（2014）九法民初字第02520号
裁判日期: 2014-05-21
公开日期: 2014-12-09
案件名称
重庆开门红物业管理有限公司与邓某某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市九龙坡区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆开门红物业管理有限公司,邓某某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十二条；《物业管理条例（2007年）》：第四十一条，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2014）九法民初字第02520号原告重庆开门红物业管理有限公司。委托代理人吴某。被告邓某某。原告重庆开门红物业管理有限公司诉被告邓某某物业服务合同纠纷一案，本院2014年3月3日受理后，依法由代理审判员王超适用简易程序于2014年4月24日公开开庭进行审理。原告重庆开门红物业管理有限公司委托代理人吴某，被告邓某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆开门红物业管理有限公司诉称，被告是小区房屋的业主，房屋建筑面积80.84平方米。原告与被告所在小区的黄桷花园业主委员会分别于2010年2月1日、2013年5月16日签订《黄桷花园物业服务合同》。按照合同约定，业主应于每月的15日前缴纳物业服务费。被告应交物管费48.50元／月、公摊费5元／月、电梯费10元／月，合计每月应交物管费、公摊费、电梯费共计63.50元。被告拖欠2010年7月至2013年12月31日物业管理服务费、公摊费、电梯费共计2603.50元。经原告多次催收，被告仍未按照合同约定交清所欠的物管费、公摊费、电梯费，原告遂起诉至法院请求：“一、判令被告支付拖欠的物业服务费、公摊费、电梯费共计2603.50元；二、判令被告从法院受理之日即2014年3月3日起至被告付清拖欠的物业服务费为止，以2603.50元为本金按照中国人民银行同期贷款利率支付滞纳违约金”。被告邓某某辩称，原告的物业管理服务存在很多问题。原告擅自改变物业用途，将小区车库改成超市经营；原告使用小区道路和绿化地区停车收费，致使消防通道、人行通道经常堵塞；原告收取停车费用的资金使用情况未向小区业主公示；原告擅自改变物业用房用途，对外出租小区物业用房的收入情况亦未向业主公示；小区内部分业主乱搭乱建，原告未尽到管理责任对乱搭乱建行为予以制止；原告的行为致使小区整体环境脏、乱、差，侵害了业主的利益和健康、安全；故被告拒绝向原告交纳2010年7月至2013年12月31日期间的物业管理费；请求驳回原告的全部诉讼请求；请求本案诉讼费由原告承担。经审理查明，原告与重庆市九龙坡区黄桷花园业主委员会于2010年2月1日签订《黄桷花园物业服务合同》，合同约定由重庆市九龙坡区黄桷花园业主委员会选聘原告对黄桷花园小区实施物业管理服务；原告制定的物业管理服务标准应不低于中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业服务等级标准》的二级标准；物业服务费用标准：高层住宅0.60元／平方米／月；共用的专项设备运行的能源消耗、路灯电费、二次供水电费、水损费据实分摊；电梯费三层以上按20元／户／月收取；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金；合同期限为叁年，自2010年2月1日起至2013年1月31日止。另查明，2013年2月1日至2013年5月15日期间，原告与重庆市九龙坡区黄桷花园业主委员会未签订物业服务合同，但原告在2013年2月1日至2013年5月15日期间继续对被告物业所在地黄桷花园小区提供物业服务。再查明，原告与重庆市九龙坡区黄桷花园业主委员会于2013年5月16日签订《黄桷花园物业服务委托合同》，合同约定由原告对位于九龙坡区黄桷坪搬运西村的黄桷花园小区提供物业服务；物业服务费用按照高层住宅0.60元／平方米／月的标准计算；公摊费（共用的专项设备运行的能源消耗、路灯电费、二次供水电费、水损费）按照5元／户／月标准计算；电梯费三层以上按10元／人／月收取；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金；原告按照国家和本市有关物业管理的技术标准、行业规范以及本服务合同进行管理，提供专业化的服务；原告制定的物业管理服务标准不应低于中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业服务等级标准》的2级标准；合同期限为叁年，自2013年5月16日起至2016年5月15日止。再查明，被告邓某某是重庆九龙坡区黄桷花园小区（以下简称“黄桷花园小区”）房屋的业主，房屋建筑面积80.84平方米。被告邓某某未向原告缴纳自2010年7月起至2013年12月31日期间物业管理费、公摊费、电梯费。