（2014）嘉南长巡民初字第103号
裁判日期: 2014-05-20
公开日期: 2014-06-03
案件名称
方宏、李秀凤与嘉兴市华发置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉兴市南湖区人民法院
所属地区
嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
方宏,李秀凤,嘉兴市华发置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉南长巡民初字第103号原告：方宏。原告：李秀凤。两原告共同委托代理人：董建国、过佳瑜。被告：嘉兴市华发置业有限公司。法定代表人：钱达军。委托代理人：宋建明、汪晓波。原告方宏、李秀凤因与被告嘉兴市华发置业���限公司商品房销售合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2014年4月23日受理后，适用简易程序，由代理审判员张伟伟独任审判，于2014年5月14日公开开庭进行审理。原告委托代理人董建国、过佳瑜、被告委托代理人宋建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，原、被告于2010年3月28日签订《商品房买卖合同》。双方约定，原告购买被告开发的位于嘉兴市新气象路祁阳路口的雅苑12幢3单元1009号商品房，房屋总价款为381645元；合同约定出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，并负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，于2012年4月30日前交付买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。合同签订后，原告依约向被告支付房款381645元。但被告违约，延期至2013年1月5日办理房屋所有权登���，至2013年1月21日办理国有土地使用权证。逾期交付商品房权属证书265天，应按合同约定承担违约责任。故诉请判令：一、向原告支付逾期交付商品房权属证书违约金66500元；二、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称，原告的主张不成立，一、逾期交付商品房权属证书是由政府原因造成的，属合同约定的免责事由，被告无需支付违约金；二、逾期办证的违约金已经在交房当时一并处理完毕；三、原告诉请按照同期银行贷款利率的四倍计算违约金没有依据；四、整个交易过程中，被告只存在一个违约行为，在交房时双方已对争议进行了综合解决，被告支付了违约金，原告也愉快的接受，故原告再次向被告主张违约金没有依据。针对自己的主张，原告提供了下列证据：1、浙江省商品房买卖合同一份，证明原告向被告购买商品房以及对逾期交付商品房权属证书的违约���任作出约定。经质证，被告对证据的真实性没有异议，但认为合同中只对初始登记进行约定，对转移登记并无约定，两者是不同的法律关系。2、销售不动产统一发票（复印件）1张，证明原告已向被告支付全部房款；经质证，被告确认房款已经支付，但对发票上的条形章不予认可。3、房屋所有权证及国有土地使用权证，证明被告违约，延期至2013年1月5日办理房屋所有权登记，至2013年1月21日办理国有土地使用权证。经质证，被告对该证据的真实性无异议。4、交房流转单（复印件）、交房回单（复印件）及交房结算清单（被告未盖章）各一份，证明原、被告在2012年7月4日办理交房手续，对逾期办证违约金未进行结算。经质证，被告认为该证据系逾期提交，不能作为本案证据。且流转单、交房回单均系复印件，真实性无法认定；结算清单没有被告盖章，真实���有异议，认为该清单不是被告交房时给原告的那份。针对自己的抗辩，被告提供下列证据：1、会议纪要（复印件）一份、嘉兴市水政监察支队情况说明（复印件）一份，证明逾期交房和逾期办证是政府的原因导致的，符合合同免责条款。经质证，原告认为该二份证据系复印件，故对其真实性、合法性、关联性均有异议，且从内容上看也不能证明被告的主张。2、转移登记委托书（复印件）一份，证明转移登记是单独的委托行为，与合同没有关系。经质证，原告认为其确实委托了被告代办相关权证，但被告提供的是复印件，不能确定是不是原告出具的那份，故对其真实性不予认可。3、违约金结算清单（被告未盖章，原告也没有签字）一份，证明交房时被告向原告支付的违约金包含了逾期交房违约金和逾期交付权证违约金。