（2013）东三法民一初字第3064号
裁判日期: 2014-05-20
公开日期: 2016-03-31
案件名称
东莞光田企业管理顾问有限公司与佛山市九朵儿童游艺设备有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞光田企业管理顾问有限公司,佛山市九朵儿童游艺设备有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款，第一百一十九条第一款，第二百二十一条，第二百三十一条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2013）东三法民一初字第3064号原告（反诉被告）东莞光田企业管理顾问有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人陈沃光。委托代理人郑德能，广东常正律师事务所律师。被告（反诉原告）佛山市九朵儿童游艺设备有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人陈朝晖。委托代理人周锦明，男。委托代理人徐志坚，广东都汇律师事务所律师。原告东莞光田企业管理顾问有限公司诉被告佛山市九朵儿童游艺设备有限公司租赁合同纠纷一案，本院2013年5月10日受理后，被告（反诉原告）佛山市九朵儿童游艺设备有限公司于2014年7月4日向本院提起反诉，本案依法组成合议庭，于2014年5月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东莞光田企业管理顾问有限公司的委托代理人郑德能，被告（反诉原告）佛山市九朵儿童游艺设备有限公司的委托代理人徐志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一、本诉原告诉称，2011年6月4日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于东莞市常平镇新市场路8号广裕中心裙楼八号广场儿童乐园区三层304、312、313、315号商铺，用于经营室内儿童游乐园等条款。2011年11月11日，原告与被告签订《补充协议》，约定被告经营场地搬迁至八号广场三楼三层341号铺，租赁期限18个月（2011年11月11日至2013年3月31日）等条款。被告承租的商铺从2012年12月21日起停业至今，2013年3月31日商铺租赁期限届满，被告未依约将商铺移交原告。被告承租的商铺2012年12月、2013年1、2、3月的租金为54256.50元及其滞纳金13907.23元，2013年4、5月的商铺占用费为41440元及滞纳金6490.40元，2012年12月的电费1161元及其滞纳金441.18元，上述款项暂计117696.31元未付，原告多次催款未果，原告亦多次向被告提出解除商铺租赁合同关系，但被告却无理拖延。故此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、解除原告与被告的商铺租赁合同关系；2、被告支付原告的租金54256.50元及其滞纳金13907.23元（滞纳金从2013年1月21日起至被告付清款之日止按照每日5‰计算，现暂计至2013年5月7日止）；3、被告支付原告的商铺占用费41440元及其滞纳金6490.40元（滞纳金从2013年4月1日起至被告付清款之日止按照每日5‰计算，现暂计至2013年5月7日止）；4、被告支付原告的电费1161元及其滞纳金441.18元（滞纳金从2013年2月21日起至被告付清款之日止按照每日5‰计算，现暂计至2013年5月7日止）；5、本案的诉讼费用由被告承担。被告佛山市九朵儿童游艺设备有限公司辩称，1、原告要求被告支付其租金和商铺占用费是毫无道理的，2012年12月22日，被告承租的商铺发生浸水事件，致使铺内的游艺设备因浸水而损坏，无法正常经营。事后，被告多次找原告要求其维修已损坏的设备、设施及赔偿被告的损失，均被原告以各种理由拒绝；期间，被告多次要求派人进场维修，也均遭到原告拒绝。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，非因被告的原因而造成被告无法正常经营的，被告有权不支付余下的租金，另根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条之规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同并要求出租人赔偿损失。2、原告要求支付租金的滞纳金和占用费的滞纳金亦无法律依据。