（2014）玉红民一初字第600号
裁判日期: 2014-05-21
公开日期: 2014-07-16
案件名称
李双英与冯以禄房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书
法院
玉溪市红塔区人民法院
所属地区
玉溪市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李双英,冯以禄
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款，第六十二条第一款，第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2014）玉红民一初字第600号原告李双英，女，1970年9月22日生，汉族。委托代理人沐桂丽，云南玉源律师事务所律师，特别授权代理。被告冯以禄，男，1962年4月30日生，汉族。原告李双英诉被告冯以禄房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年4月4日受理后，依法适用简易程序于2014年5月6日公开开庭进行了审理，原告李双英及其委托代理人沐桂丽、被告冯以禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李双英诉称，2013年1月5日，原、被告口头约定：被告将自有的坐落于XX处的三层房屋一幢卖给原告，价格为人民币720000元。原告于当日向被告交付了订金人民币60000元。事后不久，当原告准备支付被告全部购房款时，才得知被告的房屋虽然有房屋所有权证，但其土地为农村宅基地，依法不能转让。鉴于此，原、被告双方所商定的房屋买卖自然无法履行，经双方协商一致，由被告返还原告购房订金60000元。但原告要求被告返还购房订金时，被告总是以暂时无钱为由拒绝返还。因原、被告买卖的房屋占用的土地是农村宅基地，属集体所有，根据国家法律法规的规定，宅基地不能买卖、转让，虽然原、被告口头订立的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，但是违反了国家法律法规的强制性规定，合同无效，根据合同法的规定，依据无效合同取得的财产应当返还。故，为维护自身合法权益，特向法院起诉，要求依法判令被告返还原告购房订金人民币60000元，并承担本案诉讼费。原告针对其的诉讼主张当庭提交了原告身份证复印件、房屋所有权证、土地使用权证、被告出具的订金收条加以证明。被告对原告提交的证据质证后无异议。被告冯以禄辩称，被告因欠债，决定将自己所有的坐落于XX处的三层房屋一幢出售。2013年1月5日前原告和朋友多次到被告家看房子，被告也告诉过原告被告的房子是农村房子，土地是农村宅基地，是划拨土地，无法过户，只能私人之间进行买卖。最后，原告还是决定购买被告的房子。2013年1月5日，原告支付了被告60000元现金作为首付订金，被告用原告支付的60000元订金偿还了被告的债务，从债权人那里赎回了房屋所有权证和土地使用权证交给了原告保管。当时说好被告家过完春节就搬家腾房，原告一次性付清剩余购房款660000元。但春节过后，原告打电话来说不要房子了，要求退还60000元的订金，原告支付的60000元订金被告当时就用了还债，所以一时无法拿出钱来退还原告。原告在起诉状中陈述不知道被告家的房子是小产权房，过不了户不是事实。被告同意退还原告60000元的购房款，只是现在被告经济困难无法退还。被告冯以禄针对其答辩主张当庭提交了原告李双英出具给其的收到其房屋所有权证和土地使用权证原件收条及原、被告签订的解除合同协议书加以证明。原告李双英质证后无异议。以上原、被告双方所举证据相互质证后均无异议，本院予以采信。综合以上双方当事人当庭举证、质证、陈述及认证，本院认定本案事实如下：2013年1月5日，原、被告双方口头订立房屋买卖协议约定，被告将自己所有的坐落于XX处的三层房屋一幢卖给原告，价格为人民币720000元。原告于当日向被告支付了购房订金人民币60000元，被告将该房屋的房屋所有权证和土地使用权证原件交由原告保管。之后原告了解到因该房屋占用的土地系农村宅基地，属集体所有，双方买卖后无法办理房屋所有权变更登记手续，合同无法履行。2013年2月27日原、被告双方签订了协议书，约定因双方房屋买卖未成，被告需赔还原告订金60000元，但被告暂未赔还，订于2013年4月1日起计10厘利息，到2013年7月1日前连本带息一次性还清给原告。协议签订后，被告至今未退还原告购房订金60000元，也未支付利息。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条第二款规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。国务院办公厅1999年5月6日颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体的土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”根据以上规定，我国法律法规明确禁止出让、转让农民集体所有的土地使用权，包括宅基地，宅基地使用权只有农村本集体经济组织成员才能享有，禁止城镇居民到农村购买房屋，导致宅基地使用权的转移。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告系城镇居民，被告系农村集体经济组织成员，原、被告双方约定买卖的是属被告自己所有的农村私有住房，该房屋占用的土地是宅基地，属农民集体所有，所以，原、被告双方于2013年1月5日口头订立的房屋买卖合同因违反了国家法律、行政法规的强制性规定应认定为无效，被告依据无效的房屋买卖合同从原告处取得的购房订金60000元，被告应返还原告，但被告至今未返还，现原告要求返还，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条第二款、第六十三条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，判决如下：由被告冯以禄自本判决生效之日起三十日内返还原告李双英购房订金人民币60000元。案件受理费1300元，减半征收650元，由被告冯以禄负担。如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员 桂丽华二〇一四年五月二十一日书记员 张茹苹 微信公众号“”