013年8月17日至2016年4月1日，转租费100000元，房租费每月7000元，每年租金于当年4月1日前一次性付清。2013年8月19日，原告支付30000元租金给被告。合同签订后，原告组织工人装修房屋，购买地板砖花费1080元，后被告使用原告的水泥砖进行装修。因被告与原房主陈永明发生纠纷，2013年8月20���，被告将承租房屋天花板砸毁，次日，原告的儿子郭思家向北海市公安局银海分局110报警，北海市公安局咸田边防派出所出警处置。2013年8月25日，原告向被告发出《关于承租人告知转租人解除<；；房屋转租协议>；；的函》，要求解除与被告签订的《房屋转租协议》。2013年8月28日，第三人陈永明与被告签订《房屋租赁合同》，约定：陈永明将明记海鲜岛大排档出租给孙国涛经营使用，租期从2013年4月1日至2016年4月1日止。2013年9月23日，第三人陈永明与被告解除租赁关系。本院认为，原告与被告签订的《房屋转租协议》是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……”的规定，被告与第三人陈永明于2013年8月28日签订租赁合同，��永明出具《声明》同意承租人转租明记海鲜岛，并且转租人可以继续转租，故被告的转租行为合法有效。原告主张被告未经原房主陈永明同意转租，没有事实根据和法律依据，原告的主张不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行的；根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告与陈永明发生纠纷后砸毁房屋天花板，并于2013年9月23日与第三人陈永明解除租赁关系，被告的违约行为导致原告与被告签订的《房屋转租协议》不能实现合同目的，故原告起诉请求解除《房屋转租协议》并返还租金30000元符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告应当赔偿装修材料地板砖费用1080元，被告承认使用了原告的地板砖，原告的请求本院予以支持。原告请求被告赔偿装修材料费水泥砖300元、人工费用300元、交通费及装修材料运输费用200元，没有提供证据证实，原告的主张没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、九十七条、第二百二十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张桂珍与被告孙国涛于2013年8月17日签订的《房屋转租协议》；二、被告孙国涛应返还给原告张桂珍租金30000元；三、被告孙国涛应赔偿给原告张桂珍装修地板砖费用1080元；四、驳回原告张桂珍的其他诉讼请求。本案受理费299元，由原告张桂珍负担19��，被告孙国涛负担280元。上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费598元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动���回上诉处理。代理审判员 钱 芳二〇一四年五月二十六日书 记 员 蒋兴娜附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行的；根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十四条第一款承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”