（2014）锡民终字第0289号
裁判日期: 2014-05-22
公开日期: 2015-01-06
案件名称
中国农业银行股份有限公司江阴市支行与上丰投资有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中国农业银行股份有限公司江阴市支行,上丰投资有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第三十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）锡民终字第0289号上诉人（原审原告）中国农业银行股份有限公司江阴市支行，住所地江阴市澄江西路145号。负责人黄庆，该行行长。委托代理人潘庆伟。委托代理人徐瑛，江苏崇宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上丰投资有限公司，住所地江阴市人民中路2-8号。法定代表人王建胜，该公司董事长。委托代理人夏海芳，远闻（上海）律师事务所律师。委托代理人倪秦，远闻（江阴）律师事务所律师。上诉人中国农业银行股份有限公司江阴市支行（以下简称农行江阴支行）与被上诉人上丰投资有限公司（以下简称上丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，江阴市人民法院于2013年11月8日作出（2012）澄民初字第0663号民事判决，农行江阴支行不服该判决向本院提起上诉。本院于2014年1月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，并经审判委员会讨论，现已审理终结。原审法院查明：2000年3月21日，农行江阴支行（甲方）与江阴市上丰物业有限公司（乙方）签订建设项目转让协议书，内容为：甲、乙双方根据有关法律、法规，经友好协商一致，就澄规选（93205）选址书确定的人民路北（现人民中路北）、环城东路西（现朝阳路西）5.7亩建设田地（以土管测量为准）的建设项目，达成如下协议：一、甲方将对这块5.7亩建设用地的开发建设项目转让给乙方，由乙方继续进行拆迁和建设。所有转让的一切手续由乙方负责办理，费用由乙方承担。再投入拆迁费和房屋开发投资全部由乙方负责，与甲方无关。……四、乙方必须将建造的人民中路段坐北朝南底层至三层6-8间计600-800平方米的营业用房扣除本协议第三条的回迁面积200多平方米后，以成本价无条件优惠售给甲方，甲方则对前期投入的2955500元投资免计从投资日起到收回之日的利息。五、乙方在建设土地内房屋的开发实施整体设计、整体建造，但必须达到可分割、可隔断，便于甲乙双方各自物业管理。而且鉴于甲方系金融单位，乙方在设计、勘验、建设时必须按满足甲方经营特殊行业要求的标准进行设计、施工，设计图纸在施工前须经甲方审核同意后方可进行。2001年，江阴市上丰物业有限公司变更为江苏上丰城镇建设发展有限公司。2001年5月28日，农行江阴支行与江苏上丰城镇建设发展有限公司签订协议书，约定2000年3月21日协议中江阴市上丰物业有限公司的权利义务转由江苏上丰城镇建设发展有限公司承担，所有该协议项下形成的债权债务及一切民事、经济、刑事等责任均由江苏上丰城镇建设发展有限公司承担。2004年，江阴市人民中路2-8号联丰大厦竣工，农行江阴支行下属的要塞支行搬入使用至今。2004年7月5日，江苏上丰城镇建设发展有限公司变更为上丰城镇建设燃气发展有限公司，期间上丰城镇建设燃气发展有限公司领取了江阴市人民中路2-8号房屋（建筑面积为14315.11平方米）的所有权证。2006年5月，上丰城镇建设燃气发展有限公司变更为上丰建设有限公司。2008年5月12日，江阴市人民中路2-8号房屋所有权变更登记在上丰建设有限公司名下。