（2014）沪二中民二（民）终字第431号
裁判日期: 2014-05-22
公开日期: 2014-06-02
案件名称
上海市机械制造工艺研究所有限公司、上海忠宝模具弹簧有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海市机械制造工艺研究所有限公司,上海忠宝模具弹簧有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第431号上诉人（原审原告）上海市机械制造工艺研究所有限公司。法定代表人叶俭。委托代理人于丹璐，上海市公义律师事务所律师。委托代理人车圣婴，上海市公义律师事务所律师。上诉人（原审被告）上海忠宝模具弹簧有限公司。法定代表人金忠宝。委托代理人张广朋，上海市世通律师事务所律师。上诉人上海市机械制造工艺研究所有限公司（以下简称机械公司）、上诉人上海忠宝模具弹簧有限公司（以下简称忠宝公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第424号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年11月28日，双方当事人签订一份《租赁意向书》，约定在2013年1月28日就机械公司向忠宝公司租赁位于上海市宝钱公路XXX号系争房屋签订租赁合同。2012年12月3日，机械公司向忠宝公司支付租赁定金人民币（以下币种均为人民币）500，000元。2013年1月28日，双方签订《租赁合同》约定机械公司向忠宝公司租赁上述位于宝钱公路XXX号、建筑面积5493.18平方米的系争房屋，租金每日每平方米0.65元，起始月租金为108，605元，已付定金500，000元在2013年度租金中扣除，租赁期限自2013年2月1日起至2023年1月31日止，自2013年3月1日起算租金，此前一个月为免租期，起始年租金在2013年2月28日前支付，双方同意于2013年2月1日按合同附件二中的租赁标的物和附属设施设备现状办理交接手续等。该合同第9-2款约定。如忠宝公司未按合同约定交付租赁标的物，经机械公司催告七日内仍未交付的，违约方应在守约方通知之日起三十日内纠正，仍不纠正的，守约方有权书面通知违约方解除合同并赔偿相关损失；合同第10-1款约定，如有一方违反合同提前退租的，按退租当月月租金的四倍支付违约金。该合同附件二记载，租赁标的物包括以下部分：仓库3230.52平方米、生活楼751.40平方米、车间1150平方米、厕所87.78平方米、磨簧车间35.20平方米、危险品仓库23.20平方米、配电房125.08平方米、门卫室90平方米，其中仓库、车间未安装门锁。合同签订后，2013年2月4日，机械公司向对方传真一份《租赁忠宝模具弹簧有限公司设备列表》，内容如下：1、配电箱1台，备注“生活楼一楼”；2、食堂厨房用具1套，备注“抽油烟机、灶台、不锈钢设备”；3、消防箱2只，备注“食堂”；4、配电箱、电器箱、消防箱和摄像头，备注“仓库、配电房、车间、监控室”。当月25日，忠宝公司向对方开具了期限为2013年2月1日至2014年1月31日期间租金1，258，569.05元（含税）的发票。同年3月1日，机械公司通过银行转账支付了租金余款758，569.05元。2013年2月25日，机械公司向忠宝公司出具《有关场地移交的沟通内容》，要求其在3月底前腾空所有租借场地，包括生产车间、仓库、办公楼、食堂内所有物品，并于3月底前移交所有钥匙。同年3月4日，忠宝公司书写移交清单，载明移交办公楼内3个标房、车间1150平方米、危险品仓库、洗手间（两面一套）、磨簧间，由机械公司经手人签字确认。从该日起，机械公司施工人员开始进场施工。2013年4月8日，机械公司委托律师向对方发出律师函，以忠宝公司未按合同约定交付租赁标的物为由解除双方合同。当月11日，机械公司施工人员向忠宝公司出具说明称，“本人于2013年3月4日下午跟随施工队进入忠宝公司为机械研究所的仓库改造做部分施工准备，现于2013年4月11日下午撤离忠宝公司厂区，并已带走本人所有私人物品”。