（2014）和民二初字第0143号
裁判日期: 2014-05-23
公开日期: 2014-09-05
案件名称
宁赵云与张泰祥房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市和平区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁赵云,张泰祥,天津市佳诺房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十五条，第一百二十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2014）和民二初字第0143号原告宁赵云。被告张泰祥。委托代理人陶颖，系被告之妻。委托代理人卢子涛，天津长天律师事务所律师。第三人天津市佳诺房地产经纪有限公司，住所地本市和平区昆明路景阳里7门10－4。法定代表人刘虹，经理。委托代理人元绍杰，系该公司职员。原告宁赵云与被告张泰祥及第三人天津市佳诺房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月27日受理后，依法由代理审判员沈伟光适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁赵云，被告张泰祥及其委托代理人陶颖、卢子涛，第三人天津市佳诺房地产经纪有限公司的委托代理人元绍杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁赵云诉称，2013年12月4日原告与被告之妻陶颖在第三人处签订《房屋买卖合同》。该合同约定，原告购买被告位于天津市和平区×房屋，建筑面积51.28平方米，总房款1382000元。产权转移手续由中介公司负责办理，买卖双方应积极协助和配合经纪方办理相关手续。卖方在签署本合同之日起1个月内（2014年1月5日之前）还清贷款并注销房屋抵押权。逾期超过30日的，守约方有权解除合同。合同签订后，原告如约向被告支付了购房定金20000元。依据合同约定，被告应当积极办理银行贷款还清和所有权更名等所有凭证和手续。原告在2014年2月12日询问中介公司时，得知被告仍未按照合同约定还清银行贷款和注销房屋抵押权，并告知被告表示拒绝履行合同，直至现在，被告仍无理拒不办理相关手续。2014年2月15日在中介公司的主持下，双方未就合同中相关问题达成协议。原告主张解除合同并要求被告双倍返还定金40000元，但遭到被告拒绝，被告表示只返还定金20000元，故起诉要求：1、解除双方的买卖合同；2、被告返还原告定金40000元、赔偿中介费损失28200元并承担诉讼费用。提交证据：1、原、被告及第三人签订的房屋买卖合同；2、定金收条；3、中介服务费收据；4、原告出售自有房屋签订的买卖合同。被告张泰祥辩称，履行合同过程中，由于银行没有批准提前还贷，造成被告无法履行合同，被告本身不存在违约行为，所以不存在双倍返还定金问题；原告没有向被告交纳过中介费，所以也不存在返还问题，为此，不同意原告的诉讼请求。提交证据：1、按揭贷款提前还款手续；2、中国建设银行个人贷款提前还本申请审批表。第三人天津市佳诺房地产经纪有限公司述称，服从法院判决。提交证据：被告委托其爱人陶颖卖房委托书。经审理查明，2013年12月4日原告与被告之妻陶颖在第三人处签订《房屋买卖合同》。约定主要事项：被告委托其爱人陶颖将其名下位于天津市和平区×房屋出售给原告，建筑面积51.28平方米，总房款1382000元。原告在合同签订之日应向被告交付定金20000元，同时应向第三人支付居间服务费27600元和贷款服务费600元。被告确定在2014年1月5日前还清贷款并注销该抵押权，同时原告须筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，双方须在2014年1月8日前签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，并将定金及首付款存入房管局指定的资金监管机构。合同签订后，原告按照合同约定交付被告定金20000元，并支付第三人居间服务费27600元和贷款服务费600元。被告于2013年12月5日向中国建设银行天津分行南开支行申请提前还贷未果。为此，双方通过第三人口头商定将被告还贷时间延至2014年1月底。到期后，被告仍未能完成还贷事宜，以致双方在合同中约定的其他事项未能履行。之后，双方在第三人的撮合下多次协商合同履行事宜，但未能达成一致意见，为此双方成讼。庭审中，被告表示不同意解除房屋买卖合同。上述事实，有当事人的当庭陈述和提交的证据予以证实，经质证，本院予以确认。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。被告对其妻陶颖代理被告与原告签订房屋买卖协议的行为表示认可，该协议系当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性及禁止性规定，该合同依法成立，受法律保护。各方当事人均应按照合同的约定行使权利、履行各自的义务。被告作为涉诉房屋的所有人，在与原告签订房屋买卖合同前，明知该房屋存在按揭贷款的情况下，若出售该房屋应当先提前还清贷款并注销抵押权，方能顺利完成房屋的买卖行为。现被告抗辩提出其未能按照合同履行还贷义务是由于贷款银行拖延办理提前还贷事宜所致，不构成合同违约，不应承担相应的责任。我国合同法规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按约定解决。据此，被告的抗辩意见不能成立，本院不予支持。我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。由于被告未能按照合同约定的在2014年1月5日前还清贷款并注销该抵押权，已构成合同违约，应当承担违约责任。基于被告的上述违约行为，导致合同约定的后续买卖事项无法实施，原告无法实现合同目的，故原告要求解除房屋买卖合同，并要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院予以支持。我国法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。基于被告的违约行为已给原告造成中介费27600元的实际损失，故被告双倍返还原告定金后应当继续赔偿原告7600元的损失。庭审后，原告表示放弃主张贷款服务费600元的诉讼请求，本院照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十一条，《最高人民法院关于买卖合同若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的房屋买卖合同；二、被告双倍返还原告定金40000元；三、被告赔偿原告中介费损失7600元。四、驳回原告的其他诉讼请求。上述给付事项于本判决生效之日起十日内付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1505元减半收取752.5元，由原告负担150元，被告负担602.5元。被告负担的部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 沈伟光二〇一四年五月二十三日书 记 员 张 君附：本裁判文书所依据的法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按约定解决。《最高人民法院关于买卖合同若干问题的规定》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：搜索“”来源：