（2014）深中法房终字第165号
裁判日期: 2014-05-20
公开日期: 2014-12-29
案件名称
潘燕玲,广州元潮物业管理有限公司与房屋租赁合同纠纷二审民事判决书165
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州元潮物业管理有限公司,潘燕玲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第165号上诉人（原审被告）：广州元潮物业管理有限公司。法定代表人：林荣，档案监察部总监。委托代理人：梁志威，广东国盟律师事务所律师。委托代理人：陈海凤，广州元潮物业管理有限公司行政助理。上诉人（原审原告）：潘燕玲，女，汉族，1972年12月3日出生。委托代理人：黄霆，广东晟典律师事务所律师。上诉人广州元潮物业管理有限公司（以下简称广州元潮公司）与上诉人潘燕玲因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第182号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，现已审理终结。原审经审理查明：潘燕玲与广州元潮公司签订了《海岸城商铺租赁合同》，承租深圳市南山区文心路33号海岸城购物中心负一层xx、xxx号商铺。广州元潮公司在统一收取营业款后，每月扣除22%的营业额作为租金，每月10日前与潘燕玲对账，并通过现金或者转账的方式向潘燕玲返还营业额。潘燕玲每月3日前以现金或者转账的方式向广州元潮公司支付管理费，不准许有任何性质的延期和扣除；在合同期内，如一方违约，导致合同无法履行，守约方可以书面形式通知对方解除合同，违约方收到通知后，合同即行解除，以及其他条款。潘燕玲提供了向广州元潮公司发出的催款函件及律师函件，证明其已向广州元潮公司催收拖欠的货款的事实，广州元潮公司否认收到上述函件。2013年1月23日，广州元潮公司向另案当事人曾运州及其委托的黄霆律师发出《回复函》，确认未能及时返还营业款的责任在广州元潮公司一方，并向曾运州作出了返还营业款的分期计划。潘燕玲向原审法院提交了《原潮销售返款情况》及《海岸城原潮区12月返款明细表》，以证明其诉请金额（明细详见原审判决附表），广州元潮公司以上述证据为潘燕玲单方制作为由不予确认。潘燕玲向原审法院提交了银行交易流水清单，以证明广州元潮公司曾以“林智斌”的名义向潘燕玲支付部分货款的事实，广州元潮公司认为上述证据与本案没有关联性，不予确认。2013年1月30日，潘燕玲向广州元潮公司发出《退铺通知书》，载明因广州元潮公司拖欠货款及合同到期，将于2013年1月31日晚10点退场。广州元潮公司否认收到该退铺通知。2013年2月1日，案外人“黄某某”及“何某某”以收条或者《退铺验收单》的形式签收了商铺的钥匙并标注了铺位电表读数以及保证金及待返款数额，并注明“待财务统计”。广州元潮公司辩称“黄某某”仅为其工程部员工，在收铺时的签字确认仅为对设备情况进行的确认，而“何某某”并不是广州元潮公司的员工，无权代表广州元潮公司从事民商事活动。潘燕玲请求原审法院判令：1、广州元潮公司向潘燕玲偿还2012年11月、2013年1月的货款合计48000元（27000元＋21000元）；2、广州元潮公司向潘燕玲支付自2012年12月30日其所欠货款27000元的利息，按中国人民银行同期贷款利率暂计算至起诉之日为137元（27000元×1／12年×6.10%），并要求按中国人民银行同期贷款利率计算至广州元潮公司付清所欠借款之日止；3、广州元潮公司向潘燕玲返还租赁店铺保证金10000元；4、本案诉讼费用由广州元潮公司承担。以上款项，共计58137元。原审法院认为：潘燕玲与广州元潮公司签订的《海岸城商铺租赁合同》系合同双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，合同当事人均应严格依约履行合同。