2013年4月15日，忠宝公司委托律师向对方发出律师函称，其早已腾空并交付了租赁物，不存在违约行为，不同意解除租赁合同，要求继续履行。当月28日，忠宝公司请嘉定区公证处对租赁现场进行了公证。公证视频资料显示，公证当日，大仓库除了堆积部分装修材料外其余均已腾空，绿化带内一部分被填平建造了地基，车间内一墙体被拆除。现机械公司涉讼，要求确认双方于2013年1月28日签订的《租赁合同》于同年4月9日解除；忠宝公司返还2013年3月1日至2014年1月31日期间的租金1，258，569.05元；忠宝公司自2013年4月13日起，以租金1，258，569.05元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率赔偿该租金的利息损失至其实际返还为止。原审法院审理中，忠宝公司提交了《固定资产应保留》、《固定资产应拆除》清单各一份，涉及部位有仓库、大车间等各部位，时间为2013年2月1日，机械公司对该证据真实性不予认可，忠宝公司也未就此提出司法鉴定。同时忠宝公司还提交了2013年3月4日的移交清单，机械公司对清单中“仓库按产证”五个字认为是忠宝公司嗣后添加，并对此提出司法鉴定。对此，鉴定人华东政法大学司法鉴定中心于2013年12月7日出具《文检鉴定意见书》认为该五个字与清单上该段其他字迹为同一种类笔书写形成，倾向认定为非一次性连续书写形成，实际形成时间限于条件难以提供鉴定意见。此外，机械公司于2013年8月8日向对方发出一份《声明函》，称其自2013年4月11日撤回两名施工人员之日起，已经被迫放弃了遗留在系争房屋内的工具、建材所有权，遗留物品由忠宝公司自行处置，与机械公司无关。对此忠宝公司回复称，合同应继续履行；机械公司不但遗留大量物品，而且拆除了一部分建筑物、毁坏约200平方米绿化建成了地基，故忠宝公司仅同意在取走建材、恢复原状或承担恢复费用后解除合同。对此机械公司仅同意恢复被拆除的约90平方米墙体或承担恢复费用，不认可其毁坏过绿化。此外，忠宝公司还陈述其存在为履行合同而变卖设施等其他损失。机械公司对此均不认可。由于双方各执己见，致调解不成。原审法院经审理后认为，双方当事人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。现在本案的争议焦点在于双方当事人有无按时交接。根据合同约定，双方应于2013年2月1日按租赁物现状交接，机械公司应于同年2月28日前支付当年的年租金。现机械公司提出对方仅在2013年3月4日移交了办公楼内的3个标房，其他如仓库、车间、场地等均未移交，对此原审法院作如下分析：2013年3月4日的移交清单表明，该日双方对移交办公楼内3个标房、车间1150平方米、危险品仓库、洗手间（两面一套）、磨簧间进行了书面确认，对于该移交清单中的“仓库按产证”字样，由于该原件保存在忠宝公司，该字样由该公司人员书写，经鉴定该字样与该段其他文字非一次性连续书写形成，故对清单中的“仓库按产证”不予认定；尽管如此，基于以下分析还是认定忠宝公司已经交付了租赁物：一、2013年2月4日，机械公司发出的《租赁设备列表》传真显示，其在传真时已接收生活楼一楼、仓库、配电房、车间、监控室的设施设备，可见机械公司对上述租赁部分已经进行了接收；二、机械公司施工人员出具的“说明”称，其于2013年3月4日下午跟随施工队进入忠宝公司为机械公司的仓库改造做部分施工准备直至4月11日离场；三、双方一致确认仓库、车间未安装门锁，公证视频显示大仓库已经腾空现堆放了装修材料；四、2013年2月25日忠宝公司向对方开出发票、机械公司又于同年3月1日通过银行转账付清了全年租金；故原审法院认定在机械公司传真时双方已对主要租赁物进行了交接。因此，机械公司以对方未交付租赁物为由解除合同缺乏事实依据，其解除理由不能成立。与此相应，其要求全额退还租金并支付利息损失的诉讼请求同样缺乏依据，不予支持。