（2014）顺庆民初字第1376号
裁判日期: 2014-05-22
公开日期: 2014-06-30
案件名称
谢欣与四川鼎新房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
南充市顺庆区人民法院
所属地区
南充市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢欣,四川鼎新房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书（2014）顺庆民初字第1376号原告谢欣，男。委托代理人雍晓芳，系原告谢欣之母。委托代理人蒲璇，南充市顺庆区诚信法律服务所法律工作者。被告四川鼎新房地产开发有限公司，住所地成都市金牛区黄忠街8号。法定代表人蒋绍全，总经理。委托代理人吴青松，四川惠博律师事务所律师。原告谢欣诉被告四川鼎新房地产开发有限公司（以下简称鼎新公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月13日立案受理后，依法由审判员段萍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢欣的委托代理人雍晓芳、蒲璇、被告鼎新公司的委托代理人吴青松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢欣诉称，2011年5月12日，原告在被告处购买了位于顺庆区周家坝“柏林春天”住宅小区房屋并签订了《商品房买卖合同》，该房屋总价款为399964元。原告早已按合同约定向被告支付了全部购房款。双方在合同的第十一条约定了交房日期为2012年12月31日、出卖人在交付时须提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》、还须提供所售房屋已取得规划验收批准文件及建筑工程竣工验收备案表。双方对房屋逾期交付还约定：“第十三条逾期交房责任（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付违约金。”时至今日，被告并未按照约定交付房屋，更无法提供达到法定及约定的交付条件的相关证明，致使原告至今未能取得所购房屋，为维护原告的合法权益，特起诉请求判令：1、被告支付原告逾期交付房屋的违约金18198元（计算至实际交付日期为准）。2、本案诉讼费用由被告承担。被告鼎新公司辩称，原告所购房屋在2013年9月6日已取得竣工验收报告，并且被告在2013年9月10日要求原告接房。在交房时间上有迟延但应算至2013年9月6日止。原告谢欣办理按揭贷款超过合同约定期限，也应当按合同第5条承担违约责任。经审理查明，2011年5月12日，原告谢欣与被告鼎新公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告谢欣购买由被告鼎新公司开发的位于顺庆区周家坝“柏林春天”小区住宅一套。房屋总价款为399964元，付款方式为贷款，首期支付229964元，余款170000元向农行、工行或公积金贷款中心借款支付。逾期付款责任为：逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付取其应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。交付条件为：（一）出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。逾期交房责任为：逾期在60日之内，自交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照逾期交房责任处理。该合同附件五对付款方式及期限约定为：1、买受人采用银行按揭贷款的，按揭贷款的条件和审批手续由银行或公积金贷款中心负责，由于买受人手续不齐、不具备按揭贷款条件或公积金贷款条件、相关政策调整等导致买受人按揭无法办理，买受人可将付款方式变更为一次性付款或分期付款，变更付款方式的，须按出卖人相应的付款方式及期限付款。2、买受人采用银行按揭付款的，须于签订合同60日内办理完毕银行按揭贷款手续，逾期买受人未办理相关手续视为违约，如逾期在60日之内，自约定的期限之次日起至实际办理之日止，买受人向出卖人按日支付所购房屋贷款金额的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的期限届满之次日起至实际办理按揭手续之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金并于实际办理之日起15日内向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告谢欣于2011年11月8日向被告鼎新公司给付了首期房款229964元，余款170000元于2012年4月9日由中国农业银行以发放按揭贷款的方式向被告鼎新公司给付。另查明，原告谢欣购买的房屋所在的2幢即为原施工设计总平面图中所标注的玖号楼。该楼于2013年7月30日取得《南充市建设工程规划验收合格证》。2013年12月23日取得《竣工验收备案书》，《竣工验收备案书》载明：包括《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在内的竣工验收备案文件已于2013年12月13日收讫，文件齐全。2013年9月被告鼎新公司已通知原告谢欣交接房屋，因双方对违约金及是否具备交付条件发生争议，房屋至今未交付。本院认为，原告谢欣与被告鼎新公司于2011年5月12日签订的《商品房买卖合同》系双方自愿协商达成，不违反法律禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应按合同履行合同义务。按合同约定，被告鼎新公司应于2012年12月31日前向原告谢欣交付房屋，且必须取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表才能具备交付条件。而被告鼎新公司实际于2013年12月23日才取得《建筑工程竣工验收备案表》，被告鼎新公司逾期交付房屋的行为已构成违约。按照双方的合同约定，被告鼎新公司应承担按日计算向原告谢欣支付已交付房款万分之一违约金的违约责任。对于双方争议的违约金的计算时间，本院认为，被告鼎新公司虽至今未交付房屋，但其已通知原告谢欣接房，且至2013年12月23日时已具备合同约定的交付条件，此后造成原告谢欣未取得所购房屋并非因被告鼎新公司所致，故违约金应从2013年1月1日计算至2013年12月23日共357天，金额共计14279元。对于被告鼎新公司抗辩称原告谢欣办理按揭贷款超过合同约定期限应承担违约责任的问题，本院认为，办理按揭贷款需购房户、开发商及其他相关部门相互配合才能完成，被告鼎新公司未能举证证明贷款逾期是原告谢欣的行为所导致，故其要求原告谢欣承担逾期付款违约责任的抗辩理由不能成立，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：一、被告四川鼎新房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告谢欣给付逾期交房违约金14279元；二、驳回原告谢欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费127元，由被告四川鼎新房地产开发有限公司负担100元，原告谢欣负担27元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员 段萍二〇一四年五月二十二日书记员 舒凤 关注微信公众号“”