本案争议的焦点为广州元潮公司是否拖欠潘燕玲的部分货款及具体数额如何确定。潘燕玲向原审法院提交了相应的对账单及货款明细表等证据，虽然广州元潮公司对潘燕玲提供的证据均不予确认，但广州元潮公司的回复函中确认了其拖欠潘燕玲货款未能返还的事实，并已向潘燕玲作出了返款的计划即还款承诺，并且广州元潮公司未能进一步提供相应的对账单等证据对是否拖欠潘燕玲货款及具体数额进行反证。在本案中，潘燕玲关于2013年1月货款的诉请数额少于原审法院查明所认定的数额，潘燕玲亦向原审法院说明系因对账单在起诉前未能最终生成之原因所导致，并确认其主张的数额不变，应视为对自身诉讼权利的自由处分，原审法院予以照准。关于租赁保证金。因该收据出具的时间为2010年12月30日，与本案中潘燕玲提供的合同期间（2011年12月1日起至2012年11月30日）相隔较远，潘燕玲亦未提交证据证明在本案合同期间仍有其他合同，且广州元潮公司以不属于同一法律关系、超过诉讼时效为理由进行抗辩，故对于该项诉讼请求，无事实依据，原审法院不予支持。关于潘燕玲主张的拖欠货款的利息问题。因潘燕玲与广州元潮公司的租赁合同未对利息部分进行约定，而约定了守约方解除合同的救济途径，故对于潘燕玲关于利息部分的诉讼请求，无事实依据，不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决：一、广州元潮公司应于本判决生效之日起十日内向潘燕玲支付拖欠的货款总计48000元（具体数额详见原审判决附表）；二、驳回潘燕玲的其他诉讼请求。广州元潮公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、驳回潘燕玲要求支付货款48000元的诉讼请求；2、本案诉讼费用由潘燕玲承担。其所依据的事实与理由为：（一）本案中关于拖欠货款及具体数额，应当由潘燕玲举证。根据《海岸城商铺租赁合同》第三条租金第二项第2点，潘燕玲的一切收入由广州元潮公司提供中央收银统一收取，第十六条第七项规定，潘燕玲不得私自收取顾客的现金和找赎。实际情况是顾客到潘燕玲处消费，潘燕玲开具一张单据，请顾客凭单据到广州元潮公司处交款，广州元潮公司收到款后在一张单据中盖章确认，顾客凭广州元潮公司己盖章的收据回潘燕玲处，交给潘燕玲。所以广州元潮公司的中央收款必须是潘燕玲先做成生意，广州元潮公司才能收款，且潘燕玲一定持有广州元潮公司确认的收款凭据。事实中潘燕玲经常私自收取款项，没有实施合同约定的广州元潮公司中央收款。本案就是潘燕玲私自收取顾客的款项，反过来还要求广州元潮公司支付货款，有违诚实信用原则。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”潘燕玲应当对其诉求承担举证责任。现潘燕玲未能提供证据证明，所以要承担举证不能的责任。（二）原审法院依据广州元潮公司的回函就确认拖欠货款的事实，与事实不符。广州元潮公司只发回函给曾运州，并没有发给其他案件的当事人，但一审法院却确认拖欠货款，与事实不符。广州元潮公司的回函也明确了有承租人私下卖货收款的事实，原审法院没有查明这个事实。（三）若法院认为广州元潮公司的回函证明了拖欠货款，则回函的时间是2013年1月23日，不应该视为对2013年1月份明细确认。根据双方签订的《海岸城商铺租赁合同》第五条第一款第（一）规定，是次月对数的。所以2013年1月的明细应当是2013年2月15日前对数后才明确。2013年1月出具的回函不可能确认一月份的营业额。综上所述，潘燕玲应当证明实际的营业额，再计算返还货款的数额。现潘燕玲私下收钱，违反的合同的约定，现还编造数据返还货款。恳请法院以事实为依据，以法律为准绳支持广州元潮公司的诉求。潘燕玲答辩认为：（一）首先，关于拖欠货款及具体数额，我方已充分行使了举证责任，提交了广州元潮公司销售房款情况、银行流水、催款函件、律师函、回复函等证据，充分证明了起诉的事实及广州元潮公司拖欠潘燕玲货款的具体金额。