（2014）芜中民四终字第00091号
裁判日期: 2014-05-20
公开日期: 2014-06-13
案件名称
李君与芜湖百悦置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省芜湖市中级人民法院
所属地区
安徽省芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李君,芜湖百悦置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）芜中民四终字第00091号上诉人（一审原告）：李君，男，汉族。委托代理人：张某某，男，汉族。被上诉人（一审被告）：芜湖百悦置业有限公司。法定代表人：夏英英，该公司董事长。委托代理人：俞某某，安徽安江律师事务所律师。委托代理人：黄某某，安徽安江律师事务所律师。上诉人李君因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖县人民法院于2014年1月6日作出的（2013）芜民一初字第01472号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李君的委托代理人张某某，被上诉人芜湖百悦置业有限公司（简称百悦公司）的委托代理人俞某某、黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：百悦公司系依法登记成立的房地产开发企业，2008年6月28日，双方当事人签订一份编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，双方在合同中约定：李君向百悦公司购买该公司开发的百悦公园城邦6幢501室，建筑面积为84.64平方米，每平方米3218.43元，总价款共计人民币272408元；出卖人应当在2009年8月30日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人即百悦公司逾期交房的违约责任：逾期不超过30日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，买受人要求继续要求履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。双方在合同补充协议（合同附件四）第四条约定：小区内规划的停车位归出卖人所有。同时双方还就其他权利、义务关系作了约定。在签订该《商品房买卖合同》的当日，双方当事人又签订了一份《明码标价书》，该《明码标价书》填写说明第四项载明：填写已列出与住宅相关的部分基础设施、公共配套建设费用项目时，所售住宅具备的，应在括号内标明“有”，不具备的，应在括号内标明“无”。双方在《明码标价书》第二大项标价内容中约定单位建筑面积售价3218.43元，以上销售价格已含下列与住宅相关的基础设施、公共配套建设费用：1、电力一户一表；（√）等，其中第12、机动车库、车位（√），同时在车位下面又用“√”作了特别提示。《商品房买卖合同》和《明码标价书》签订后，李君按约向百悦公司履行了给付购房款义务，百悦公司于2009年8月30日通知李君交付房屋，但李君认为百悦公司并未按合同约定提交验收合格的相关材料，不符合交房条件，故其于2009年10月24日才去百悦公司处领取房屋钥匙。一审法院另查明：百悦公司在其开发的百悦公园城邦5幢房屋竣工后，施工单位于2009年8月21日对百悦公园城邦5幢房屋进行检查评定，百悦公司于2009年9月8日作为建设单位组织该房屋工程的勘察、设计、施工、监理单位到现场进行了共同验收。芜湖县工程质量监督站在派员到现场监督验收的基础上，于2009年9月25日认定验收程序符合要求，各方所提供的资料基本齐全，未发现影响结构和主要使用功能的质量缺陷。百悦公司开发的百悦公园城邦5幢楼于2009年10月31日取得了工程竣工验收备案表。一审法院认为：双方当事人订立的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法应受法律保护。本案的争议焦点之一是百悦公司是否存在逾期交房的违约行为？李君认为，案涉建设工程是在2009年10月31日才办理了竣工验收备案登记，但双方在合同中约定的房屋交付时间为2009年8月30日前，故百悦公司交付房屋时案涉建设工程仍未办理竣工验收备案登记，百悦公司存在逾期交房行为。百悦公司认为，该公司已在2009年8月21日已经组织房屋竣工验收，故案涉房屋在8月21日已符合商品房交付条件，且于8月30日前通知李君交付房屋，故百悦公司不存在违约行为。对此，一审法院认为，从双方签订的合同看，双方对商品房的交付条件选择了合同文本中提供的4项方式中的第1项即该商品房经验收合格后方可交付，且《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。故验收合格是商品房交付使用的必要条件。商品房的验收合格一般是指工程质量验收合格，原建设部于2000年发布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》对于工程竣工验收的程序作了具体规定。本案中，百悦公司于2009年9月8日才组织勘察、设计、施工、监理单位进行共同验收，芜湖县工程质量监督站于同月25日才出具相关验收结论，故百悦公司虽在2009年8月30日即通知李君交房，但此时案涉房屋并不符合商品房经验收合格这一交付条件，该公司存在逾期交房的违约行为。本案的争议焦点之二是李君提起违约金请求权是否已超过诉讼时效？根据双方合同约定，百悦公司的交房义务履行期限为2009年8月30日前，故李君在约定的上述履行期限届满时即已知晓百悦公司违约及自身权利受侵害的事实，其逾期交房违约金请求权的诉讼时效应自2009年8月31日起至2011年8月31日止，且其也未提供其他证据证明有诉讼时效中止、中断和延长等情形发生，故对百悦公司辩称李君行使逾期交房违约金请求权已过诉讼时效的抗辩理由应予采信。本案的争议焦点之三是李君能否依据合同要求百悦公司交付机动车位？