机械公司在发出解除通知后，未经裁判自行退出了租赁房地产，并在诉讼中致函忠宝公司，放弃了其遗留在租赁场所内物品的所有权，机械公司以其行为表明了解除的目的，而且根据双方合同第10-1款的约定，一方违反合同提前退租的，按退租当月月租金的四倍支付违约金，因此，机械公司坚持解除应承担的责任不应高于合同约定的无故解约违约金的数额，故对忠宝公司在诉讼中仍要求对方继续履行的请求不予准许。鉴于机械公司坚持解除，故其应当按照合同约定承担违约解除的责任后才能产生合同解除的法律后果。由于机械公司于2013年4月11日退出，该日应为其违约解除日。机械公司应承担在该日之前产生的租金和相当于月租金四倍的违法解除违约金，合计为582，846.83元。机械公司已付款1，258，569.05元扣除上述款项后，余款675，722.22元，忠宝公司应当返还对方。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。忠宝公司提出要求对方恢复租赁厂房原状，机械公司同意恢复其拆除的墙体原状，于法不悖，应予照准。机械公司对于对方陈述的毁坏绿化、建造地基不予认可，但根据公证视频显示租赁厂房在公证日确如忠宝公司所述状态，由于公证日离机械公司退出日时隔不远，且机械公司没有证据证明其退出时绿化未被毁坏建造地基，故原审法院对忠宝公司陈述予以采信，机械公司也应当将此被毁坏的绿化带恢复原状。鉴于双方当事人因本案诉讼处于矛盾对立状态，且均同意以相应的恢复费用来计算，故原审法院根据被毁损绿化的面积和被拆除墙体的情况酌情确定机械公司应偿付恢复原状费35，000元。至于忠宝公司陈述的其他损失，并不具体，也未就此提出明确请求，故本案中不予处理。原审法院据此作出判决：一、确认上海市机械制造工艺研究所有限公司与上海忠宝模具弹簧有限公司于2013年1月28日签订的《租赁合同》自2013年4月11日解除；二、上海忠宝模具弹簧有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海市机械制造工艺研究所有限公司款项675，722.22元；三、上海市机械制造工艺研究所有限公司应于判决生效之日起十日内偿付上海忠宝模具弹簧有限公司恢复原状费35，000元；四、驳回上海市机械制造工艺研究所有限公司的其他诉讼请求。原审判决后，上诉人机械公司不服，向本院提起上诉称：其向对方发出的《租赁设备列表》传真，是要求根据该列表交付，并非确认已接收了该列表中的租赁标的物。上诉人施工人员的“说明”并不能认定忠宝公司已交付了全部租赁标的物。虽然双方确认仓库、车间未安装门锁，对方出示的公证视频显示大仓库堆满了装修材料，但是原审法院曲解了上述的确认，而且有关公证根本不具有证明效力。双方当事人互相按照租赁合同的约定，交付租金和开具发票的行为，也不能证明对方已履行了交付义务。故原审法院认为双方已就主要租赁物进行了交接，没有足够的事实依据。忠宝公司对于交付系争房屋的时间的多次陈述，互相矛盾，违背了客观事实，但原审法院却自行认定了双方的交接时间，显属不公。由于有关绿化并非双方租赁范围，对方提供的公证视频在机械公司退场数十天之后，机械公司出具的有关书面内容也仅确认在15000元范围内承担隔断墙的恢复费用，故原审判决机械公司承担被毁绿化的相关费用，没有相应的证据。据此，机械公司认为原审法院歪曲案件事实，颠倒黑白，违反了公平正义原则，故请求本院依法撤销原审判决，发回重审或改判支持机械公司的原审全部诉请。上诉人忠宝公司亦不服，向本院提起上诉称：由于双方约定的租金包含相应的税金，该税金亦应由机械公司承担，故原审判决忠宝公司应返还的租金，未查明其中的税金。原审法院依据机械公司施工人员撤离系争房屋的日期，作为双方当事人合同解除之日，未考虑双方未办理交接手续。而且，由于机械公司违约解除合同，故双方合同约定的免租期内租金，机械公司应予支付。被拆除的墙体，是车间办公室的墙面，并非一堵简单的隔断墙，忠宝公司还按照对方要求拆除了厨房内的设备及附属设施，该损失也应由对方承担。