（2014）中一法民一初字第713号
裁判日期: 2014-05-23
公开日期: 2014-09-23
案件名称
深圳市万科物业服务有限公司中山分公司与陈跃勇物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市万科物业服务有限公司中山分公司,陈跃勇
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第六十条第一款，第一百零九条，第一百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法民一初字第713号原告：深圳市万科物业服务有限公司中山分公司，住所地广东省中山市。负责人：周媛，总经理。委托代理人：黎细红，员工。被告：陈跃勇，男，1980年5月23日出生，汉族，身份证住址湖南省茶陵县。原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司（以下简称万科物业公司中山分公司）诉被告陈跃勇物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月28日受理后，依法由审判员刘宇独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黎细红到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告万科物业公司中山分公司诉称：被告于2010年12月27日与中山市万科房地产有限公司（中山万科城市风景花园小区的开发商）签订《广东省商品房买卖合同》，购得中山万科城市风景花园×苑×座×房房地产一套，面积为89.12㎡。合同附件五《物业管理协议》约定了前期物业管理单位为原告万科物业中山分公司。涉案房屋按约定交付使用。根据《中山万科城市风景花园物业服务合同》的约定，被告应按住宅小区2.38元／㎡向原告缴纳物业管理费，业主或物业使用人应于每月15日前交纳当期的物业服务资金，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠缴总额的0.1%支付违约金。被告自2012年4月以来无任何理由，一直拖欠物业管理费用，至今已拖欠21个月。为维护自身合法权益，原告特具状至法院请求判令：1.被告立即向原告支付拖欠的自2012年4月至2013年12月的物业服务费用4448.64元及违约金1392.7元；2.被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告变更违约金计算方法为，以每月拖欠物业管理费为本金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍分段计算。原告对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.商品房买卖合同；2.物业服务合同；3.业主资料卡；4.委托银行代收款协议书；5.欠费明细表；6.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表；7.中山市建设工程竣工验收备案登记证。被告陈跃勇在法定答辩期限内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证、举证。经审理查明：2010年12月27日，被告陈跃勇与中山市万科房地产有限公司签订商品房买卖合同，约定由被告购买中山市万科房地产有限公司开发的中山市南区城南一路万科城市风景花园×苑×座×房房地产，建筑面积为89.01平方米。2012年3月30日，中山市万科房地产有限公司将涉讼房地产交付给被告使用。2010年9月1日，万科城市风景花园业主委员会与原告之间签订《中山万科城市风景花园物业服务合同》，约定：由原告管理中山万科城市风景花园商住小区，物业服务费按业主拥有物业的建筑面积计算，收费标准为“多层住宅：1.5元／月／平方米；带电梯的多层、小高层、高层住宅：2.38元／月／平方米；情景花园、合院美墅、中央美墅、TOWNHOUSE：1.98元／月／平方米”。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向原告交纳当期的物业管理费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向原告支付违约金。该物业服务合同还约定了其他事项，并由万科城市风景花园业主委员会及原告盖章确认。被告每月产生物业管理费211.84元（89.01平方米×2.38元／月／平方米），被告自2012年4月开始拖欠物业管理费，原告多次向被告追讨未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。被告陈跃勇与中山市万科房地产有限公司签订商品房买卖合同以及原告与万科城市风景花园业主委员会签订的中山万科城市风景花园物业服务合同均是当事人真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，均合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，涉案商品房买卖合同中关于前期物业管理费的约定及原告与万科城市风景花园业主委员会签订的中山万科城市风景花园物业服务合同对被告陈跃勇均具有约束力，被告应依约向原告交纳物业管理费。被告未按物业服务合同的约定交纳物业服务费用已构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定承担继续履行以及支付利息的违约责任。本案中，原告主张的是2012年4月至2013年12月期间的物业管理费以及违约金，被告应向原告支付自2012年4月至2013年12月期间的物业管理费4448.64元（211.84元／月×21个月）及违约金。关于违约金问题，合同约定被告逾期交纳物业管理费的应按每日1‰的标准支付违约金，原告自愿申请将违约金标准降低为按银行贷款利率的四倍分段计算，是原告自由处分自己民事权利的行为，符合法律规定，本院予以准许，被告应当按照银行贷款利率的四倍向原告支付逾期付款违约金。被告陈跃勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担。综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告陈跃勇于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司支付2012年4月至2013年12月期间的物业服务费4448.64元及相应违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的物业服务费211.84元为基数，从次月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至本判决确定的履行期限之日止）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告深圳市万科物业服务有限公司中山分公司已预交），由被告陈跃勇负担（被告陈跃勇于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 刘宇二〇一四年五月二十三日书记员 陈璐 来自