浸水事件后，原告没有本着协商解决的态度，对被告的合理请求予以拒绝并有意拖延至原合同期满，意欲逃避赔偿责任，致使此事件在长达半年的时间里未解决，造成被告无法正常经营的责任在于原告，其无权要求滞纳金。其次，根据双方租赁合同及补充协议约定，并无相关滞纳金的约定，亦无约定依据。3、原告要求被告支付电费及滞纳金无法律和事实上的依据。根据租赁合同及补充协议的约定，被告应交之水电费由原告在被告的经营所得中直接扣除，而经营所得是顾客先交到原告处的，被告每月同原告结算。而浸水事件发生后，被告尚有15039元的应得收入及5000元的合同保证金在原告手中，故不存在所谓的滞纳金的问题。其次，浸水事件发生后，因原告的原因使被告无法营业，期间并未产生之后的水电费用，之前产生的水电费可经双方核对而从被告应得收入中直接扣除。经审理查明：2011年6月4日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于东莞市常平镇新市场路8号广裕中心裙楼八号广场儿童乐园区三层304、312、313、315号出租给被告，后双方于2011年11月11日签订《补充协议》，约定被告搬迁至新的经营场地：八号广场三楼三层341号铺，租赁期从2011年11月11日至2013年3月31日，租赁场所有2个月免租期，2个月免租期之后的前六个月，每月保底租金12600元，原告从被告每月实际营业额中收取20%提成作为租金，若提成租金低于保底租金的，则被告应按保底租金支付；六个月之后的，每月保底租金16800元，原告从被告每月实际营业额中收取20%提成作为租金，若提成租金低于保底租金的，则被告应按保底租金支付。2012年12月22日凌晨，案涉租赁物发生浸水事件，被告至此未再继续经营，原告于2013年4月10日发函给被告，要求被告交付尚欠的租金和电费，并要求被告于2013年4月15日前将案涉租赁物内物品撤离并将商铺返还给原告；后，原告于2013年4月18日再次发函给被告，要求被告于2013年4月24日前将案涉租赁物内物品撤离并将商铺返还给原告，逾期按照《商铺租赁合同》第十一条约定，视为被告放弃对该商铺内一切财产所有权，并默认原告代为处理商铺内一切财产，由此产生的损失和费用，由被告承担。另，《商铺租赁合同》第4.6条约定“被告营业额不足以支付应付费用的时候，必须在下一期结算营业款中扣除或向原告补足”，原告提交的被告营业情况表显示，2012年12月营业额15039元、水电费2076元、刷卡手续费19.50元，经核算尚欠原告2012年12月份租金3856.50元。《商铺租赁合同》第11.2条约定“在原告按上述约定收回商铺前，被告除仍应承担延迟返还商铺期间的商场管理费、水电费等各项费用外，还应按本合同约定的租金标准双倍向原告支付房屋占用费”。另，《商铺租赁合同》补充协议的第7条约定，营业款每月结算一次，次月的15日至20日为付款日。庭审中，被告确认从浸水事件开始未再支付租金给原告。另查明，原告于2013年5月7日在东莞市东部公证处申请了证据保全，该公证书显示2013年5月7日案涉租赁物内仍存放有被告的游艺设备。以上事实有《商铺租赁合同》、补充协议、公证书、营业情况表、通知函及开庭笔录等在卷佐证。本院认为，本案系租赁合同纠纷，案涉租赁合同已到期，且原告未在合同到期前向被告发出解除合同通知书，故原告提出解除与被告《商铺租赁合同》的诉请，本院不予支持。原告作为出租方负有保障租赁物正常使用的义务，浸水事件发生后，原告应协同被告对租赁物内的损坏情况进行评估及维修，这段时间内的租金应由出租方承担。由于案涉租赁物内的设施并未进行过维修，且经委托评估鉴定，也因各种原因而无法进行，故结合案情，本院酌情认定因浸水导致无法正常营业的时间为壹个月，而这段时间的租金，不应由被告承担。案涉商铺内设备的所有权人系被告，事件发生后，被告应及时对设备进行维修，被告以原告不让其进场维修的抗辩理由，无证据佐证，不予采信，由此超出合理时间范围所造成的损失，属于扩大损失，应由被告承担。被告本应按照合同约定支付从2012年12月至2013年3月的租金，扣除因浸水时间而应免除的壹个月租金，租金标准按照保底标准16800元计算，合计计算为50400元，因被告在2012年12月有15039元的营业额在原告手中，扣除应支付的水电费2076元及刷卡手续费19.50元，多出的12943.50元应予以抵扣，则被告应支付给原告的租金为37456.50元；至于滞纳金，因合同中并未明确约定滞纳金的计算标准，故原告诉请的该部分费用，依据不足，不予支持。