首先，商品房销售是以建筑面积为计算单位，而商品房建筑面积包含套内建筑面积和公摊建筑面积，参照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》的相关规定，一般机动车位并不能计入公用建筑面积，也就不能计入商品房建筑面积之中，李君也未能证明其依据合同约定支付的购房款包含讼争的机动车位价款；其次，因双方除在合同补充协议中约定“小区内规划的停车位归出卖人所有”外，在《商品房买卖合同》这一主合同中就机动车位交付未做任何具体约定。《明码标价书》的性质系主合同的附件，双方在该份《明码标价书》中对车位仅作（√）的提示，但对车位的位置和车位是在规划内还是规划外，对车位是享有所有权还是使用权、车位的面积大小、车位是无偿还是有偿、车位是出售、附赠还是出租等均未作明确约定，故根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，对李君要求百悦公司依据合同交付机动车位的诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回李君的诉讼请求。案件受理费80元，由李君负担。李君不服该判决，向本院提起上诉称：一、李君主张逾期交房违约金并未超过诉讼时效。1、依据一审查明的事实，百悦公司存在逾期交房的违约行为。李君在该公司违约后多次与其交涉，但其不予理睬。李君在一审中提交了芜湖县人民法院（2013）芜民一初字第00807号民事判决，该案的诉讼及庭审过程中相关证据均证明李君一直在向百悦公司主张权利。此外，李君还在一审庭审中出示并播放了2011年10月13日在百悦公司维权时的录音，也证明了其等因违约金、车位和房屋质量等问题一直在向百悦公司主张权利。2、一审判决认为逾期交房违约金请求权的诉讼时效应自2009年8月31日起计算不符合客观事实。百悦公司于2009年10月31日才取得工程竣工验收备案表，此时案涉房屋才具备交付条件，从2009年8月31日起至同年10月31日止百悦公司一直处于持续的逾期违约中。只有从实际交付之日，李君才能知道自己权利被侵害的程度，故诉讼时效应从2009年10月31日起算。二、一审法院对李君要求百悦公司依据合同交付机动车位的诉讼请求不予支持是错误的。1、根据2004年安徽省《关于规范商品房住宅价格行为实行明码标价制度的规定》，参照2011年国家发改委《商品房销售明码标价规定》以及安徽省实施细则的规定，商品房买卖实行明码标价，并且“一套一标”，明码标价书作为合同的附件与合同具有相同的法律效力。双方签订的《明码标价书》中明确写明了“以上销售价格已含下列与住宅相关的基础设施、公共配套建设费用”，即表明车位价格已包含在李君所购房屋的价款之中。至于机动车位能不能计入公用建筑面积，与本案没有关联性。2、由于双方签订合同时，车位尚未开始建设，更未实施编号，故合同中没有约定具体的车位号，是百悦公司的责任。再者合同是百悦公司提供的格式合同，具体车位的编号及应交付的车位，理应由百悦公司明确，这并不影响百悦公司依约交付车位。综上，一审判决认定事实和适用法律有误，请求二审法院撤销该判决，依法改判支持李君在一审中的诉讼请求。百悦公司在二审庭审中辩称：一、李君关于逾期交房违约金的请求权已超过诉讼时效。李君在一审中提交的录音资料内容较为含糊，且该资料的提供者马俊兰后已撤诉，该资料不能作为李君证明其诉讼时效中断或延长的证据。二、根据合同补充协议第四条约定，小区内规划的停车位归出卖人所有，而李君诉请百悦公司交付的车位究竟是规划内还是规划外无法明确，且车位的面积、位置、编号、种类等均未明确约定，故其该项诉讼请求本身属于不明确的诉讼请求，依法应予驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。本院二审认定的事实与一审一致。本院认为：一、关于李君行使逾期交房违约金请求权的诉讼时效问题。虽然双方签订的商品房买卖合同明确约定房屋交付截止日期为2009年8月30日，李君从次日起即应知晓百悦公司未按约交付房屋，其权利已受到侵害，但百悦公司于同年10月31日才取得工程竣工验收备案表，从2009年8月31日至同年10月30日其逾期交房的违约行为一直持续，李君的权利一直处于受侵害状态，李君行使逾期交房违约金请求权的诉讼时效应从百悦公司违约行为终了之日即2009年10月31日起计算至2011年10月31日。而李君在一审中提交了（2013）芜民一初字第00807号民事判决及录音资料，证明其与马俊兰等业主在百悦公司逾期交房后一直就违约金、车位等问题向该公司主张权利，其中一次维权的具体时间为2011年10月13日，该时间在上述诉讼时效期间内，故李君行使逾期交房违约金请求权并未超过诉讼时效，对其要求百悦公司支付逾期交房违约金的诉请应予支持。根据双方合同约定，百悦公司应向李君支付逾期交房违约金3323元（272408元×61日×0.0002）。二、关于李君能否要求百悦公司依据合同交付车位问题。虽然双方在《明码标价书》中写明“以上销售价格已含下列与住宅相关的基础设施、公共配套建设费用”，并对车位做出打（√）的提示，但双方在《商品房买卖合同》这一主合同及作为附件的《明码标价书》中均未对车位的位置是在规划内还是规划外，车位性质是出售、出租还是附赠及车位的编号、面积等重要信息作明确约定，属于合同约定不明，双方又未就该事项通过订立补充协议予以明确。在此情形下，李君直接要求百悦公司交付车位，属于不明确的诉讼请求，依法不应支持。综上，李君的上诉理由部分成立，对其上诉请求应予部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销安徽省芜湖县人民法院（2013）芜民一初字第01472号民事判决。二、芜湖百悦置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付李君逾期交房违约金3323元。三、驳回李君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费80元，由芜湖百悦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 汪 智审判员 周宏斌审判员 张 勤二〇一四年五月二十日书记员 王文娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 来源：