遗留在现场的装修材料，并非机械公司财产，应由享有权利的第三人共同前来办理交接手续，而原审法院却并未处理，易导致日后讼累。据此，忠宝公司认为原审法院认定事实错误，且遗漏相关事实，适用法律错误，故请求本院依法撤销全部原审判决，并依法改判。本院经审理查明，系争房屋的租赁合同约定，除免收2013年2月份租金外，同年2月1日起至2014年1月31日止的租金为1，194，655.00元（不含税）。其次约定房地产税由忠宝公司承担，且双方当事人按照国家有关规定，因本合同缴纳的印花税及其他有关税项及费用，按有关规定应由忠宝公司作为出租人、机械公司作为承租人分别承担。2013年3月4日，忠宝公司书写的移交清单中的洗手间，应为西面一套。同年6月27日，原审法院审理中，忠宝公司称，除了生活楼二楼的三个标间和配电房外，租赁合同附件二中列明的其他仓库、车间等设施均无钥匙。机械公司认可已交接的三个标间有钥匙，但称有无钥匙不影响租赁厂房的交接，并坚持认为对方没有向其交付全部租赁物。双方一致确认，租赁合同附件二中，没有写明“其中仓库、车间未安装门锁”。其次，机械公司称，其与有关装潢公司已结算完毕，并明确表示放弃留在系争房屋现场的物品等。此外，忠宝公司称，按照双方合同的约定，其已收到的租金中，营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加以及河道管理费等税费，共计63，914.05元；印花税8，541.10元；其他水电费、门卫工资、环保卫生费和环境绿化费合计9，954.78元。机械公司则称，其支付租赁合同约定的首期租金时，已将5.35%的税金一并支付对方。以上事实，有租赁合同、双方当事人的陈述，以及原审法院及本院的审理调查笔录等证明属实。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人基于自己的真实意思表示，约定各自民事权利和义务的合同，依法成立有效，且各方当事人均应按照合同的约定全面履行。机械公司向对方发出的《租赁设备列表》传真，列明了有关设备、数量及所处位置，倘若双方未经现场共同核验确认，机械公司就已经了解该具体情况，显与实际不符，该公司关于上述传真仅表示要求对方进行交接的主张，缺乏足够的事实依据，故原审法院认为上述设备已经进行了交接，并鉴于机械公司的施工人员，已经进入系争房屋现场施工等事实，认定双方当事人已对主要租赁物进行了交接，理由充分。因此，原审法院认为机械公司提前退租，要求解除合同违约，应承担相应的违约责任，本院应予支持。由于双方当事人在协商过程中，机械公司曾表示要对有关建筑扩建、拆除，且除该公司委派的施工人员外，无证据证明有其他人员进入现场施工，故原审法院基于公证视频所显示现状，认为机械公司应酌情承担毁坏的绿化带恢复原状的责任，并无不妥。原审法院依据有关施工人员实际撤离系争房屋的日期，作为双方当事人合同解除之日，事实清楚，本院亦予认同。关于忠宝公司所称的税金问题，以及其他损失，因双方合同对于税金的负担明确约定，且如有多缴纳的税金，可向有关税务机关申请退税，而且忠宝公司未就其其他损失，提供充分的证据印证和依法提起反诉，对方当事人亦不予认可，故原审法院认为因忠宝公司陈述的其他损失，并不具体，也未提出明确请求，故本案中不予处理，本院予以认同。鉴于机械公司明确表示，其与有关施工单位业已结算完毕，故忠宝公司要求该施工单位一并参与本案处理，本院难以支持，倘若处理上述施工遗留物品存在损失的，忠宝公司可与上述其他损失，一并另行主张。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16，127.12元，由上诉人上海市机械制造工艺研究所有限公司、上诉人上海忠宝模具弹簧有限公司各半负担8，063.56元。本判决为终审判决。审 判 长 张志煜审 判 员 吴 俊代理审判员 陈 俊二〇一四年五月二十二日书 记 员 朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”