（2013）虹民三（民）初字第676号
裁判日期: 2014-05-23
公开日期: 2015-08-27
案件名称
上海诗馨酒店管理有限公司与上海荣德投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海诗馨酒店管理有限公司,上海荣德投资管理有限公司,上海医药分销控股有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六十条第一款，第九十七条
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2013）虹民三（民）初字第676号原告上海诗馨酒店管理有限公司。法定代表人桑张潮。委托代理人曹燕，上海市远东律师事务所律师。被告上海荣德投资管理有限公司。法定代表人颜勇。委托代理人孙联，北京同一源（上海）律师事务所律师。委托代理人陈志海，上海市诚建成律师事务所律师。第三人上海医药分销控股有限公司。法定代表人楼定波。委托代理人庄鲍林，上海市金茂律师事务所律师。委托代理人刘彦翎。原告上海诗馨酒店管理有限公司（以下简称诗馨公司）与被告上海荣德投资管理有限公司（以下简称荣德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，追加上海医药分销控股有限公司（以下简称医药公司）作为本案第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告诗馨公司的委托代理人曹燕律师、被告荣德公司的委托代理人孙联律师、陈志海律师、第三人医药公司的委托代理人庄鲍林律师、刘彦翎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诗馨公司诉称，诗馨公司与荣德公司于2009年8月7日签订了《上海市房屋租赁合同》，合同约定：荣德公司将本市虹口区峨眉路XXX号一楼（建筑面积为271.5平方米）、三楼、四楼（建筑面积共计2，772平方米）的房屋（以下简称系争房屋）出租给诗馨公司开设宾馆使用；该房屋每日每平方米的租金为：一楼2.50元，三、四楼为2.10元，月租金总计为197，706元；并约定房屋租赁保证金为593，118元；且荣德公司向诗馨公司交付了该房屋的《产权证》和产权人同意其转租的证明。合同签订后，诗馨公司分别于2009年8月19日支付了租赁保证金593，118元，8月24日支付了房屋租金593，118元。后荣德公司向诗馨公司交付了系争房屋，诗馨公司并进行装修。装修过程中，诗馨公司发现租赁合同约定的面积与实际面积相差很大，遂与荣德公司进行沟通，要求按照实际租赁面积支付租金，但荣德公司未予答复。后诗馨公司的装修工程于2010年2月完工，酒店于同年3月开始营业。2010年4月，医药公司通知诗馨公司其与荣德公司的租赁合同已经于2010年4月8日解除，要求荣德公司撤出峨眉路XXX号，并通知诗馨公司不要再支付租金给荣德公司。荣德公司于2010年4月29日撤离峨眉路XXX号房屋。2010年10月12日，医药公司起诉至虹口法院，要求荣德公司腾房并支付房屋租金，诗馨公司作为该案第三人参加诉讼。虹口法院作出判决，解除了医药公司与荣德公司的《租赁合同》，并要求诗馨公司迁出系争房屋，将该房屋交还医药公司。诗馨公司不服该判决提出上诉，要求继续履行与荣德公司的租赁合同，按照实际面积继续租赁房屋。二审审理中，诗馨公司提出与荣德公司所签定的合同附件显示，所承租房屋的三、四楼面积比租赁合同约定的少234.28平方米，所承租的一楼部位中，有102.75平方米被荣德公司另行出租给了其他单位，应在所承担的租金和使用费中作相应扣除，医药公司表示同意。但医药公司对荣德公司未经其同意对系争房屋改建开设宾馆提出异议，对诗馨公司与荣德公司签订的租赁合同不予认可，故二审法院作出判决。诗馨公司认为，荣德公司未征得医药公司的同意，将房屋出租给诗馨公司作为宾馆使用，并提供了虚假的《转租证明》，欺骗诗馨公司与其签订《租赁合同》，最终致使双方签订的《租赁合同》被法院判决解除，诗馨公司被迫撤离了系争房屋，造成了巨大的经济损失，故诗馨公司起诉来院，要求判令：1、荣德公司归还诗馨公司房屋租赁保证金593，118元；2、荣德公司归还诗馨公司多支付的房屋租金593，118元；3、荣德公司赔偿诗馨公司装修残值3，766，916元；4、荣德公司赔偿诗馨公司漏水维修费137，629元；5、荣德公司赔偿诗馨公司设备损失费等1，551，775.40元；6、荣德公司赔偿诗馨公司其它损失121，370元（品牌加盟费70，000元、设计费35，000元、污染源监测技术服务费4，670元、房屋面积测量费11，700元）；7、荣德公司支付诗馨公司结算审核费（装修残值等）79，500元。