（2014）泗民一初字第01212号
裁判日期: 2014-05-22
公开日期: 2015-06-29
案件名称
安徽省泗县化工厂与尤墩元租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
泗县人民法院
所属地区
泗县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安徽省泗县化工厂,尤墩元
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第二百二十七条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
安徽省泗县人民法院民 事 判 决 书（2014）泗民一初字第01212号原告：安徽省泗县化工厂。法定代表人：马成荣，该化工厂厂长。委托代理人：孙得才，安徽法理律师事务所律师。被告：尤墩元，男，1972年2月13日出生，汉族。委托代理人：郑良付，安徽郑良付律师事务所律师。原告安徽省泗县化工厂诉被告尤墩元租赁合同纠纷一案，原告于2014年3月27日诉讼来院。本院于2014年3月27日受理后，依法适用简易程序，由审判员高艳独任审判，于2014年5月20日公开开庭进行了审理。原告法定代表人马成荣及其委托代理人孙得才，被告尤墩元及其委托代理人郑良付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安徽省泗县化工厂诉称：2002年10月1日，原告与被告就泗县化工厂两栋大车间及王成所抵押的设备等租赁事宜达成一份租赁合同，根据租赁协议的约定，每年租赁费为85000元，租赁期限为两年。该合同同时约定租赁期内如遇原告改制则合同终止，原告不负任何责任。根据泗县国有集体企业改制工作领导小组泗企改（2013）2号文件要求，原告于2013年4月30日开始改制。决定改制后原告及时找到被告，要求其按照租赁合同搬出房屋。但被告不仅拒不搬出，而且提出各种无理要求。此外，被告也应按合同约定支付拖欠的租赁费42000元。请求：1、判令终止原被告2012年10月1日签订的租赁合同；2、判令被告支付拖欠的租赁费42000元；3、判令被告搬出房屋，退还租赁物；4、诉讼费由被告承担。被告尤墩元辩称：一、该案应当通过国有土地上房屋征迁补偿程序进行，原告按照合同关系要求被告支付拖欠租赁费、搬出房屋、终止合同违背法律规定。涉案的土地已经出让，房屋已经征收，本案的原告对于涉案的房地产已经不拥有物权，其享有的也是获得拆迁补偿的债权，原告要求被告支付租金违背法律规定。被告方作为房屋的承租人，也享有因征收房屋而造成的搬迁临时安置补偿及停业损失。因此，原被告同样为该房屋的被征收人。涉案的纠纷应当按照征收补偿程序进行，先补偿后搬迁，由征收人和被征收人进行协议补偿，协议未果的情况下作出补偿规定申请法院强制执行，这是解决涉案纠纷的法律依据。二、本案诉讼主体错误。被告尤墩元虽然和原告签订了租赁合同，但是签订该合同是受到陈少明的授权。陈少明租赁该房地产后，成立了泗县腾鑫机械有限公司。目前，租赁物范围内的生产设施均为泗县腾鑫机械有限公司所有。因此，原告要求被告尤墩元搬出房屋缺乏事实基础。三、即使原被告之间的争议可以按照合同纠纷来进行，合同中只约定遇甲方改制合同终止，并未约定因合同终止而给被告方造成的损失如何进行赔偿。本案中，原被告约定的合同期限是两年，在合同未届满的情况下原告方企业改制，势必给被告方造成一定的停业停产及企业搬迁损失，这些应在合同终止时一并解决。在原告方没有对被告进行补偿的情况下，被告方享有不搬出涉案房屋以此进行抗辩的权利，待双方达成协议后再行解决。综上，请求驳回原告起诉。原告安徽省泗县化工厂为支持其诉讼请求，向法庭提供如下证据：1、原、被告2012年10月1日签订的租赁合同1份，证明被告是以个人名义租赁的厂房；租赁费每年85000元，租赁期限两年；双方在合同中明确约定如遇企业改制，本合同自行终止，并且原告不付任何经济责任。2、泗企改（2013）2号文件、泗企改（2013）3号文件、泗县人民政府办公室关于成立泗县化工厂改制工作领导小组的通知各1份，证明原告安徽省泗县化工厂依法进行了改制，改制时间是2013年4月30日，同时证明了腾鑫公司与本案原告没有任何关系。被告尤墩元对原告所举证据发表质证意见为：对证据1的真实性没有异议，但被告尤墩元在签订合同时是受陈少明的委托，原告形式上是改制，实质是国有土地出让，不能根据合同的第六条来判令双方的责任。对证据2有异议，认为形式上是企业改制，实质是国有土地征收补偿，双方之间的关系应当按照国有土地征迁补偿的程序进行。