2009年4月7日，农行江阴支行（甲方）与上丰建设有限公司（乙方）签订协议书，内容为：2001年5月28日，甲方与乙方江苏上丰城镇建设发展有限公司（后更名为上丰城镇建设燃气发展有限公司、现名为上丰建设有限公司）达成建设项目转让协议书，约定甲方将5.7亩建设用地的开发建设项目转让给乙方，乙方建房后将人民中路段坐北朝南底层至三层6-8间计600-800平方米营业用房扣除甲方的回迁面积200多平方米后（该回迁面积为无偿回迁），以成本价无条件优惠售给甲方，甲方对已投入的2955500元免收乙方利息，由乙方偿还。2004年，乙方在该地建设的江阴市人民中路2-8号联丰大厦竣工；同年，乙方按甲方要求进行装修后将坐北朝南的营业用房底层及二层建筑面积计643.23平方米交付给甲方，甲方下属机构要塞支行迁入并营业至今。对该营业用房的房款结算事宜，甲乙双方进行了多次磋商，现双方协商一致，达成协议如下：1、乙方将现甲方下属机构要塞支行使用的营业用房底层及二层建筑面积计643.23平方米按现状转让给甲方。2、本协议生效后，甲乙双方应及时办理上述建筑面积643.23平方米房地产过户手续，乙方应积极协助配合，争取在本协议签订后一个月内办妥，房地产过户费用由甲方承担，甲方应在收妥全部已过户权证后三天内一次性付清全部款项550万元；如甲方违约则本协议无效，乙方将有其他追偿权，如乙方违约则承担相应的违约责任；乙方保证甲方付清上述550万元后，放弃对甲方的任何追索权与抗辩权。3、乙方保证上述转让房地产产权清晰，不存在任何产权纠纷、他项权利等，否则因此产生的民事责任由乙方承担。5、本协议自签订之日起生效。该协议签订后，双方均未按约履行。2009年12月10日，农行江阴支行向上丰建设有限公司发出催办函，内容为：“致上丰建设有限公司：我行与贵公司于2009年4月7日达成协议，双方约定，协议生效后应及时办理贵公司出售给我行的643.23平方米房地产的过户手续。但因为贵公司的原因，房地产过户手续至今未办妥。农行已经股改，争取在2010年上市。为此上级行要求我行必须近期完成对农行财产的确权工作，办妥全部产权证。请贵公司履行协议，积极配合，提供房地产过户的所有资料，争取在2009年12月30日前办妥过户手续。”2011年7月29日，上丰建设有限公司变更为上丰公司。2012年6月29日，江阴市人民中路2-8号房屋的所有权登记在上丰公司名下，房屋产权登记簿上对1-3层（建筑面积为1038.48平方米）单独进行了标注。农行江阴支行于2011年11月15日诉至原审法院，要求上丰公司：1、继续履行合同，将坐落于江阴市人民中路2-8号联丰大厦营业用房底层及二层的房屋（建筑面积为643.23平方米）过户给其；2、赔偿其损失50万元；3、支付利息1691852.09元（以本金2955500元为基数自2000年3月22日起至2009年4月7日止按银行同期贷款利率计算）。在该案审理过程中，原审法院对江阴市住房保障和房产管理局产权监理处的调查及江阴市人民中路2-8号房屋的竣工图纸证明：讼争房屋1-2层不具有独立使用功能，但1-3层（含楼梯）1038.48平方米是一个独立的整体，可以从整个大楼中分离出来，单独领取房屋所有权证。此外，因讼争房屋上设立了抵押权，原审法院向农行江阴支行进行释明，但其不愿意变更诉讼请求。2012年5月20日，原审法院判决驳回农行江阴支行的诉讼请求。农行江阴支行不服该判决，上诉至无锡市中级人民法院。2012年9月22日，无锡市房产监理处在给无锡市中级人民法院的回函中确认：江阴市人民中路6幢1-3层可作为一个独立的基本单元进行登记，并根据上丰公司与农行江阴支行的约定（上丰公司将该处房屋1-2层转让给农行江阴支行），登记机构可以将1-3层登记为上丰公司和农行江阴支行按份共有，并在登记簿和房产证上注明“其中1-2层为农行江阴支行所有，第3层为上丰公司所有”。2012年9月28日，农行江阴支行申请撤回上诉。同日，无锡市中级人民法院裁定予以准许。2012年9月28日，农行江阴支行再次诉至原审法院，请求判令上丰公司继续履行合同，将坐落于江阴市人民中路2-8号联丰大厦1-3层1038.48平方米房屋单独领取房屋所有权证，由其与上丰公司按份共有，其中其占1-2层份额，上丰公司占第3层份额，即成本案诉讼。2012年10月9日，上丰公司向农行江阴支行发出合同解除通知，农行江阴支行未予书面答复。