（2013）银民再终字第32号
裁判日期: 2014-05-22
公开日期: 2014-08-27
案件名称
宁夏海和房地产开发有限公司与高淑珍、宁夏永兴达房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷再审民事裁定书
法院
宁夏回族自治区银川市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区银川市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
宁夏海和房地产开发有限公司,高淑珍,宁夏永兴达房地产开发有限责任公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款，第一百七十条第一款
全文
宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 裁 定 书（2013）银民再终字第32号申请再审人（一审被告、二审被上诉人）宁夏海和房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自区银川市兴庆区新华东街。法定代表人许学平，该公司总经理。委托代理人李爱春，昊德律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）高淑珍，女，1950年9月16日出生，汉族，原宁夏回族自治区第三建筑工程公司退休工人，住宁夏回族自治区银川市。委托代理人刘保德，男，1950年5月4日出生，汉族，原宁夏标准件厂退休工人，系高淑珍丈夫。委托代理人程鹏程，宁人律师事务所律师。一审被告宁夏永兴达房地产开发有限责任公司，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区。法定代表人王维成，该公司董事长。委托代理人赵品杰，女，1966年8月30日出生，系该公司出纳，住宁夏回族自治区银川市。高淑珍与宁夏海和房地产开发有限公司、宁夏永兴达房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院作出（2011）银民终字第749号民事判决，已发生法律效力。宁夏海和房地产开发有限公司不服申诉，本院审查后作出（2013）银民监字第2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2013年12月24日公开开庭进行了审理。申请再审人宁夏海和房地产开发有限公司的委托代理人李爱春，被申请人高淑珍的委托代理人刘保德、程鹏程，原审被告宁夏永兴达房地产开发有限责任公司的委托代理人赵品杰到庭参加诉讼。高淑珍一审诉称，高淑珍为建欣苑小区住户，与宁夏海和房地产开发有限公司、宁夏永兴达房地产开发有限责任公司于2006年12月13日共同签订了《银川市住宅拆迁期房安置协议》，该《银川市住宅拆迁期房安置协议》约定对高淑珍在西夏区建欣苑小区进行原地安置。其后建欣苑小区由宁夏海和房地产开发有限公司独自开发，高淑珍与海和公司于2007年7月4日签订了《意向书》，明确约定了由该公司开发的建欣苑小区10号楼7单元301室优先安置给高淑珍，待条件具备时办理正式的手续。目前，建新苑小区拆迁后新房已经建成并投入使用，但二被告未按照《银川市住宅拆迁期房安置协议》约定进行安置，而是将该房确定安置的房屋出售给第三人，现该房已被第三人装修入住，宁夏海和房地产开发有限公司、宁夏永兴达房地产开发有限责任公司除自2007年元月起向原告支付了六个月的临时安置补助费外，未再向高淑珍支付安置补助费。上述二公司的行为已构成违约，严重的损害了高淑珍的合法权益。请求依法判决二公司履行《银川市住宅拆迁期房安置协议》；依法判决宁夏海和房地产开发有限公司依照《意向书》中明确的义务履行安置义务；依法判令二公司向高淑珍支付拖欠的至起诉时的临时安置补助费25836.48元及从起诉至实履行安置义务的临时安置补助费；诉讼费由二公司负担。西夏区人民法院一审查明，1992年5月5日，宁夏回族自治区第三建筑工程公司（以下简称区建三公司）公布实施公司职工住房制度改革实施方案，优惠出售职工旧住宅。通知职工按优惠政策于1992年6月底前一次性交清购房款后，公司负责办理房屋有限产权证，产权归个人所有，有使用权、继承权，但不准转让、出租、赠与和典当。后又补充规定，交款最后期限为1992年7月底，进一步明确了有限产权归个人所有。1992年7月23日，区建三公司对高淑珍居住的6号楼房屋进行了房改，高淑珍交购房款1669.15元。区建三公司一直未给高淑珍办理房屋有限所有权证，房屋一直由高淑珍居住使用。2006年12月13日，高淑珍与宁夏海和房地产开发公司（以下简称海和公司）、宁夏永兴达房地产开发公司（以下简称永兴达公司）签订了银川市住宅拆迁期房安置协议。