（2014）龙新民初字第2194号
裁判日期: 2014-05-21
公开日期: 2014-07-16
案件名称
龙岩市万和物业管理有限公司与苏俊荣物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
龙岩市新罗区人民法院
所属地区
龙岩市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
龙岩市万和物业管理有限公司,苏俊荣
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款
全文
福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2014）龙新民初字第2194号原告龙岩市万和物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂镇街道犀牛路安置小区微利商品房12号，组织机构代码55095188-X。法定代表人章耀金，总经理。委托代理人章锐，男，1988年3月21日出生，汉族，龙岩市万和物业管理有限公司职员。委托代理人高友云，女，1968年11月22日出生，汉族，龙岩市万和物业管理有限公司职员。被告苏俊荣，男，1973年12月26日出生，汉族，居民。委托代理人苏翠珠（系被告之妻），女，1970年4月28日出生，汉族，居民。原告龙岩市万和物业管理有限公司与被告苏俊荣物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郑冬伟适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托代理人章锐、高友云，被告苏俊荣的委托代理人苏翠珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙岩市万和物业管理有限公司诉称，2011年10月30日，原告与龙岩市中南房地产开发有限公司就其开发建设的新罗区南城街道中南莲东花园住宅小区的物业管理签订了《物业管理委托合同》（以下称《合同》），约定新罗区南城街道中南莲东花园由原告实施物业管理服务。《合同》就小区的管理范畴、面积、物业管理费计收方式等规定了相应的权利义务。原告接手小区的物业管理后，尽心尽力履行物业管理的义务。被告系龙岩市新罗区南城街道中南莲东花园2号楼247室的业主，其住宅面积为120.97平方米，物业服务费为0.4元／平方米。被告拖欠原告从2011年11月1日起至2014年3月31日止的物业服务费1403.60元、2014年1月1日起至2014年3月31日止的公摊水电费9元、水费47.3元，共计1459.9元。原告多次向被告催付前述费用未果，故诉请法院判决被告支付原告物业服务费1403.60元、公摊水电费9元、水费47.3元，共计1459.9元。被告苏俊荣辩称，根据被告与龙岩市中南房地产综合开发有限公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第四条约定：“在业主委员会未成立之前，中南房地产公司委托中南物业公司管理该物业”。原告并非前期物业约定的物业管理公司，且未获得被告同意或业主委员会的授权由其对莲东花园进行物业管理，原、被告不存在物业服务合同关系。从2011年11月1日起，被告就没有向原告交纳物业费。即使原告与中南房地产公司签订《物业委托管理合同》对被告有约束力，但中南房地产公司向被告交付房屋时，因未做好防水措施，房屋存在渗水问题，至今仍未解决。原告虽有请清洁工，但小区生活垃圾清理不及时。原告有请三个保安，但未安装监控设施，未全面巡视，小区发生多起盗窃事件。综上，原告未履行房屋建筑共用部位的维修、养护、管理义务及安全保卫义务。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2003年7月，龙岩市中南房地产综合开发有限公司与被告苏俊荣签订商品房买卖合同一份，被告购买其开发建设的龙岩市南城街道中南莲东花园2号楼247室。房屋交付业主使用后，龙岩市中南物业管理有限公司为该住宅小区提供物业管理服务，向业主收取物业服务费、公摊电费、公摊水费等费用。2011年10月30日，原告龙岩市万和物业管理有限公司与龙岩市中南房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》（以下称《合同》），约定由原告接替龙岩市中南物业管理有限公司为莲东花园小区业主提供物业服务，委托管理期限从2011年11月1日起至业主委员会成立止。此后，原告依约为该住宅小区提供物业管理服务，向业主收取物业服务费、公摊电费、公摊水费等费用。被告苏俊荣拖欠原告从2011年11月1日起至2014年3月31日止的物业服务费1403.60元，2014年1月1日起至2014年3月31日止的公摊水电费9元、水费47.3元，共计1459.9元。经原告多次催讨，两被告拒不缴纳，故原告诉至本院。以上事实，有原告提供的物业委托合同、缴费通知书、告知函、被告提供的商品房买卖合同补充协议及当事人的陈述在案佐证。本院认为，龙岩市中南房地产综合开发有限公司与原告龙岩市万和物业管理有限公司签订的物业管理委托合同，系建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。原告根据该合同的约定向包括被告的业主提供了物业管理服务，并为业主代缴水电费等费用。被告在接受原告提供的前述服务后，应履行按期向原告交纳物业管理费、水电费的义务。被告主张双方未签订物业服务合同，原告提供物业服务未与其协商，未征得其同意，故无需缴纳相关费用，该主张没有事实与法律依据，本院不予支持。同时被告主张房屋交付使用时存在渗水问题，至今仍未解决。本院认为房屋渗水属商品房质量问题，不属物业管理质量问题。此外，被告主张原告物业服务不到位，但未提供充分有效的证据予以证实，故本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：被告苏俊荣应于本判决生效之日起十五日内支付原告龙岩市万和物业管理有限公司从2011年11月1日起至2014年3月31日止的物业服务费1403.60元，2014年1月1日起至2014年3月31日止的公摊水电费9元、水费47.3元，共计1459.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告苏俊荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判员 郑 冬 伟二〇一四年五月二十一日书记员 林凤（代）附注：一、引用的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选骋的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。3、国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到案的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、判决书履行提示发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向法院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入法院指定的履行款帐户时，应当在银行转帐后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：171030100100034401）。诉讼费帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区财政局；帐号：100028737080010001）。 来源：