被告荣德公司辩称，一、在履行诗馨公司与荣德公司的《租赁合同》过程中，荣德公司确实存在违约，应当承担相应责任。二、荣德公司同意退还租赁保证金。三、诗馨公司要求退还房屋租金的诉请，面积确实存在差异，但应当以二审判决为依据，且诗馨公司实际使用了系争房屋，双方合同并无荣德公司负责水电扩容的约定，故诗馨公司以此为由要求荣德公司退还全部三个月租金没有依据。四、诗馨公司要求荣德公司支付漏水维修费用的主体不当，系争房屋的权利人是医药公司，故诗馨公司这一诉请没有依据。五、设备损失涉及的均为可移动财产，司法实践无此类赔偿，且该批设备目前均被法院查封、拍卖，同一标的无获取双重价值的法律依据。六、诗馨公司诉请的其他损失应当计入装修残值，但房屋面积测量费是诉讼中诗馨公司自行委托，且法院并未采信；污染源监测技术费与荣德公司无关，因此上述两项费用应由诗馨公司自行承担。七、鉴定费本应法院根据各自责任认定。但诗馨公司在鉴定中提供虚假的装修结算和施工图，导致鉴定人作出不符合实际的鉴定结论，故应由诗馨公司自行负担。八、关于装修残值的《鉴定报告》，经法院委托的中介机构作出的鉴定，本应作为定案的可信证据。但诗馨公司提供的虚假装修结算和施工图致使鉴定报告失实，不应采信。九、诗馨公司承租系争房屋之后恰逢上海世博会，诗馨公司在如此好的形势下仍然拖欠租金，造成了荣德公司拖欠医药公司的租金，医药公司要求与荣德公司解除合同，因此诗馨公司也存在一定的过错。另外，荣德公司与其他租赁商户之间没有发生装修损失的问题，是因为二审期间经过法庭积极调解，其他商户都将租金或者使用费支付给了医药公司，并得到了续租，唯独诗馨公司一户不愿意支付拖欠的租金，也不愿意续租，因此才产生了诗馨公司主张的装修损失和其他损失。根据合同法的规定，当事人一方违约之后另一方当事人应当采取措施防止损失扩大，荣德公司确实存在违约行为，但是其他人都采取了防止损失扩大的措施，唯独诗馨公司没有采取措施，故扩大损失部分，应当诗馨公司自行负担。第三人医药公司述称，荣德公司与医药公司之间的租赁合同的过错方都是荣德公司，所有的损失应当由荣德公司承担。诗馨公司和荣德公司之间的租赁合同产生的损失与医药公司无关，不应当涉及医药公司的利益。在合同解除后，系争房屋应当恢复原状，诗馨公司和荣德公司应当及时撤离，诗馨公司在医药公司处的可移动部分设施应当在本案判决之前及时搬迁。医药公司保留向诗馨公司主张存储费用的权利。经审理查明：2009年8月7日，诗馨公司（乙方）与荣德公司（甲方）签订《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，一楼建筑面积为271.5平方米，三、四楼共计2，772平方米，房屋用途为商办，房屋类型为商住、办公；乙方向甲方承诺租赁该房屋作为宾馆使用；甲、乙双方约定，甲方于2009年8月15日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2009年8月15日起至2019年3月16日止；该房屋一楼租金为每日每平方米建筑面积2.50元，三、四楼租金为每日每平方米建筑面积2.10元，月租金总额197，706元；该房屋租金一年内不变；甲方交付房屋时乙方应向甲方支付房屋租赁保证金593，118元；租赁期间，乙方发现该房屋及甲方供水电设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的10日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；甲方提供乙方满足营业用电、水、排污等设施；乙方的装修方案须报甲方审核同意后方可实施；甲方同意乙方有3.5个月免租装修期。2009年8月11日荣德公司将盖有“上海市医药股份有限公司”公章的《转租证明》交与诗馨公司。当日，诗馨公司将房屋租赁保证金593，118元及房屋租金593，118元支付给荣德公司。2009年9月1日，荣德公司方颜勇言明其收到诗馨公司交给其布丁酒店设计图一套。嗣后，荣德公司将系争房屋交与诗馨公司进行装修。同年10月10日，诗馨公司经工商批准成立，经营范围为酒店管理、酒店咨询。2010年2月，诗馨公司申请变更经营范围，同年3月12日，经批准诗馨公司的经营范围增加了旅店住宿。2009年11月16日、11月25日、12月7日，诗馨公司就系争房屋施工过程中出现的水电接通等问题多次向荣德公司发出《联系单》，由荣德公司的法定代表人颜勇签收了上述《联系单》，但未予解决。2009年11月20日，诗馨公司取得《关于上海诗馨酒店管理有限公司建设项目环境影响登记表的审批意见》。同年12月9日，诗馨公司向荣德公司发出《紧急事项通知函》，要求荣德公司按时完成水电到位及提供排污管开挖方式，由颜勇签收该函。