（2013）德中民终字第1028号
裁判日期: 2014-05-21
公开日期: 2014-07-17
案件名称
于风山与孙家浩房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省德州市中级人民法院
所属地区
山东省德州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
于明奎,张金华,于风山,孙家浩
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）德中民终字第1028号上诉人（原审第三人）：于明奎。上诉人（原审第三人）：张金华。以上两上诉人共同委托代理人：王洪建，山东舜通律师事务所律师。以上两上诉人共同委托代理人：于凤忠，山东舜通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于风山。委托代理人：滕金玉，女，1952年5月12日出生，汉族，系被上诉人于风山之妻。被上诉人（原审被告）：孙家浩。上诉人于明奎、张金华因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省夏津县人民法院（2013）夏民初字第5087号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，1992年4月，双庙乡农业技术推广咨询综合服务站（以下简称服务站）正式成立，工作人员：于风山、张士田、于明奎、于保云，于风山任站长，张士田为服务站会计，于明奎为现金保管，于保云为实物保管，不久于保云退出。该站是民办集体事业单位，并报请工商、税务机关，核发营业执照和办理税务登记，活动资金全部由服务站人员自筹。最初服务站的办公场所设在双庙村街内，1993年春夏津县工商行政管理局在双庙村建农贸市场，动员群众投资建房，每间房集资3000元。1993年底，服务站迁到此涉案的两间房屋内。1995年2月6日，张金华（张士田之子）承包了服务站并与服务站签订了承包协议。2000年左右，被告孙家浩从张金华手中接着承租，并将协议中“张金华”的名字改为“孙家浩”。2012年前，房租由于风山和于明奎收取，扣除房屋占用费和其他费用后，剩余的由于风山、于明奎、张金华三人均分。2012年5月份，原告找到被告支取了本年度的租赁费，第三人于明奎、张金华为此与原告发生争执，被告孙家浩因不知道向谁支付2013年租赁费而发生此纠纷。原告主张此涉案房屋为其所有，被告应向其交纳房屋租赁费，并提交以下证据：1、夏津县工商行政管理局双庙工商所的证明，证明涉案房屋为于风山集资6000元所建。2、夏津县双庙乡村镇规划建设管理办公室的证明，证明2000年拆迁房屋时，原告为回迁户。3、夏津县双庙乡人民政府1992年5月1日颁发的聘任书，证明服务站是民办集体事业单位，于风山是站长，张士田是会计，于明奎为现金保管。4、于风山自己书写的证明一份和（1993）德中法民中字第495号民事判决书、夏津县农业局种子管理站罚没通知书，证明此涉案房屋为于风山所有。5、工商协管员孙士俭的证明和夏津县惠民市场服务中心的收据一份，证明：2013年原告已将这两间房屋的土地占用费交给了惠民市场（即双庙新市场）。6、涉案房屋的邻居王长印的证明一份，证明房屋是于风山的。被告对以上证据没有意见。两第三人对以上证据分别异议如下：1、对证明的真实性没有异议，原告是站长，对外交款都是原告办理，不能证明涉案房屋归原告所有。2、对证明的真实性没有异议，于风山是代表农机站缴费，不能证明房屋的归属。3、对聘任书真实性没有异议，聘任书明确写明活动资金全部自筹，乡政府没有出资。4、自己写的证明不能算证据，只能说是个人陈述，另外判决书和罚没单真实性没有异议，证明农机服务站全体承担责任，原告作为站长，对外处理事务。5、农技站每年都由站长去交土地占用费，剩余的钱才分割。6、本证据与本案无关，不予质证。被告向法庭提交以下证据：承包协议及清单复印件一份、第三人书写的通知书一份、2012年原告书写的收到条。证明对房租没有异议，但原告和第三人发生争执，无法给付。原告对以上证据没有异议，但表示不能免除被告的违约责任。第三人对以上证据没有异议，表示协议证明是服务站和孙家浩签订的，因此房租不能由于风山一人收取占有。两第三人提交以下证据：1、张士田的火化证，证明张士田于2011年5月19日去世火化；2、双庙村委会出具的张士田家庭成员情况。张金华的母亲白爱英、姐姐张素芹、妹妹张素珍将市场房屋继承份额赠予张金华的证明，证明张金华系张士田之子，具有本案诉讼主体资格。3、承包协议原件，内容显示：甲方双庙乡农技服务站，法定代表人于风山，乙方承包人张金华，双方协议乙方承包甲方的门市两间，包括里面的家具财产及各种证件。落款乙方承包人“张金华”修改成了“孙家浩”。4、第三人给被告写的通知书，证明第三人向被告主张房租的事实；5、证人孙书兰的证明，证明该涉案房屋是由其丈夫于保云和其余三人所建，其丈夫当年退出。