庭审中，被告举示照片并辩称原告提供物业服务的黄桷花园小区长期存在车辆乱停乱放、小区环境卫生脏乱差、部分业主改变建筑物外观及私搭乱建、原告擅自改变物业用房的情况。上述事实，有当事人陈述、物业服务合同、查询单、照片等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。本院认为，原告重庆开门红物业管理有限公司与重庆市九龙坡区黄桷花园业主委员会签订的物业管理服务合同是双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同。物业管理服务合同签订后，原告重庆开门红物业管理有限公司在2010年2月1日至2013年12月31日期间一直为被告物业所在地的黄桷花园小区提供公共设施日常维修养护等物业管理服务。原告依照合同的约定向被告物业所在地的小区提供物业服务，被告也一直在接受原告提供的物业管理服务，故被告应当根据原告提供的物业管理服务向原告支付物业管理费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审中，被告举示照片并辩称原告提供物业服务的黄桷花园小区长期存在车辆乱停乱放、小区环境卫生脏乱差、部分业主改变建筑物外观及私搭乱建、原告擅自改变物业用房的情况。本院认为，被告举示的照片无其他证据予以佐证，尚不足以证明原告提供物业管理服务的黄桷花园小区存在小区环境卫生脏乱、车辆乱停乱放等情况，故就被告关于原告在黄桷花园小区提供的物业管理服务存在质量问题的抗辩，本院不予采信。综上所述，对于原告要求被告支付2010年7月至2013年12月31日期间41个月物管费共计1988.50元（48.50元／月＊41个月）的诉讼请求，本院根据原、被告双方举示的证据及物业管理合同约定，认定被告应支付原告2010年7月至2013年12月31日期间41个月物管费共计1988.50元（80.84平方米＊0.60元／平方米／月＊41个月）。至于原告要求被告按5元／户／月的标准支付黄桷花园小区2010年7月至2013年12月31日期间公摊费的诉讼请求，因原告与黄桷花园业主委员会于2010年2月1日签订的物业管理服务合同约定公摊费据实分摊，而小区物业管理日常必然产生水电费用等公摊费支出，故对于原告要求被告支付2010年7月至2013年5月15日期间公摊费的请求，本院酌情认定2010年7月至2013年5月15日期间公摊费按照3元／户／月标准计算。另根据原告与重庆市九龙坡区黄桷花园业主委员会于2013年5月16日签订的物业服务委托合同内容，2013年5月16日至2013年12月31日期间公摊费按照5元／户／月标准计算，故被告应支付原告2010年7月至2013年12月31日期间公摊费共计138元（3元／月×33.5月＋5元／月×7.5月）。另原告要求被告按照10元／户／月的标准支付2010年7月至2013年12月31日期间电梯费的诉讼请求。虽然2013年2月1日至2013年5月15日期间原告未与黄桷花园小区业主委员会签订物业服务合同，但考虑到小区电梯持续使用并产生费用的客观情况，本院认为，应参照原告与黄桷花园小区业主委员会签订的物业服务合同中关于电梯费计算标准的约定，按照10元／月标准计算。故被告应向原告支付2010年7月至2013年12月31日期间的电梯费共计410元（10元／月×41月）。综上所述，被告应向原告支付2010年7月至2013年12月31日期间的物业服务费1988.50元、公摊费138元、电梯费410元，上述费用共计2536.50元。另原告要求被告从2014年3月3日起至被告付清拖欠的物业服务费为止，以2603.50元为本金按照中国人民银行同期贷款利率支付滞纳违约金的诉讼请求，根据原告与重庆市九龙坡区黄桷花园业主委员会签订的物业服务合同中关于小区物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金的相关内容，就原告要求被告支付滞纳违约金的诉讼请求，本院予以支持。故被告应从2014年3月3日起至付清全部物业费用为止，以2536.50元为本金按照中国人民银行同期贷款利率为标准向原告支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：一、被告邓某某于本判决生效之日起十日内支付原告重庆开门红物业管理有限公司2010年7月至2013年12月31日期间物业服务费、公摊费、电梯费共计2536.50元。二、被告邓某某于本判决生效之日起十日内支付原告重庆开门红物业管理有限公司滞纳违约金，违约金从2014年3月3日起至被告邓某某付清全部物业费用为止，以2536.50元为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算。三、驳回原告重庆开门红物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元由被告邓某某负担（此款原告已预交，被告在给付本判决第一项款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）代理审判员 王超二〇一四年五月二十一日书 记 员 陈胜 来源：