2010年1月2日，荣德公司向诗馨公司发出同意施工通知书，同意诗馨公司接驳临时用水管。2010年1月18日，诗馨公司取得《上海市公共场所卫生许可证》。2月11日，诗馨公司取得《上海市特种行业许可证》。2010年3月1日，诗馨公司装修完毕后开始营业。2011年7月28日，诗馨公司取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。另查明：系争房屋的权利人为上海市医药股份有限公司（以下简称医药股份公司）。再查明：医药公司因荣德公司转租未经其确认及欠付租金等原因，起诉本院（（2010）虹民三（民）初字第1742号）。该案审理查明：一、2009年3月，医药股份公司与荣德公司签订《房屋租赁合同》，将上海市峨眉路XXX号房屋共计10，324平方米出租给荣德公司；峨眉路XXX号房屋的用途为办公及商业用途，该大楼的办公用途由医药股份公司授权荣德公司自行出租，用作商业部分的出租，在出租用途上须经医药股份公司书面同意后方可出租；二、2010年1月，医药股份公司向荣德公司等发出律师函，要求荣德公司支付欠租，同时提出荣德公司将房屋出租给他人开设宾馆，与合同目的不符，且未办理相关手续，要求荣德公司整改，但荣德公司未予理睬。2010年4月6日，医药股份公司向荣德公司发出《关于终止峨眉路XXX号整幢（房屋租赁合同）的通知》，原、荣德公司均确认医药股份公司与荣德公司间的《房屋租赁合同》于2010年4月8日解除；三、2010年4月，医药股份公司更名为上海医药集团股份有限公司。2010年8月，医药股份公司将峨眉路XXX号房屋租赁合同的权利转让给医药公司；四、诗馨公司以荣德公司给其的租赁面积与实际不符，一楼面积不足271.5平方米，以及水、电未通等，致使其实际于2010年3月才开始营业，故应自2010年3月计租等为由，未向荣德公司支付租金；五、2009年8月7日，荣德公司出具情况说明，将峨眉路XXX号一楼的105室约7.5平方米出租给诗馨公司用于办公，诗馨公司据此向工商部门申请成立公司。同年9月27日，医药股份公司出具转租证明，同意荣德公司出租峨眉路XXX号XXX-XXX室房屋，用于开设诗馨公司。据此，本院作出判决，确认医药股份公司与荣德公司签订的《房屋租赁合同》于2010年4月8日解除；诗馨公司支付医药公司2010年4月30日至2012年3月20日的水费、电费及2010年4月30日至2012年3月31日的房屋使用费；诗馨公司迁出系争房屋；诗馨公司支付医药公司自2012年4月1日至实际迁出之日止的房屋使用费。判决后，诗馨公司不服，提出上诉（（2012）沪二中民二（民）终字第1211号）。二审中，诗馨公司提出，根据与荣德公司签订的合同附件显示，诗馨公司所承租房屋的三、四楼面积比约定的少234.28平方米，同时，在诗馨公司承租的一楼部位中，有102.75平方米被荣德公司另行出租给了其他单位，故要求在其应承担的租金和使用费中作相应扣除，对此医药公司表示同意。据此，上海市第二中级人民法院作出判决对诗馨公司应承担的房屋使用费进行了改判调整。判决生效后，诗馨公司于2012年12月底迁出了系争房屋，但其物品仍在系争房屋内。2011年5月，医药公司对系争房屋所在顶层进行了维修。2013年11月11日，诗馨公司与医药公司对系争房屋内的固定资产进行了盘点，制作了《固定资产盘点表》。审理中，本院依法委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对系争房屋的装修残值及渗漏维修费进行了鉴定，鉴定结论为：“1、峨眉路XXX号一楼271.5平方米，三楼、四楼共计2，772平方米房屋的装修残值鉴定金额3，766，916元；2、按诗馨公司要求，根据诗馨公司提供的现场照片，结合现场察看的维修情况，我司对四楼装修工程因渗漏维修费用进行了审核，审核金额为137，629元，由于维修前的实际状况只能依据诗馨公司提供的照片，实际维修工程量为估算，维修工程审核金额仅供参考。”对此鉴定报告中涉及的四楼装修工程因渗漏维修费，第三人称其维修的项目与报告中所列项目不重复。上述事实，经当庭质证，由原、荣德公司双方当事人的陈述，《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》、转租证明、被告营业执照、《房地产权证》、收据、（2010）虹民三（民）初字第1742号民事判决书、（2012）沪二中民二（民）终字第1211号民事判决书、司法鉴定报告、联系单、照片、被告员工张文富出具的证明、《固定资产盘点表》、发票清单、设计费、加盟费、面积测量费发票、收条、联系单、《紧急事项通知函》、《同意施工通知书》、水电费支付凭证、原告营业执照、《上海市特种行业许可证》、《公司变更登记申请书》、《准予变更登记通知书》、《上海市公共场所卫生许可证》、《关于上海诗馨酒店管理有限公司建设项目环境影响登记表的审批意见》、《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等证据佐证。