协议约定，二公司对高淑珍居住的银川市西夏区建欣苑小区6-1-201室面积为53.88㎡房屋进行拆迁，该房产权属于区建三公司自管公房，对被拆迁户进行拆一还一原地安置，安置房屋在三层，面积93.60㎡；按搬出旧楼交付房屋钥匙时间前后顺序，自由选择楼层；高淑珍按银川市物价局核准的销售价格（平均价）乘以楼层系数作为与海和公司、永兴达公司结算所选楼层和超面积部分的价款；海和公司、永兴达公司应当在签订协议房屋交付之日起18个月内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格并符合本合同约定的安置房屋交付高淑珍；高淑珍在签订协议7日内，将被拆迁房屋交付海和公司、永兴达房地产公司拆除；高淑珍在向海和房地产公司、永兴达公司交付房屋的同时，将被拆迁房屋所有权证（含房屋共有权证）交付海和公司、永兴达公司，由海和公司、永兴达公司出具收据，并负责到市房屋产权交易管理处办理产权注销登记手续；海和公司、永兴达公司每个月向高淑珍支付临时安置补助费6元／㎡，在合同签订后搬迁并交付被拆迁房屋时支付6个月的费用，待安置房交付时一次性付清或抵顶高淑珍应向海和公司、永兴达公司交付的房屋价款，搬迁费6元／㎡，于交房时结算付清；原房屋评估价848元／㎡×53.88㎡。后高淑珍将房屋交付海和公司、永兴达公司拆迁，但未交付房屋所有权证。海和公司自2007年1月起支付了高淑珍六个月临时安置补助费。2007年7月4日，高淑珍与海和公司签订了意向书，约定：高淑珍有安置海和公司开发的建欣苑小区10-7-301室的意愿，并已登记；海和公司同意将上述房产优先安置给高淑珍，在具备条件时办理正式手续；高淑珍应于本意向书签订之日向海和公司支付签约保证金37000元，正式安置手续办理后，该保证金可退还也可充抵房款。如双方最终未能签约，海和公司将无息全额退还高淑珍所付保证金；本意向书不具备房地产买卖合同或拆迁安置合同效力，上述房地产的安置条件以双方签订的正式合同为准。当天，高淑珍交保证金22000元，2008年1月8日交15000元，海和公司出具了收据。2008年3月30日，银川市发展和改革委员会核准该项目由海和公司负责独自开发建设，海和公司便独自建设、安置房屋，永兴达公司未参与。在海和公司建设过程中，区建三公司于2008年7月10日就建欣苑小区开发中涉及到房屋返还问题函告海和公司：参加了其公司房改并持有正式房屋所有权证，与海和公司签订了拆迁期房安置协议的，以产权证登记的姓名、面积为准，直接与海和公司办理安置房屋交接手续；拆除的自管公房部分，住户必须在安置名册中，住户姓名、建筑面积由其公司确认。住户持其公司内部房改收据，海和公司方可办理安置房屋交接手续。并在被拆迁户分户明细及文件中注明，高淑珍居住的房屋系自管公房，不能正常分配房屋，不予返还。海和公司未给高淑珍安置房屋。2008年11月27日，区建三公司向银川市中级人民法院申请破产，2009年9月23日，银川市中级人民法院宣告该公司破产。西夏区人民法院一审认为，高淑珍虽于1992年7月23日按照区建三公司房改政策交纳了涉案房屋购房款，后就该房屋拆迁事宜与海和公司、永兴达公司签订了拆迁期房安置协议，约定了拆迁安置事项，且与海和公司签订意向书，约定了安置房屋相关事宜，并交付了保证金。但直至房屋拆迁时其未取得房屋有限所有权证，该房屋系区建三公司自管公房，原告高淑珍与海和公司、永兴达公司签订的拆迁期房安置协议、意向书，属附生效条件的合同，即区建三公司确认该房屋拆除后应给原告高淑珍予以安置时即生效。但在拆迁安置过程中，区建三公司函告海和公司给高淑珍不予安置。因此，拆迁期房安置协议及意向书未生效，对合同双方没有约束力。高淑珍要求履行住宅拆迁期房安置协议，依意向书约定履行安置义务，支付临时安置补助费的诉讼请求不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款之规定，判决：驳回高淑珍的诉讼请求。案件受理费545.9元，由高淑珍负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院二审认为，上诉人高淑珍作为区建三公司的职工，按照银川市房改办相关文件和区建三公司的优惠政策购买了居住的房屋并进行房改，且该房屋一直由上诉人高淑珍居住。被上诉人海和公司、原审被告永兴达公司对涉案房屋拆迁时与上诉人高淑珍签订了拆迁期房安置协议，后上诉人高淑珍将房屋交付海和公司进行拆迁，海和公司给上诉人高淑珍发放了六个月的临时安置补助费，应视为该期房安置协议已经履行，被上诉人海和公司应按期房安置协议对上诉人高淑珍进行安置。上诉人高淑珍与被上诉人海和公司、原审被告永兴达公司签订拆迁期房安置协议是2006年12月13日，而区建三公司于2008年7月10日才就建欣苑小区开发中涉及到房屋返还问题函告被上诉人海和公司“拆除的自管公房部分，住户必须在安置名册中，住户姓名、建筑面积由其公司确认”。