原告对以上证据1、3没有异议，对证据2异议为赠予的房屋与本案无关，对证据4表示不能因此免除被告的违约责任，对证据5表示因孙书兰为利害关系人，不能作为本案的证据。被告对以上证据没有异议。法庭于2013年9月24日对服务站的工商登记情况向夏津县工商行政管理局做了调查，结果为：夏津县双庙乡农业技术推广咨询综合服务站于1992年9月7日登记成立，2002年6月3日办理注销登记。以上事实有原被告、第三人提供的证据及当事人陈述记录在案予以证实。原审法院认为，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人应当支付租金。1995年2月6日甲方双庙乡农技服务站（法定代表人于风山）与乙方承包人张金华签订了承包协议，2000年左右被告孙家浩转承包，并将协议中的乙方承包人“张金华”改为“孙家浩”，原告与第三人均无异议，并且多年来双方一直按照协议履行着各自的义务，可见双方之间协议真实有效。经调查，服务站已于2002年6月3日注销工商登记，服务站主体已不存在，故被告应向出资建房人支付租金。诉讼中，第三人于明奎、张金华主张该房屋是于保云、于明奎、于风山、张士田（张金华之父）四人出资所建，后来于保云退出，现在应归剩余三人共有，并主张被告应向各个所有人支付房租，但通过庭审举证质证，夏津县工商行政管理局双庙工商所出具的证明，可以认定此房屋系原告于风山出资所建，而不能认定是第三人和原告共有。原告以出资建房人身份要求被告支付租赁费符合法律规定，原审法院予以支持。因给付期限没有约定，原告可于本年度随时要求支付，且2012年5月支付当年租赁费，按照惯例亦应支付。第三人主张房屋为其三人共同出资，证据不足，原审法院不予认定，第三人如有新证据可另行主张权利。对于租赁费的数额6000元，被告认可，原审法院予以支持。原告要求被告支付违约金，被告不同意且原告亦未提交相关证据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告孙家浩给付原告于风山房屋租赁费6000元。限判决生效后10日给付。二、驳回原告于风山、第三人于明奎、张金华的其他诉讼请求。未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告孙家浩负担。上诉人于明奎、张金华不服原审判决，上诉称，一、一审判决认定事实不清。本案是房屋租赁合同纠纷，合同签订主体是双庙乡农业技术推广咨询综合服务站与孙家浩，房租2012年前一直由三人均分，一审依据工商所一份集资证明，认定该房屋为被上诉人于风山出资所建，有失偏颇，剥夺了两上诉人领取租金的权益。二、一审违反法定程序。上诉人作为有独立请求权的第三人，有权向人民法院提出诉讼请求和理由，一审法官未让第三人陈述诉讼请求及理由，剥夺了第三人的诉讼权利，违反法定程序。请求撤销原审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人于风山答辩称，一、上诉人没有提出新证据，一审认定涉案房屋是被上诉人于风山出资所建，证据充分，事实清楚。上诉人提供的孙书兰的证言，无证明力。二、原审程序合法。上诉人作为原审第三人，一审中陈述了自己的意见及诉求。一审认定事实清楚，适用法律适当，程序合法，两上诉人不是法院判决承担民事责任的第三人，不具有当事人的诉讼权利义务。请求驳回两上诉人的诉求，维持原判，二审诉讼费由上诉人承担。被上诉人孙家浩无答辩意见。二审中，上诉人提交夏津县工商行政管理局双庙工商所出具证明一份，证人侯永桓证明材料一份，申请证人杨锦歧、孙书兰出庭，用以证明涉案房屋所有权并非被上诉人于风山个人，系四人集资修建。经质证，被上诉人于风山认为，工商所出具的证明证实了买房时，房款系被上诉人于风山交纳。证人侯永桓、杨锦歧与上诉人有亲戚关系，其证言不能作为认定事实的依据。证人孙书兰无法证明其向被上诉人于风山交房款。被上诉人孙家浩未发表质证意见。二审查明其他事实与一审查明事实基本一致。本院认为，租赁关系的成立，以出租人对涉案房屋具有合法的所有权或者使用权为前提。本案被上诉人于风山起诉承租人孙家浩要求支付租金，属于房屋租赁合同纠纷，上诉人作为第三人参加诉讼，请求支付租金理由是出租房屋系三人共有，但被上诉人于风山主张系个人所有。被上诉人于风山无论是共有人之一，还是独自所有，均有权主张租金。两上诉人主张涉案房屋由其三人共有，属于物权纠纷，不应在本案中作出处理。原审判决确认涉案房屋归被上诉人于风山所有不当，两上诉人与被上诉人于风山对涉案房屋权属有争议，与本案不是同一法律关系，应另行处理。综上所述，原审法院在房屋租赁合同纠纷案件中，处理两上诉人与于风山的房屋权属纠纷不当，利害关系人可另行处理。但原审判决承租人支付租金并无不当，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人于明奎、张金华负担。本判决为终审判决。审判长 王飞雁审判员 陈 涛审判员 郭依静二〇一四年五月二十一日书记员 魏洪敏 微信公众号“”