2013年1月22日，上丰公司诉至原审法院，请求判令农行江阴支行立即从江阴市人民中路2-8号6幢1-2层营业用房中搬出。2013年9月10日，上丰公司申请撤回起诉。原审法院至江阴市人民中路2-8号中农行要塞支行的营业场所进行勘查，发现该场所的现状与原设计图纸不符。2013年9月，原审法院发函给江阴市住房保障和房产管理局，就“江阴市人民中路2-8号房屋中1-3层1038.48平方米中1-2层643.23平方米的房屋能否单独领取房屋所有权证？如不能单独领证，能否将1-3层房屋登记为上丰公司和农行江阴支行按份共有，并在登记簿和房产证上注明‘其中1-2层643.23平方米为农行江阴支行所有、第3层为上丰公司所有’”问题要求其予以回复。2013年9月18日，江阴市住房保障和房产管理局回函如下：经认真核实，江阴市人民中路2-8号房屋（所有权证号为jy＊＊＊＊＊）在设计时其轴线为横轴1-4与纵轴A-C轴的1-3层及其轴线为横轴1-2轴与纵轴C-1／C轴的1-3层楼梯间为一个独立基本单元，建筑面积共计1038.48平方米，在恢复至原设计状态后，该基本单元可单独发证。2013年9月27日，江阴市住房保障和房产管理局就回函进一步说明如下：江阴市人民中路2-8号房屋中1-3层1038.48平方米房屋现状与原设计状态不一致，在恢复至原设计状态后，该基本单元可单独发证；上述房屋如由多人按份共有，也只能明确各人的份额，不能明确到具体的部位。以上事实，有农行江阴支行提供的建设项目转让协议书、协议书、催办函、房屋登记薄证明、工商登记资料查询表，上丰公司提供的房屋登记薄证明，江阴市住房保障和房产管理局的回函、（2011）澄民初字第0807号民事判决书、（2012）锡民终字第0764号民事裁定书及当事人陈述等在卷佐证。本案的争议焦点为：一、农行江阴支行曾以房屋买卖合同纠纷提起诉讼，本案诉讼是否违反“一事不再理”原则；二、能否判决讼争房屋单独领证，由农行江阴支行和上丰公司按份共有；若判决按份共有，能否明确农行江阴支行所占份额为第1-2层，上丰公司所占份额为第3层。原审法院认为：关于争议焦点一，虽然本案的当事人与（2011）澄民初字第0807号房屋买卖合同纠纷一案的当事人一致，但存在以下变化：一是前案审理过程中存在的抵押权已涂销，现讼争房屋不存在抵押权；二是诉讼请求发生变化，前案中农行江阴支行要求办理1-2层的过户手续，本案中则要求确认1-3层为双方共有。故本案显然不属于一事不再理的范畴，法院有权立案审理。关于争议焦点二，首先，根据江阴市人民中路2-8号房屋的竣工图纸、对江阴市住房保障和房产管理局产权监理处的调查及江阴市住房保障和房产管理局的回函证明：江阴市人民中路2-8号房屋中1-3层（含楼梯）1038.48平方米是一个独立整体，可以从整个大楼中分离出来，单独领取房屋所有权证，但因1-3层1038.48平方米房屋的现状与原设计状态不一致，故目前尚不具备单独发证的条件。其次，按份共有之“份”指的是份额、比例、权重，是一种抽象的比例关系，不可能将“份”明确到具体空间，农行江阴支行既要求按份共有，又要求在具体空间上明确归属，这是将按份共有与建筑物区分所有相混淆，明显违反物权法定的原则，且江阴市住房保障和房产管理局也认为房屋如由多人按份共有，也只能明确各共有人的份额，而不能明确到具体部位。故农行江阴支行要求继续履行合同，将坐落于江阴市人民中路2-8号联丰大厦1-3层1038.48平方米房屋单独领取房屋所有权证，由其与上丰公司按份共有的主张，因不具备颁发所有权证的条件，原审法院不予支持；农行江阴支行要求明确其占1-2层份额、上丰公司占第3层份额的主张因于法无据，原审法院亦不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第六条的规定，作出如下判决：驳回农行江阴支行的诉讼请求。一审案件受理费70990元、财产保全费5000元，合计75990元，由农行江阴支行负担。