（2014）单商初字第83号
裁判日期: 2014-05-21
公开日期: 2014-06-26
案件名称
锦绣花园业委会诉湖西物业公司物业服务合同纠纷一审民事裁定书
法院
单县人民法院
所属地区
单县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
单县锦绣花园业主委员会,单县湖西物业管理有限公司,单县伟业房地产开发有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第八十三条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第八条第一款，第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百一十九条，第一百五十四条第一款
全文
山东省单县人民法院民 事 裁 定 书（2014）单商初字第83号原告单县锦绣花园业主委员会。负责人单世伟，主任。委托代理人李宪，山东法运律师事务所律师。被告单县湖西物业管理有限公司。法定代表人张颖，总经理。委托代理人许守娟，山东君诚仁和律师事务所律师。被告单县伟业房地产开发有限公司。法定代表人ＸＸ平，董事长。委托代理人王宝全，北京市都城（菏泽）律师事务所律师。原告单县锦绣花园业主委员会（以下简称锦绣花园业委会）与被告单县湖西物业管理有限公司（以下简称湖西公司）、单县伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业公司）物业服务合同纠纷一案，本院依法进行了审理，现已审理终结。原告锦绣花园业委会诉称：2011年4月15日，被告湖西公司与被告伟业公司签订前期物业服务合同，合同期限至2013年4月1日，有的业主预交物业费至2013年底，有的业主预交至2014年。2013年6月26日，新老物业服务公司对口交接，仅交接物业公司的设备和办公用品，预收的2013年7月份之后的物业服务费110000元和业主交纳的装修押金30000元未予退还。故要求：一、被告湖西公司退还预收的物业费110000元和装修押金30000元，共计140000元，被告伟业公司对上述款项负连带清偿责任；二、被告伟业公司移交锦绣花园小区相关设施及物业服务所必需的相关资料。后原告变更第一项诉讼请求，要求被告湖西公司退还预收的物业费和装修押金共计120000元。被告湖西公司辩称：湖西公司与伟业公司签订的前期物业服务合同期限为2011年4月1日至2012年4月1日，此后的物业服务与湖西公司无关，湖西公司未委托他人进行代管，亦未向他人出借资质，原告起诉湖西公司无事实依据；锦绣花园业委会不具备第一项诉讼请求的原告主体资格，其无权要求退还物业管理费和装修押金。故要求驳回原告的第一项诉讼请求。被告伟业公司辩称：一、原告要求伟业公司对退还物业服务费和装修押金承担连带清偿责任无相应法律依据；二、锦绣花园业委会无权要求退还物业管理费和装修押金，其不具备诉讼主体资格；三、因伟业公司在锦绣花园小区的办公用房被锁上，相关资料未能移交，相关公用设施伟业公司已经移交，并办理了移交手续。综上，原告起诉伟业公司无事实根据和法律依据，应予驳回。经审理查明：单县锦绣花园小区系被告伟业公司开发建设的房地产项目。2011年4月15日，伟业公司与湖西公司签订了前期物业服务合同，由湖西公司为单县锦绣花园小区提供前期物业管理服务。2013年6月26日，（移）交方任现启与（接）收方魏则林分别签署了单县锦绣花园小区物业公司移交结论、关于单县锦绣花园物业交接程序总结报告，业主委员会单世伟、开发商ＸＸ林分别在上述两份文件上签名。其中移交结论的主要内容为：2013年6月26日，由单县北城办事处、单县物业管理办公室组织牵头的锦绣花园物业管理移交。由开发商、老物业公司、新物业公司、业主委员会参加。经过两家物业公司认真核查，开发商配备给前物业公司的一切设备、办公用品等均已由新的物业公司接收。今后如出现短少、损失等一切问题均与开发商无关；总结报告的主要内容为：经过北城办事处和物业办协调，根据几方的要求，经过多次座谈，现已达成共识。2013年6月26日，正式办理物业对口手续交接，对所有事项都无异议，各方表示程序符合，现已办理完毕。后因物业费和装修押金的退还及相关资料的移交等问题，双方当事人发生纠纷，原告诉至本院。诉讼中，根据本院要求，原告明确了第二项请求的具体内容为：要求被告伟业公司移交单县锦绣花园小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件。以上事实，有当事人陈述、有关书证等证据在卷为凭，且已经过开庭质证及本院审查，应予采信。本院认为：本案当事人争执的焦点是：锦绣花园业委会是否具备本案诉讼主体资格。《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款规定“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”《物业管理条例》第八条规定“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”、第十五条规定“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”从我国物权法和物业管理条例的上述规定可以看出，业主委员会是业主大会的执行机构，其主要职责是针对物业管理、服务等事项进行监督，业主委员会可以作为全体业主的代表对涉及全体业主共同利益的公共事务提起起诉，但业主委员会不能行使业主权利，不能代替业主个人提起诉讼。在本案中，锦绣花园业委会要求湖西公司退还的预收物业费和装修押金，系业主个人交纳的费用，如湖西公司应退还而未退还，侵犯的是业主个人的合法权益，而不是全体业主的公共权益。故应由业主个人主张权利，锦绣花园业委会无权主张，对其要求湖西公司退还预收的物业费和装修押金共计120000元，由伟业公司对上述款项负连带清偿责任的请求，依法应驳回起诉。锦绣花园业委会的第二项请求是要求伟业公司移交锦绣花园小区物业服务所必需的竣工总平面图、竣工验收资料、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等相关资料，该项请求属于业主委员会处理公共事务的范围，锦绣花园业委会依法具有该项请求的诉讼主体资格，对该项请求，本院依法予以审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第（三）项、《中华人民共和国物权法》第八十三条、《物业管理条例》第八条、第十五条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：驳回原告单县锦绣花园业主委员会要求被告单县湖西物业管理有限公司退还预收的物业费和装修押金共计120000元，被告单县伟业房地产开发有限公司对上述款项负连带清偿责任的起诉。案件受理费3000元，退还原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判长 孙 涛审判员 石永林审判员 齐慧慧二〇一四年五月二十一日书记员 景文克 关注公众号“”