本院认为：根据生效民事判决书确定，虽然诗馨公司与荣德公司签订了租赁合同，由荣德公司出租系争房屋给诗馨公司用于开设酒店，但由于在荣德公司与医药股份公司的租赁合同中明确，若荣德公司将承租部位另行出租他人用于商业目的的，必须经医药股份公司书面同意，现诗馨公司并无证据证明其开设酒店经过了医药股份公司的书面同意，相反医药股份公司在2010年1月即向荣德公司发出过律师函，就荣德公司未经其同意对房屋进行改建开设宾馆提出异议，法院基于医药分销公司对诗馨公司与荣德公司的租赁合同不予认可等事实，解除了诗馨公司与荣德公司的租赁合同。现诗馨公司起诉要求荣德公司返还房屋租赁保证金，荣德公司亦在审理中同意返还，故该诉讼请求本院予以支持。对于诗馨公司起诉要求荣德公司返还租金一节，鉴于双方签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》约定了系争房屋由诗馨公司作为宾馆使用，以及荣德公司应满足营业用电、水、排污等设施，现根据诗馨公司发给荣德公司的联系单，以及荣德公司发给诗馨公司的《同意施工通知书》可以看出，在2010年3月前诗馨公司无法正常营业，故对于荣德公司收取的三个月的租金理应返还。但是考虑到诗馨公司自2010年3月起开始实际经营，之后其并未再实际支付租金，根据生效的判决，2010年3月至4月30日前租金诗馨公司仍应支付。至于被告庭审时曾认为起租期应当从原告齐全四证之后开始计算，但因被告在之后的庭审时否认这一说法，根据诗馨公司的实际使用情况及公平原则，荣德公司应返还诗馨公司一个月的租金。荣德公司认为通水通电仅涉及扩容部分，对此未提供相应依据，对此辩称意见不予采纳。而对于诗馨公司应支付的租金具体数额，因在（2012）沪二中民二（民）终字第1211号案件的审理中医药公司对出租面积进行了确认，故可按照医药公司确认的面积数额进行计算。对于诗馨公司主张的要求荣德公司赔偿装修残值、漏水维修费、品牌加盟费、设计费、污染源监测技术服务费、房屋面积测量费一节，荣德公司未经医药股份公司的书面同意，擅自将系争房屋出租给诗馨公司作为宾馆使用，构成违约，故对诗馨公司与荣德公司房屋租赁合同的解除负有主要责任。诗馨公司作为系争房屋的承租人，对系争房屋仅能作为办公是明知的，而其在租赁系争房屋时却与荣德公司约定作为宾馆使用，嗣后，诗馨公司又变更了经营范围，增加了旅店住宿内容，其对合同的解除亦负有一定责任。故对荣德公司应赔偿的上述费用的具体金额由本院根据双方的责任大小进行确定。至于诗馨公司提出的要求荣德公司赔偿设备损失费一节，考虑到诗馨公司提出的该项费用所涉及的均为可移动物品，故在合同解除后诗馨公司应将所涉设备搬离系争房屋。故对诗馨公司的该项诉讼请求本院不予支持。至于审价费7.95万元，由于该数额是依据诗馨公司提出的总费用为430万元计算得出，故本院将根据最后的审价结论及双方责任大小予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，被告上海荣德投资管理有限公司返还原告上海诗馨酒店管理有限公司房屋租赁保证金593，118元；二、自本判决生效之日起10日内，被告上海荣德投资管理有限公司返还原告上海诗馨酒店管理有限公司房屋租金242，301.69元；三、自本判决生效之日起10日内，被告上海荣德投资管理有限公司返还原告上海诗馨酒店管理有限公司装修残值3，013，532.80元；四、自本判决生效之日起10日内，被告上海荣德投资管理有限公司返还原告上海诗馨酒店管理有限公司漏水维修费110，103.20元；五、自本判决生效之日起10日内，被告上海荣德投资管理有限公司赔偿原告上海诗馨酒店管理有限公司其他损失97，096元六、自本判决生效之日起10日内，被告上海荣德投资管理有限公司支付原告上海诗馨酒店管理有限公司审价费63，600元；七、原告上海诗馨酒店管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费59，715.34元，由原告上海诗馨酒店管理有限公司负担23，766.63元，被告上海荣德投资管理有限公司负担35，948.71元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 朱 琼代理审判员 赖维娜人民陪审员 施爱萍二〇一四年五月二十三日书 记 员 蔡覙静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 来源：百度搜索“”