经质证，原告对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为该份证据是被告为了本次诉讼伪造的，结算清单的题目中交房两个字去掉了，对办证的逾期违约金没有结算过，原告领取的也仅仅是逾期交房的违约金。4、违约金支付确认单一份，证明逾期交房和逾期交付权证违约金已经支付并经原告签字确认。经质证，原告认为签字的内容是真实的，但是对于钱的性质和名目是有异议的，其认为该违约金只是逾期交房的违约金，不包括逾期交付办证材料的违约金。本院认证如下：原告提供的证据1、2、3，被告无异议，符合证据采信要件，本院予以确认；证据4未在本院指定的举证期限内提交，但考虑到其与案件事实相关，被告也发表了相应的质证意见，且结合庭审调查，12幢1009号商品房在2012年7月4日办理交房手续并进行结算、以及随后原告与物业办理交接手续双方并无争议；至于交房结算清单，��无被告盖章，在没有其他证据相印证的情况下，无法证明系被告出具。被告提交的证据1会议纪要系复印件且不完整，嘉兴市水政监察支队情况说明系复印件，且内容也仅涉及小区驳案工程，与本案缺乏关联性，故对该证据不予认定；证据2系复印件，原告对其真实性有异议，但结合庭审调查，原告对该委托书载明的事实即原告委托被告办理相关权证的事实并无异议；证据3被告未盖章，原告也没有签字，无法认定；证据4原告对签字页的真实性无异议，予以确认。经审理，本院认定事实如下：2010年3月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于嘉兴市新气象路祁阳路口的雅苑12幢3单元1009号商品房，房屋总价款为381645元，被告应当在2011年4月30日将符合约定的商品房交付给原告，但遇不可抗力、县级以上规划、文物、环保、市政公用等主管部门根据法律法规采取某项行政措施或者遇到重大技术问题导致开发建设期限延长的，被告应在发生之日起30日内通知原告，除双方协商同意解除合同的，被告可以据实予以延期。如果被告未按合同约定交付房屋，逾期超过60日，则原告享有合同解除权；若原告要求继续履行合同，则合同继续履行，且被告按原告已支付房款的每日万分之二向原告支付违约金。被告应于2012年4月30日前取得土地、房屋权属证书，交付原告。若被告不能按期交付上述权属证书，则应按日向原告支付已交付房价款0.5%的违约金，直至实际交付权属证书或登记证明之日止。合同签订后，原告依约支付了购房款。2012年7月4日被告向原告交付合同约定的商品房，在交房结算清单上，双方确认被告应向原告支付违约金30303元，扣除面积补差款-43元及代收的公共维修基金7112.8元，被告合计支付原告23233.2元。同日，原告领取上述款项并签字确认。2013年1月5日，被告向原告交付雅苑12幢1009号商品房的房屋所有权证，2013年1月21日交付国有土地使用证。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。对于被告逾期交房、交证的违约事实双方均无异议。本案的争议焦点在于：一、被告的违约行为是否属于合同约定的免责事由；二、如果没有免责事由，原、被告双方2012年7月4日交房时是否已对逾期交付权属证书违约金一并做出处理。关于争议焦点一，本院认为，被告提供的证据均系复印件，真实性无法认定。从内容上看也未明确体现出系因政府原因导致被告逾期交房及权属证书，且被告也明确表示其未按合同约定即在发生免责事由之日起30日内通知原告，故对被告称因政府原因造成其违约，依合同可以免责的意��不予采信。关于争议焦点二，本院认为，从举证责任看，在双方对合同履行中的违约行为曾进行过清理、结算的事实没有异议的情况下，若原告主张被告另行承担责任，则应证明前次结算不包括对被告逾期交证行为的清算。现双方均认可前次结算包含违约金的计算、面积补差、公共维修基金的收取等多项内容，且从当事人履行合同时的行为看，交房时原告已明知被告不能在合同约定的期限内取得相关土地、房屋权属证书，即逾期交证的事实已经发生，但仍与被告达成支付违约金的协议，原告亦未能提供充分的证据证明该结算明确排除逾期交证的因素，故原告提供的证据对其主张事实的证明力并不充分。综上所述，应认定双方对合同履行过程中已发生的违约行为均已提出主张并经协商一致，从而达成违约金的给付条款。原告的主张缺乏相应的证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告方宏、李秀凤的诉讼请求。案件受理费减半收取731元，由原告负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。代理审判员 张伟伟二〇一四年五月二十日书 记 员 王鑫玲