（2014）内中民初字第35号
裁判日期: 2014-05-22
公开日期: 2014-12-22
案件名称
钟建秀诉内江嘉宏城建集团有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案民事一审判决书
法院
内江市市中区人民法院
所属地区
内江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟建秀,内江嘉宏城建集团有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第三十五条第一款
全文
四川省内江市市中区人民法院民 事 判 决 书（2014）内中民初字第35号原告钟建秀，女，汉族。委托代理人钟国远，男，汉族。委托代理人姚永红，内江市市中区法律援助中心律师。被告内江嘉宏城建集团有限公司，地址：内江市中区沿江路409号附9号。法定代表人郑华，职务经理。委托代理人国胜，四川沱江律师事务所律师。原告钟建秀诉被告内江嘉宏城建集团有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案。本院于2013年12月11日立案受理。依法由审判员谢涛、林孝华、人民陪审员张辉组成合议庭公开开庭进行了审理。原告钟建秀、委托代理人钟国远、姚永红，被告内江嘉宏城建集团有限公司、委托代理人国胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟建秀诉称，被告因建设需要，于2002年12月4日与原告签订《房屋迁拆调换协议书》，约定将原告座落在团结街207号建筑面积为30.5平方米的营业用房调换到滨江东路8号地块，交房时间为2004年12月4日。协议约定甲方不按约定补偿安置标准安置乙方，乙方拒绝选房，因违约造成对方直接经济损失的应赔偿全部损失。至今，被告未将调换的营业用房交还给原告。故诉至法院要求判决被告拆迁安置原告滨江东路5号地块营业用房一套；被告支付给原告违约后平均每月的经济损失8000元，一年96000元（即2004年12月起至还房为止）。被告辩称，与原告签订的协议书的单位是内江市建设房地产综合开发公司，协议中没有约定安置的具体门面、具体面积、规格。协议中约定了违约责任，但是没有约定违约的具体计算方法和标准。内江嘉宏城建集团有限公司自2006年9月承接该项目之后仅实施了2项开发工程，即“鹭湾半岛”一、二期工程。世纪滨江工程并非被告内江嘉宏城建集团有限公司开发的，因为受到政策、资金、规划、土地等条件限制，原来的地块政府已经挂牌出售给其他公司，5号、8号、9号地块、已经无法再安置原告了。嘉宏公司承接内江建设房地产综合开发公司债权债务以来，对原来安置的门面业主一直按着原来公司对损失的处理原则，以“停业补助费”名义进行补偿。并且三次调整该补助费用的标准，从目前的发放补助费的金额来看，已是不低的标准，与目前的市场租金价位相当。原告请求赔偿的损失按原告的请求的面积换算下来每个平方达到200元到300元，远远超过了滨江那边的租金。经审理查明，钟建秀于2002年9月18日与内江市建设房地产综合开发公司签订了房屋拆迁安置产权调换协议书，约定了双方采用产权调换方式进行补偿安置原告，约定将原告座落在团结街89号建筑面积为30.5平方米的营业用房调换到滨江东路8号地块，交房时间为2004年9月18日，过渡期为24个月。该协议书中约定了房屋调换期限、补助费发放标准、违约责任，但是协议中未约定安置的具体门面、具体面积、规格及违约责任的具体计算方式。2004年9月18日，内江市建设房地产综合开发公司未按约定向原告钟建秀交付调换的营业用房。被告内江嘉宏城建集团有限公司自2006年9月承接该项目以来，对未安置的门面业主一直以“停业补助费”的项目名义进行补偿，自2004年9月至2014年9月实际发放给原告钟建秀的“停业补助费”为130224元。为了更好的计算原告在被告违约期间的损失，经原告申请对该房屋自应安置开始至今的房租进行鉴定，我院委托四川中鼎房地产评估有限公司鉴定，但由于无法取得必要的鉴定资料，因此无法实施必要的鉴定程序，最终鉴定无果。另查明，合同约定的8号地块及原告现要求的在5号地块安置营业用房，两处均非被告内江嘉宏城建集团有限公司开发项目，因此被告无法按原告诉讼请求在5号地块安置原告。上述事实，有原告的身份证复印件，被告营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明复印件，房屋拆迁安置产权调换协议书原件，租用合同复印件，（2011）内中民初字第00636号民事判决书、法律文书生效证明复印件，滨江东路片区改造（一期）规划总平面图复印件，产权调换领款单、通知书复印件，停业补助费明细表复印件等证据及当事人陈述在案为凭，足以认定。本院认为，与内江建设房地产综合开发公司签订的房屋拆迁安置产权调换协议书合法有效，应予保护。被告未按照协议约定的交房时间安置原告属于违约行为，应该承担违约责任。经审查，滨江东路5、8号地块均非被告内江嘉宏城建集团有限公司所开发的项目，因此无法按照合同约定或者原告的请求安置原告相应的营业用房。根据《合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不合约定的，对方可以要求履行，但是下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限未要求履行”之规定，被告内江嘉宏城建集团有限公司在事实上不能按照原告诉讼请求履行义务，该事实本院已向原告钟建秀释明，原告钟建秀坚持不变更诉讼请求，故原告要求在滨江5号地块安置的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。被告内江嘉宏城建集团有限公司在违约期间对原告造成的违约损失按安置房屋的租金计算，租金损失从2004年9月18日计算至2014年9月，以2014年每月每平米65元的标准，往前按照上一年度租金的10%递减计算租金，其中扣除原告钟建秀已经领取的“停业补助费”130224元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、一百一十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条第一款之规定，并经本院审判委员会讨论决定判决如下：一、被告内江嘉宏城建集团有限公司自本判决书生效十五日内赔偿原告钟建秀自2004年9月18日至2014年9月的租金损失21542.919元。（已扣除原告自2004年9月至2014年9月已领取的“停业补助费”130224元）二、驳回原告请求被告拆迁安置滨江东路5号地块营业用房的诉讼请求。本案受理费12728元，由被告内江嘉宏城建集团有限公司负担。如被告内江嘉宏城建集团有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审 判 长 谢 涛审 判 员 林孝华人民陪审员 张 辉二〇一四年五月二十二日书 记 员 李 会 来自