（2014）船山民初字第1345号
裁判日期: 2014-05-20
公开日期: 2014-07-18
案件名称
徐元昌诉杨祖建房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
遂宁市船山区人民法院
所属地区
遂宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐元昌,杨祖建
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第二百二十二条，第二百二十四条第一款
全文
遂宁市船山区人民法院民 事 判 决 书（2014）船山民初字第1345号原告徐元昌，男，67岁。特别授权委托代理人李民洪，四川诸葛律师事务所律师。被告杨祖建，男，40岁。特别授权委托代理人范绍琴，40岁。原告徐元昌诉被告杨祖建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月9日立案受理，依法由代理审判员杨娟适用简易程序于2014年4月22日公开开庭进行了审理。原告徐元昌及其特别授权委托代理人李民洪、被告杨祖建及其特别授权委托代理人范绍琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年4月1日，原、被告签订了房屋租赁协议，原告作为房屋出租人将自有的房屋租赁给被告使用，《协议》约定：乙方不得从事对环境造成污染的行业；乙方不得将房屋擅自转租，确需转租必须征得甲方同意，并收取转租费；乙方承担水、电、环卫、设施维修等。被告违反不得利用租赁房屋从事对环境造成污染的行为的约定，利用房屋开卤菜馆，油腻烟雾将房屋弄得乌烟瘴气、肮脏不堪；其次违反不得将房屋擅自转租的约定而将房屋转租给他人，并收取了16000元的转让金；再者违反承担环卫、设施维修费的承担义务并导致冰箱和饮水机丢失。租赁期限届满后，被告未与原告办理租赁房屋交接手续。综上所述，被告严重违约，损害了原告的合法利益，应承担民事责任。现起诉来院，请求法院判令：1、被告将租赁房屋交还原告并支付逾期租赁的房屋租金，从2014年4月2日起，每日向原告支付房屋租金32.88元，至被告将房屋交还原告时止；2、被告将收取的房屋转让金16000元交给原告；3、被告赔偿原告损失费6300元（粉墙涂料原材料及人工费1050元、房屋清洁卫生费400元、更换玻璃费用350元、空调维修费250元、冰箱3900元、饮水机350元）；4、诉讼费用由被告负担。被告辩称：经原告同意，租赁房屋已实际转租给案外人李树生，原、被告之间的房屋租赁合同已经终止，不同意支付2014年4月2日至今的房屋租金；转让费16000元是被告将卤菜摊转让给李树生所收取的转让费，与房屋租赁无关，原告无权主张该费用；原告主张的财产损失除了冰箱和饮水机已实际由李树生占有外，其余损失均与事实不符且无证据证明，被告不予赔偿。经审理查明：2013年4月1日，原告徐元昌与被告杨祖建签订了房屋租赁协议，协议约定：“一、经甲（徐元昌）、乙（杨祖建）双方协商，甲方将门面出租给乙方使用。二、出租期限：一年，租金壹万贰仟元，时间从2013年4月1日至2014年4月1日止，租金在签该协议之日一次性付清。三、在承租期内乙方不得私自转租门面，如确需转租必须征得甲方同意方可，并收取转租费。……七、甲方在签字当日收取乙方履约保证金壹仟伍佰元……”。双方在协议上还补充注明了出租门面房内的家具家电包括冰箱、饮水机等物。杨祖建于协议签订当日开始租用徐元昌所有的门面房用于卤菜摊经营及家庭生活居住。2013年3月10日，杨祖建与案外人李树生签订了卤菜店转让协议，协议约定：“甲方（杨祖建）将位于和平花园路口的卤菜店整体转让给乙方（李树生），经甲乙双方达成如下协议：1、转让价格：16000元（壹万陆仟圆整）。2、甲方将涉及卤菜店的全部设备、工具、辅料、材料全部留给乙方。3、甲方搬出日期2014年3月14日前……4、乙方接手卤菜店日期为2014年3月11日……8、原房东的所有家具、电器已悉数交给乙方，乙方享有使用的权利，同时承担租房相应的责任与义务……。”协议签订当日，李树生向杨祖建支付了卤菜店转让费16000元后接手了卤菜店并搬入门面房居住。数日后，徐元昌与范绍琴共同到门面房与李树生商谈门面房租赁事宜，口头约定李树生于2014年4月2日（即徐元昌与杨祖建房屋租赁合同到期次日）起租赁该门面房继续用于卤菜店经营及家庭生活居住，年租金为13600元。2014年3月17日左右，范绍琴与徐元昌再次找到李树生商谈押金退还事宜，三方达成合意由李树生代徐元昌向范绍琴退还了1300元押金，其中200元作为损坏玻璃的赔偿费用予以扣除。因生意经营不善，李树生于3月20日搬离门面房，并于次日将房屋钥匙交还徐元昌，同时告知其决定不再租用该门面房。李树生在搬离门面房时，将徐元昌所有的位于门面房内的冰箱及饮水机以前述电器已由杨祖建按照卤菜店转让协议约定转让给自己为由搬离且不予退还。另查明：徐元昌所有的海尔牌双门冰箱购于2002年左右。审理中，原告自愿放弃对饮水机的赔偿请求，并放弃对冰箱价值申请鉴定。本院认为：原告徐元昌与被告杨祖建经自愿协商签订了房屋租赁合同，该合同系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。原告提出的由被告将门面房交还原告并从2014年4月2日起支付房屋租金至实际交还之日止的诉讼请求，因该门面房已于2014年3月21日由原告收回并占有使用，因此对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告提出的由被告将其取得的转让费16000元交付给原告的诉讼请求，虽然该转让费的构成包括被告转让其自有的卤菜摊经营权及相关设备、工具、辅料、材料和2014年3月10日至4月1日的门面房租金，但因门面房租金已由被告向原告给付至2014年4月1日，而摊位经营权及附属设备、工具转让与房屋转租又系两项不同的法律事实，因此原告的该项诉讼请求与事实不符，亦与法律规定相悖，本院不予支持。原告提出被告租赁期间墙面被污染、玻璃被损毁、空调被损坏及房屋需打扫要求被告支付各项赔偿及清洁费用的诉讼请求，但未向本院提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告应承担举证不能的不利后果，因此对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求由被告对冰箱予以赔偿的诉讼请求，在被告租赁期间，虽然其经原告同意，将租赁房屋转租给了案外人李树生，但原告与被告之间的租赁合同继续有效，因此李树生在原、被告的租赁合同有效期内将租赁房屋内属原告所有的冰箱搬离至今未返还给原告造成的损失，依法应当由被告予以赔偿，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于赔偿金额，因原告放弃对冰箱价值申请鉴定，本院考虑到冰箱的现实价值较小，若启动鉴定程序可能会给原、被告造成更大讼累，本院结合冰箱的品牌及使用年限等情况，对冰箱损失酌情按1000元由被告予以赔偿。原告自愿放弃要求被告赔偿饮水机的诉讼请求，这是原告对实体权利的自由处分，未违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十二条、第二百二十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、杨祖建向徐元昌赔偿因冰箱遗失遭受的损失费1000元，限于本判决发生法律效力之日起五日内履行；二、驳回徐元昌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，减半收取为175元，由徐元昌负担75元，杨祖建负担100元（徐元昌已垫付，杨祖建在履行判决义务时一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。代理审判员 杨娟二〇一四年五月二十日书 记 员 冯亮 关注公众号“”