（2013）丰民初字第1274号
裁判日期: 2014-05-20
公开日期: 2014-10-29
案件名称
段素侠与丰县金绿城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
丰县人民法院
所属地区
丰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
段素侠,丰县金绿城房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2013）丰民初字第1274号原告段素侠，公务员。委托代理人李辉，江苏汉地律师事务所律师。被告丰县金绿城房地产开发有限公司。法定代表人徐正金，该公司董事长。委托代理人汪志凌，江苏歌风律师事务所律师。原告段素侠诉被告丰县金绿城房地产开发有限公司（以下简称丰县金绿城开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月26日立案受理。依法组成合议庭，于2013年8月23日、2014年1月8日公开开庭进行了审理。原告段素侠的委托代理人李辉，被告丰县金绿城开发公司的委托代理人汪志凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段素侠诉称：2011年8月2日，原被告签订商品房买卖合同一份，约定被告将其开发建设的翡翠城小区A3幢2单元201室房屋及储藏室以5436921元的价格出卖予原告，并约定被告于2012年12月28日前将取得住宅使用批准文件的房屋交付给原告，合同约定的上房期限届满，被告却迟迟不予上房，直至2013年5月13日涉案商品房才具备上房条件。符合上房条件后，原告持上房所需手续要求上房，被告却提出无理要求，要求原告放弃追究其逾期上房违约责任的权利。被告逾期上房达150余天，已构成违约，应向原告支付逾期上房违约金。现要求被告支付逾期上房违约金40776.9元，并负担本案的诉讼费。被告丰县金绿城开发公司辩称：首先，答辩人对原告诉称的逾期交房构成违约的事实无异议，但对原告计算违约金的计算方法不予认可，根据合同约定，违约金应以首付款为计算基数，按合同约定的比例乘以逾期天数；其次，根据相关最高院商品房买卖合同的司法解释，答辩人逾期交房，买受人的损失为逾期交房同地段房屋租金损失；第三、如按照原告主张，按交纳的全部购房款为基数计算违约金，则对答辩人显失公平，答辩人要求调减违约金数额。综上，请查明事实，依法判决。经审理查明：2011年8月2日，原告段素侠与被告丰县金绿城开发公司签订商品房买卖合同一份，主要内容如下：“出卖人：丰县金绿城开发公司，买受人：段素侠。……第三条、买受人所购商品房的基本情况：买受人所购商品房的为翡翠城A3幢2单元201号房屋，该商品房用途为住宅，属钢混结构，层高2.8米，建筑层数地上5层，建筑面积106.03平方米，其中套内建筑面积94.88平方米，公共部位与公用房屋分摊面积11.14平方米。第四条、计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4294.55元，总金额为（人民币）455351元。……第八条、交付期限：出卖人应当在2012年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用。第九条、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”双方在该合同附件四：合同补充协议（一）第5项还作了如下约定：“本合同已付款，已付房价款及已交房款均不含银行按揭贷款。”合同还约定了双方的其他权利和义务。另查明：原告段素侠向被告交纳了房款228351元，余款270000元以银行按揭贷款的方式支付。原告段素侠还分别以14291元和73987元的价格购买了A3幢10号小储藏室一个和A3幢7号大储藏室一个。又查明：合同约定的上房期限届满后，被告未按合同约定的时间交付房屋。2013年5月13日，被告发布上房通知，要求各购房户于2013年5月15日至2013年5月21日前去办理上房手续。2013年5月14日，涉案商品房经丰县住房和城乡建设局验收合格，同意交付使用。段素侠于2013年5月21日签署了上房手续，在办理上房手续过程中，原被告对逾期上房违约金给付产生争议，原告段素侠于2013年6月9日实际上房。以上事实，有原被告陈述，原告提供的商品房买卖合同、补充协议、销售不动产发票、上房通知书，被告提供的丰县房地产开发住宅项目交付使用通知书、翡翠城小区业主上房会签单等予以证实，本院予以确认。本案争议焦点是：计算逾期上房违约的基数应如何确定。本院认为：原被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方签订的商品房买卖合同的约定，上房时间为2012年12月28日，直至2013年5月14日涉案商品房才经验收合格，始符合上房条件，被告通知各购房户于2013年5月15日至21日期间上房，已构成违约，应按合同约定的标准向原告支付逾期上房违约金。违约金计算基数应如何确定的问题。根据查明的事实，双方在商品房买卖合同附件四即合同补充协议（一）第5项特别约定本合同已付款，已付房价款及已交房款均不含银行按揭贷款，该约定作为主合同的一部分，亦是双方当事人真实意思表示，应为合法有效，合同双方当事人均应受该特别约定的约束，故被告支付违约金的计算基数应以商品房买卖合同约定的首付款数额。双方合同约定的上房时间为2012年12月28日，涉案商品房符合上房条件的时间为2013年5月14日，被告给予各购房户上房期间为2013年5月15日至2013年5月21日，故支付逾期上房违约金的计算期间应为2012年12月29日起至2013年5月21日止，合计逾期144天。根据合同约定，逾期上房被告每天按万分之五向原告支付逾期上房违约金。根据以上理由，本院综合考虑被告逾期交房所造成的损失，逾期交房违约金，确定被告丰县金绿城开发公司应向原告支付逾期上房违约金的数额为22797元［（228351＋14291＋73987）×0.5‰×144］。被告丰县金绿城开发公司辩称，计算逾期上房违约金的价款基数应为单纯购房款数额，储藏室价款数额不应计算在内，对被告的该项辩解，本院认为，对涉案储藏室使用权的买卖，双方另行签订了储藏室使用权买卖协议，且该买卖协议作为涉案商品房买卖合同的附件之一，故原被告双方的权利、义务亦应受该买卖合同的约束，被告逾期交房（储藏室）应承担合同约定的违约责任。故，被告的该项辩解缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原告其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告丰县金绿城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告段素侠逾期上房违约金22797元。二、驳回原告段素侠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费820元，由原告段素侠负担220元，由被告丰县金绿城房地产开发有限公司负担600元（随案款一并支付给原告段素侠）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 曹 杰审 判 员 刘敬永人民陪审员 吴佩贞二〇一四年五月二十日书 记 员 袁 媛 更多数据：