故其公函对上诉人高淑珍与被上诉人海和公司、原审被告永兴达公司签订的拆迁期房安置协议没有约束力。一审法院认为该拆迁期房安置协议是附条件的，该认定不妥。上诉人高淑珍要求海和公司按拆迁期房安置协议对其进行安置是符合法律规定的。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项、第一百五十八条之规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2011）夏民初字第215号民事判决。二、被上诉人宁夏海和房地产开发有限公司履行与上诉人高淑珍签订的拆迁期房安置协议。一、二审案件受理费1091.90元，由被上诉人宁夏海和房地产开发有限公司负担。宁夏海和公司再审称，2006年，宁夏第三建筑工程公司与宁夏海和房地产开发有限公司联合开发产权属于三建公司的西夏区建新苑小区，同时，海和公司与拆迁户签订了《拆迁安置协议》，协议中明确规定：拆迁房产权属宁建三公司自管公房，由宁建三公司对房屋产权确认。2008年7月14日，小区建设期间，三建向海和公司连续送达二份《关于建欣苑小区开发中涉及到房屋返还的函》，其中明确注明“拆除的我公司自管公房部分，系国有资产，国家明文规定，任何人无权流失国有资产，故其住户姓名、建筑面积由我公司确认”。同时向我公司发出通知，确认高淑珍、徐桂新等5户职工已参加房改房不再予以安置，收回高淑珍、徐桂新等5户的自管公房，分配给李继先等12户职工。此举意味着将高淑珍等5户不予返还的住房职工的住房面积分摊给了李继先等12户职工。李继先按照三公司的函件起诉，要求海和公司返还其增加的面积，高淑珍、徐桂新也起诉，要求海和公司对其进行安置，认为三公司的函件无效，人民法院在审理李继先一案中，认定三公司的函件有效，在审理高淑珍案中，认定三公司的函件无效。同一法院对同一组证据认定相互矛盾，损害了海和公司的利益，未体现出法律的公平与公正。高淑珍再审辩称，一、三建公司2008年7月10日所发函件的无效认定被申请认为是正确的，该函件不能对抗申请人与被申请人之间签订的期房安置协议。二、双方于2006年12月13日签订的安置协议，虽然有经三公司确认的条款，但是补偿安置办法中第三条第一项明确载明，通知在先协议在后可以证明拆迁面积已经由第三公司确认的，因此协议的效力是有效的。三、三建公司7月14日的确认函中并没有告知被申请人不予安置，因此被申请人认为是没有法律效力的。在原审中申请人一直未提供证据证明安置协议的履行标的依照国家房改政策被三建公司收回之后安置给李继先等12户，三建公司的函件中也没有明确不给高淑珍5户安置。四、从申请人提交的原审证据和原审判决中均可以看出，李继先房屋面积59.08㎡只是房屋丈量出的面积。李继先案件和本案不是同类案件，高淑珍、李继先分别和海和房地产公司签订了安置协议，申请人陈述将高淑珍的面积补偿给李继先是不符合实际的，高淑珍补偿的面积是53平方米，而给李继先补偿的面积是59平方米，因此对方所陈述不符合实际。五、1992年，高淑珍家根据相关规定进行了房改，且缴纳了相关的费用。这个权利三建公司并未撤销，证明高淑珍是被拆迁房屋的合法所有人。申请人并没有任何证据证明李继先等12户占有了高淑珍等人的安置面积，事实上是海和公司把安置给高淑珍等人的房屋已经出让了。本案中，高淑珍和海和房地产签订了意向书，其中向高淑珍收取了3.7万元的保证金，如果对方说安置协议无效，为什么要收取高淑珍3.7万元的保证金。综上，李继先一案和高淑珍一案无关，749号判决书认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。本院再审认为，高淑珍提供的证据证明其参加了1992年房改，但未办理相关产权证明，高淑珍与宁夏海和房地产开发有限公司签订的《银川市住宅拆迁期房安置协议》中注明，产权属于宁建三公司自管公房，高淑珍是否退出该单位房改，原一、二审未予审查；由于被拆迁房屋属原区建三公司的自管公房，部分职工虽参加房改，但不享有完全产权，因此，宁夏海和公司的返还安置须依托区建三公司的相关安置补偿办法进行，对于居住单位自管公房职工的安置，区建三公司如何规定，原一、二审未予审查；宁夏海和房地产开发有限公司是否存在超面积返还，原一、二审未予审查。综上，原审认定事实不清，处理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销本院（2011）银民终字第749号民事判决及宁夏回族自治区西夏区人民法院（2011）夏民初字第215号民事判决；二、本案发回宁夏回族自治区西夏区人民法院重审。审判长 范宁萍审判员 施 蔚审判员 王文花二〇一四年五月二十二日书记员 李 硕附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 更多数据：