其次，广州元潮公司一再怠于履行举证责任，广州元潮公司作为中央收银系统的所有权人，更显然的持有潘燕玲的证据，诉讼参与人有协助法庭查清事实的庭审义务，广州元潮公司持有本案的充分证据，却从未进行提交，反而在潘燕玲已充分履行举证责任的情况下，仍诉称我方承担举证不能的责任，实在是荒谬之极。（二）原审法院依据广州元潮公司的回函确认拖欠货款的事实，与事实相符。首先，潘燕玲认为广州元潮公司的回复函已自认了其拖欠货款的事实。其次，广州元潮公司的回复函中所称的承租人私下卖货收款系广州元潮公司单方的认定，未有任何证据可以证明本案潘燕玲存在上述行为。最后，除了律师函、回复函外，潘燕玲尚提交了其余证据，足以证明广州元潮公司存在拖欠货款的严重违约行为。（三）首先，广州元潮公司称回函时间是2013年1月23日，不能认为系其对2013年1月份明细的确认，我方认为除了回复函，所提交的广州元潮公司销售房款情况、银行流水、催款函件，往来邮件等证据，足以充分证明广州元潮公司拖欠货款的具体金额。其次，广州元潮公司持有本案最全面的收款证据材料，无正当理由却未进行提交，依法应当承担不利的法律后果。综上，广州元潮公司为了取得不当利益，罔顾客观事实，持续损害潘燕玲的合法权益。法院应查清事实，作出公正判决，维护潘燕玲的合法权益。上诉人潘燕玲不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2013）深南法民三初字第182号民事判决书中的第二项判决；2、广州元潮公司向潘燕玲返还租赁店铺保证金人民币10000元；3、本案诉讼费用由广州元潮公司承担。其所依据的事实与理由为：（一）一审法院已查明相关事实，但部分判决适用法律错误。一审法院已查明且依照证据认定了相关事实，包括广州元潮公司拖欠货款、收取保证金尚未退还等。在此前提之下，一审判决广州元潮公司应向潘燕玲返还货款的同时，却驳回潘燕玲主张的返还保证金的诉求，没有法律依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条明确规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中广州元潮公司未向法院提交任何证据材料，亦未能在法院指定的期限内补交相关证据材料。因此，广州元潮公司在庭审时对相关事实及潘燕玲提交的相关证据的否认及抗辩，法院依法均不应采纳。（二）潘燕玲主张广州元潮公司返还保证金之诉求，事实清楚，证据充分，依法应得到支持。1、在潘燕玲承租商铺期间，广州元潮公司收取了潘燕玲保证金人民币10000元，是本案关联的客观事实。该事实有《保证金收据》予以证明。《保证金收据》为广州元潮公司于2010年12月30日向潘燕玲开具的证明文件并加盖有广州元潮公司的公章。上述收据，不管是从内容角度还是从形式角度来分析，其真实性、合法性、关联性均无任何问题。2、从《商铺租赁合同》第一条第（一）款可知，潘燕玲承租广州元潮公司的铺位名称为“OJA03、A07”号。该铺位与《保证金收据》中的铺位是完全一致的。根据第六条第（一）、（二）款可知，潘燕玲在与广州元潮公司签订该合同后，潘燕玲已一次性支付保证金人民币10000元广州元潮公司。根据合同第六条第（四）款可知，待合同到期后不续约的，广州元潮公司应将保证金及管理费按金返还给潘燕玲；当合同期限届满时续约的，广州元潮公司则暂时无需将保证金及管理费按金返还给潘燕玲，而可以继续持有。在双方续签《商铺租赁合同》时，即签订期限为2011年12月1日至2012年11月30日的《商铺租赁合同》之时，广州元潮公司继续将此前收取的保证金作为续约后的应收取的保证金，且没有收回2010年12月30日出具的《保证金收据》，同时也没有向潘燕玲开具新的收据。综上，结合证据《保证金收据》及两份《商铺租赁合同》可知，从2010年12月起到潘燕玲以起诉方式要求解除《商铺租赁合同》止，双方之间始终存在租赁合同关系。此外，广州元潮公司以自身的行为表示，其实际收取了潘燕玲的保证金，且尚未返还。