农行江阴支行不服原审判决，向本院提起上诉称：1、2004年其下属的要塞支行入住讼争房屋时，就已经是现在的状态（1-2层为其独立使用，3层与同一楼层打通），该内部结构变更经竣工验收合格，且房屋产权登记簿最初也对1-2层（建筑面积为643.23平方米）进行了单独标注，后又对1-3层（建筑面积为1038.48平方米）进行了单独标注，说明1-3层具有独立使用功能。2、无锡市房产监理处也确认讼争房屋1-3层可作为一个独立的基本单元进行登记，可以将1-3层登记为上丰公司和农行江阴支行按份共有，并在登记簿和房产证上注明“其中1-2层为农行江阴支行所有，第3层为上丰公司所有”。江阴市住房保障和房产管理局认为目前不具备发证条件，但未提供相应的法律依据，原审法院将其意见作为唯一判决依据错误。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持其原审诉讼请求。上丰公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方当事人对原审法院已查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为：双方之间的房屋买卖关系经历了一个长期协商的过程，最终一致确认由上丰公司将讼争房屋1-2层（建筑面积为643.23平方米）转让给农行江阴支行，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约履行。合同约定由上丰公司配合办理讼争房屋1-2层的产权过户手续，不符合单独登记条件，故本案合同标的系属瑕疵物，现买受人愿意接受该瑕疵物，并对合同履行方式作出相应让步，即请求人民法院明确双方对讼争房屋行使所有权能的各自范围，属于其放弃部分权利的行为，应当予以准许。双方就继续履行合同的具体方式产生争议，主要障碍在于讼争房屋是否能够办理单独的产权证。根据《房屋登记办法》的规定，房屋应当按照基本单元进行登记，房屋基本单元是指有固定界限、可独立使用并且有明确、唯一编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。本案中，虽讼争房屋1-3层现状与原设计图纸有出入，但其固定位置、坐标不变，仍然具备有固定界限、可独立使用、有明确唯一编号等特征，即符合单独登记的实质条件。况且，在要塞支行入住讼争房屋时，房屋现状与原设计图纸不一致的情况就已存在，但江阴市房管部门在房屋产权登记簿中仍对讼争房屋1-3层进行了单独标注，结合无锡市房产监理处的意见，应当认定讼争房屋1-3层可以单独登记。为解决双方矛盾，根据物尽其用、方便生产生活的物权原则，参考无锡市房产监理处的意见，本院确认讼争房屋1-3层为双方按份共有，其中1-2层由农行江阴支行单独行使所有权能，第3层由上丰公司单独行使所有权能，连接1-3层的楼梯由双方共同使用。因双方均有履行合同的义务，故农行江阴支行在讼争房屋相关产权证办理完毕后也应按约支付房款。如此处理，既符合房屋买卖合同的目的，亦有利于维护交易诚信与稳定。综上，原审法院对人民法院可依职权明确权利人对共有物权利范围的界限认识不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销江阴市人民法院（2012）澄民初字第0663号民事判决；二、农行江阴支行与上丰公司继续履行2009年4月7日的房屋买卖协议，履行方式如下：（一）座落于江阴市人民中路2-8号联丰大厦1-3层（建筑面积为1038.48平方米）的房屋由农行江阴支行与上丰公司按份共有，其中1-2层（建筑面积为643.23平方米）由农行江阴支行单独行使所有权能，第3层由上丰公司单独行使所有权能，连接1-3层的楼梯由双方共同使用。一审案件受理费70990元、财产保全费5000元，计75990元，二审案件受理费70990元，均由被上诉人上丰公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘华明代理审判员 赵 璧代理审判员 李 杨二〇一四年五月二十二日书 记 员 王 倩 来源：百度“”