被告尤墩元为支持其辩解，向法庭提供如下证据：1、泗县化工厂院内房屋拆迁通知1份，证明泗县化工厂院内的土地已经由政府挂牌出让，双方应当按照国有土地征收补偿条例来进行。2、陈少明的授权委托书1份、泗县腾鑫机械有限公司的开户许可证、机构代码、营业执照、税务登记各1份，证明被告尤墩元是代表陈少明签订的租赁合同，且陈少明已经成立泗县腾鑫机械有限公司，属于一人公司。3、采购合同1份及照片19张，证明泗县腾鑫机械有限公司目前正在生产经营。原告安徽省泗县化工厂对被告所举证据发表质证意见为：对证据1有异议，认为原告因为企业改制进行通知，是正常的程序，企业改制和拆迁补偿是两个法律关系，不论土地是否挂牌出让、是否拆迁与企业改制都没有关系。国有土地征收补偿条例规定房屋补偿征收对象是房屋产权人，不包括房屋租赁人，所以对方辩解脱离了法律规定。对证据2有异议，认为与本案均没有关联性。原告只是和被告尤墩元建立了房屋租赁关系，尤墩元在签订合同时没有提到是受陈少明的委托，泗县化工厂也没有见到该份委托书。租赁的时间是2012年10月，而陈少明的公司是2013年7月9日成立的。因此，授权委托书是后补的，且被告尤墩元和陈少明是亲属关系。对证据3有异议，认为与本案没有关联性。根据当事人举证、质证意见，本院对当事人所举证据认证如下：（一）、原告所举证据1，能够证明原、被告于2012年10月1日签订了租赁合同，双方在租赁合同中约定了租期、租金以及如遇企业改制，本合同自行终止等条款，本院予以认定。证据2，能够证明原告已进行改制，本院予以认定。（二）、被告所举证据1不能证明被告观点，本院不予认定。证据2中陈少明的授权委托书，不具有真实性，本院不予认定。证据2中的其它证据，与本案没有关联性，本案不予认定。证据3，与本案没有关联性，本案不予认定。本案经举证、质证、认证。本院查明以下事实：2012年10月1日，原告安徽省泗县化工厂与被告尤墩元签订一份租赁合同，双方在合同中约定了租期为两年，从2012年10月1日至2014年9月30日止；年租金85000元，第一年签订合同时付35000元，剩余50000元于2013年1月1日前付清，第二年租金2013年9月30日前一次付清；在租赁期间内，如遇甲方（即安徽省泗县化工厂）改制等不可抗拒因素或国家法律、法规、政策调整，本合同自行终止等内容。后被告尤墩元支付了第一年租金，第二年租金被告至今未付。2013年4月30日，原告安徽省泗县化工厂开始改制。决定改制后，原告与被告就赔偿问题进行协商，因未达成一致意见，双方产生纠纷。本院认为：原告安徽省泗县化工厂与被告尤墩元签订的租赁合同是在平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，双方应按合同约定履行各自的义务。原告安徽省泗县化工厂与被告尤墩元在合同中约定了在租赁期间内，如遇安徽省泗县化工厂改制，本合同自行终止的条款，该条款没有违反法律规定。现安徽省泗县化工厂已经进行改制，双方应依据其约定终止合同。合同终止后，被告尤墩元应搬出房屋，返还原告租赁物。在合同履行期间内，被告尤墩元应按合同约定履行给付租金的义务。原告与被告约定年租金为85000元，平均每日租金为233元，被告尤墩元应给付原告2013年10月2日至2014年3月27日期间使用租赁物的租金。原告要求被告给付租金42000元没有超出双方约定的范围，本院予以支持。本案审理的租赁合同是被告尤墩元以个人名义签订的，在签订该租赁合同时被告尤墩元没有向原告出示陈少明的委托手续，也未向原告表明其受陈少明的委托，原告依据租赁合同起诉尤墩元符合法律规定。被告辩解原告起诉主体错误没有法律依据，本院不予支持。拆迁补偿安置纠纷与本案审理的合同纠纷属于两个法律关系，与本案没有关联性，被告辩解本案实质属于拆迁补偿安置纠纷不应按合同纠纷审理的意见，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款（七）项、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、终止原告安徽省泗县化工厂与被告尤墩元2012年10月1日签订的租赁合同；二、被告尤墩元于本判决生效之日起三十日内给付原告安徽省泗县化工厂租金42000元并搬出租赁的房屋将租赁的房屋返还给原告。案件受理费850元，减半收取为425元，由被告尤墩元负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员 高 艳二〇一四年五月二十二日书记员 朱文娟附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款（七）项……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 关注公众号“”