广州元潮公司均未提交任何证据材料予以表明其已向潘燕玲返还保证金，依法应承担不利的法律后果。请二审法院查清事实，判如所请，以维护潘燕玲的正当合法权益。广州元潮公司答辩：对于潘燕玲的上诉，我方同意一审判决的认定，需要说明的是商铺租赁合同约定的是潘燕玲“应”一次性支付保证金，而不是其所称的“已”一次性支付保证金。二审期间，潘燕玲提供四份证据材料：1、2009年12月11日商铺租赁合同，证明其与广州元潮公司在2009年12月1日至2011年11月30日期间签有《商铺租赁合同》；2、邮件三份，证明“何某某”为广州元潮公司员工。广州元潮公司对上述材料的关联性及真实性不予认可。二审另查明，潘燕玲与广州元潮公司签订租赁合同的时间是2011年12月2日。2010年12月30日，广州元潮公司出具一份收据，收到涉案商铺保证金10000元。原审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：1、广州元潮公司是否拖欠潘燕玲的48000元。2、广州元潮公司是否应返还潘燕玲租赁保证金10000元。针对第一个争议焦点，经审查，潘燕玲提供的由广州元潮公司出具的“返款明细表”与潘燕玲收款银行对账单等证据，印证了各月已返还款项的具体数额，对于尚未返还的2012年11月和2013年1月款项，广州元潮公司没有提供证据证明已依约支付，且没有提供反驳证据否定上述“返款明细表”所列数额的真实性，故原审法院采信“返款明细表”认定广州元潮公司欠款数额，符合民事诉讼举证责任分配的规定，本院予以确认。广州元潮公司主张潘燕玲违反合同约定，避开中央结算系统而私自与顾客结算的上诉意见，没有证据证明，本院不予采纳。起诉前，潘燕玲委托另案当事人曾运州通过律师向广州元潮公司发函，对拖欠款项事宜提出解决方案，该函件内容具体明确地表明了潘燕玲的观点，广州元潮公司复函没有提出异议并作出还款承诺。因此，广州元潮公司上诉提出该承诺只对曾运州有效的意见，本院不予支持。针对第二个争议焦点，潘燕玲主张虽然涉案合同订立时间是2011年12月2日，但其从2009年12月起已租赁涉案商铺并在二审期间提供了书面合同，该合同表明在2009年12月至2011年11月30日期间，潘燕玲承租涉案商铺并支付10000元保证金。本院要求广州元潮公司在指定的时间内提供证据证明2009年至2011年11月期间涉案商铺的租赁情况，广州元潮公司未提供，应承担举证不能的后果，故本院采信潘燕玲的主张。2010年12月30日，广州元潮公司出具收据收到涉案商铺保证金10000元的行为是对潘燕玲上述2011年合同约定的义务的追认。此后双方签订涉案书面租赁合同是租赁关系的延续，因此，一审判决认定该笔费用与本案无关不当，本院予以纠正。按照合同约定，合同到期后，潘燕玲有权要求返还保证金，且要求返还保证金10000元在诉讼时效保护期间内，对该上诉意见，本院予以支持。综上所述，原审判决认定事实部分不清，判决结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第182号民事判决第一项。二、撤销深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第182号民事判决第二项。三、广州元潮物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向潘燕玲返还保证金人民币10000元。四、驳回潘燕玲的其他诉讼请求。如果广州元潮物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币2506.80元，由广州元潮物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 爽代理审判员 唐 毅代理审判员 路德虎二〇一四年五月二十日书 记 员 伍圣权附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：