（2014）榕民终字第1126号
裁判日期: 2014-05-20
公开日期: 2014-06-10
案件名称
福建群升置业有限公司与卞坚东商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福建群升置业有限公司,卞坚东
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）榕民终字第1126号上诉人（原审被告）福建群升置业有限公司，住所地福建省福州市台江区。法定代表人徐步升，董事长。委托代理人吴挺明、朱燕玲，国浩律师（福州）事务所律师。被上诉人（原审原告）卞坚东，男，汉族，1986年9月15日出生，住福建省闽侯县。委托代理人潘祥勇，北京中银（福州）律师事务所律师。上诉人福建群升置业有限公司（以下简称群升公司）因与被上诉人卞坚东商品房预售合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2013）台民初字第249号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。上诉人群升公司的委托代理人朱燕玲，被上诉人卞坚东的委托代理人潘祥勇到庭参加诉讼。在本案的审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。原审法院查明：2009年2月15日，原告卞坚东（买受人）与被告群升置业公司（出卖人）订立了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将经过批准预售的坐落于福州市台江区八一七中路“群升国际三期H地块”第H2#楼XX层XXXX单元房预售给原告；该商品房建筑面积为105.90平方米，总价款为952889元；被告应当在2010年12月31日前履行交房义务；原告已于签订本合同时付清首期购房款292889元，剩余购房款66万元由原告申请银行按揭贷款；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列处理，即原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01％向原告支付违约金；等等。上述合同订立后，经福州市房地产交易登记中心预告登记，原告向被告支付了全部购房款，被告亦按时履行了交房义务。又查明：2012年2月10日，福州市房地产交易登记中心向被告群升置业公司发出《初始登记通知书》，对群升国际H地块H1#楼、H2#楼、幼儿园及H1#、H2#楼地下室房屋产权准予初始登记。当月16日，被告向原告卞坚东开具了补交所购商品房面积差价款6479元的《销售不动产统一发票（自开）发票联》，原告收到了办理房屋所有权登记所需的全部资料。原审法院认为：本案《商品房买卖合同》及其补充协议系原被告双方的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，原被告双方均应依约全面履行自己的义务。被告在合同订立后，依约履行交房义务。根据合同的约定，被告应当在履行交房义务后60日内向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，但被告迟延至2012年2月10日才完成群升国际H地块第H2#楼房屋产权的初始登记，并于当月16日向原告开具所购商品房面积差价款的结算发票，使原告不能在交房后90日内即2011年3月31日之前及时办理所购商品房的房屋所有权登记，被告的行为构成违约，依据合同的约定，被告应当按照原告已付购房款952889元的每日万分之一的标准，向原告支付自2011年4月1日起至2012年2月16日止的逾期办理房屋所有权证违约金30587.74元（即952889元×0.01％×321天）。被告在答辩状中提出本案《商品房买卖合同》中约定的原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，其应承担违约责任的条款不公平且因规划用地审批问题，造成其施工进度、验收、产权总登延误，因此不应承担逾期办证违约责任的答辩意见，于法无据，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：被告福建群升置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告卞坚东支付逾期办理“群升国际三期H地块”第H2#楼XX层XXXX单元房屋所有权证的违约金人民币30587.74元。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审受理费人民币564元，由被告福建群升置业有限公司负担。上诉人群升公司上诉称：1、上诉人已于2012年2月10日获得初始登记通知书并通知被上诉人办理房屋产权登记，若被上诉人未在2012年4月11日前办好房屋产权证，可证明被上诉人并不积极办理房屋产权证，且是否办理房屋产权证对被上诉人实体权益无损害，被上诉人的行为已经违反了《商品房买卖合同》附件六第七条之约定，上诉人可主张其逾期办理产权证的违约责任。2、《商品房买卖合同》中关于90日办理产权登记的约定，对上诉人不客观、不公平。2007年11月至2009年3月间，福州市房地产交易市场规范化的商品房买卖合同要求开发商在90日内办理产权登记，但事实证明不可行，且2009年3月相关主管部门对合同范本中的办证时间改为了365日。3、上诉人开发的群升国际H地块，因政府因素造成施工困难，相关审批手续延后，办理产权登记困难。4、上诉人因遇不可抗力事件逾期完成讼争地块的初始登记，并未给被上诉人造成实际损失。原审法院在此案之前的其他案件（诉讼请求及事实理由与本案完全一致）判决中，均降低了买受人诉请的违约金，但在本案中却全额支持了被上诉人的诉请，违反了司法审判的公平公正原则，对同一类型案件采用了不同的标准。上诉人群升公司请求：1、撤销原审判决，改判免除或减少被上诉人一审诉讼请求之逾期办理房屋所有权证的违约金；2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。被上诉人卞坚东答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审中，双方当事人均未向本院提交证据材料。双方对原审查明的事实无异议，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效。讼争《商品房买卖合同》系由福建省建设厅、福建省工商行政管理局监制的，合同明确约定了如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。现上诉人主张“90日办证时间不客观、不公平”依据不足，本院不予采纳。合同履行过程中，由于上诉人未按约定履行义务，致使被上诉人未能在商品房交付使用后90日内办理房屋所有权登记，上诉人的行为已构成违约，应根据合同约定向被上诉人承担违约责任即支付违约金。现上诉人以逾期办证未给被上诉人造成实际损失为由主张其不应承担违约金，但订立合同违约条款的主要目的在于补偿守约方的损失和惩罚违约方的违约行为，故上诉人的该主张不能成立，本院不予采纳。本案中，双方当事人约定的逾期办理权属证书违约金的计算标准为“出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，上诉人群升公司无证据证明该约定存在过高的情形，故上诉人主张调低违约金赔偿标准，本院不予采信。上诉人主张其逾期办理所有权初始登记系政府原因造成的，属于不可抗力，但其提供的证据并不足以证明该主张，本院亦不予采信。另，上诉人主张被上诉人存在逾期办证的违约行为，由于上诉人在原审中并未提出反诉，故本院依法不予审理。综上，上诉人群升公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012修正）第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费564元，由上诉人福建群升置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张佳佳代理审判员 汪 霞代理审判员 雷晓琴二〇一四年五月二十日书 记 员 林赵健 微信公众号“”