至于商铺占有使用费，被告在合同到期后，有依约将商铺交还给原告的义务，合同于2013年3月31日到期，合同到期后原告分别于2013年4月10日和2013年4月18日两次向被告发函要求被告及时搬离，原告已经履行了相应的义务，在被告收到上述两份通知函后，仍未履行交付义务的情况下，原告于2013年5月7日在公证处证据保全的情况下，于2013年5月10日强行搬离了租赁物中的物品，属于原告依约行使自身的合法权利，故此，本院对原告提出的从合同到期的次日起计算占有使用费至公证证据保全之日止的诉请，予以支持。按照合同约定，占有使用费为合同租金的双倍即16800元／月×2=33600元／月，而从2013年4月1日计算至2013年5月7日合计为：33600元／月÷30天／月×37天=41440元，至于滞纳金，因合同中并未明确约定滞纳金的计算标准，故原告诉请的该部分费用，依据不足，不予支持。至于电费，原告未予以举证证明，不予支持。综上，被告应向原告支付租金37456.50元及占有使用费41440元。驳回原告的其他诉讼请求。二、反诉反诉原告佛山市九朵儿童游艺设备有限公司诉称，反诉原告与反诉被告于2013年6月4日签订《商铺租赁合同》，反诉被告将其位于东莞市常平镇新市场路8号广裕中心裙楼八号广场儿童乐园区三层304、312、313、315号商铺租给反诉原告，并于2011年11月签订《补充协议》约定经营场所搬迁至八号广场三楼三层341号商铺。2012年12月22日，反诉原告的工作人员来商铺上班时发现承租的商铺内发生严重浸水现象，致使反诉原告铺内的儿童游艺设施、设备、地板等因浸水而损坏，无法正常营业。事后反诉原告得知，这是由于2012年12月21日晚，因反诉被告的工程人员操作不当，致使商铺内某处消防水管爆裂，造成商场大面积浸水。因反诉原告所经营的儿童乐园设备的电源线路都是铺设于地垫之下的，因浸水造成电源短路、设备电机进水、金属机体锈蚀、木制设备变形、塑胶类设施角质化等损坏，经计算直接损失达129059元。浸水事件发生后，反诉原告多次找到反诉被告协商维修、赔偿事宜，然而其却借故推脱，致使时间拖延长达半年时间未解决。反诉原告因此而造成2012年12月22日至2013年3月31日止无法经营而损失，经查，反诉原告2012年同期经营利润为138082元。非因反诉原告的原因而发生的浸水事件，反诉被告作为商铺的管理方和业主，应当赔偿反诉原告的损失，故此请求法院判令：1、反诉被告赔偿反诉原告设备损失及维修费用129059元；2、反诉被告赔偿反诉原告营业经营损失（2012年12月21日至2013年3月31日）138082元；3、反诉被告向反诉原告退还合同保证金5000元；4、诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告东莞光田企业管理顾问有限公司辩称，1、反诉原告诉求赔偿其设备损失、维修费用，是缺乏事实和法律依据的。2012年12月22日凌晨，346、347号铺位水管爆裂，反诉被告的工作人员在巡查时发现后立即关闭水闸、清扫积水，当时案涉商铺内的地面浸水，事后儿童游艺设施、设备可以正常运转，由此可见，商铺浸水并非反诉被告的原因造成，也就是说反诉被告不是浸水事件的侵权人，也没有存在任何过错；2、反诉原告诉求赔偿其营业损失，是缺乏事实和法律依据的。案涉商铺浸水后，反诉原告要是修复了地面的方块垫、海绵及木质地板就可以正常营业。由于2012年10月，案涉商铺所在八号广场对面的百花时代广场开业，随着百花时代广场内新的儿童乐园营业，案涉商铺的营业额从2012年11月起骤跌。于是反诉原告因营业亏损，以免收租金为目的，以反诉被告的原因造成商铺浸水为借口，先要求反诉被告更换商铺的所有设备、木地板，赔偿经营损失、工人工资等诸多无理要求，后要求反诉被告免收租金半年。反诉原告见其要求未能得逞，案涉商铺又经营困难，就以浸水事件为借口停止营业。3、反诉原告拖欠案涉商铺租金、电费，租赁期限届满，反诉原告又未依约将商铺移交反诉被告，反诉原告系严重违约，反诉被告依约有权不予退还合同保证金5000元。本院查明并确认如下事实：2011年6月4日，反诉原告与反诉被告签订了《商铺租赁合同》，后双方于2011年11月11日签订了《补充协议》。2012年12月22日凌晨，案涉商铺发生浸水事件，反诉原告就此停止营业。《商铺租赁合同》第4.6条约定“…如超过两个月不补足应缴费用，则视反诉原告违约，合同即时终止，反诉被告所支付的保证金不予退还”。反诉原告提交了联营帐款、供应商结算单到庭，以主张营业损失；另提交了原材料统计损失核算表、送货单等证据，以主张因浸水导致的设备损失。另，反诉原告提交了事故照片到庭，以反映水浸事件导致损失的现场情况。另查明，反诉原告申请对设备损失及营业损失进行评估鉴定，评估机构经现场勘查以质量鉴定无法进行为由，终止了该鉴定。以上事实有《商铺租赁合同》、补充协议、事故照片、联营帐款、供应商结算单、原材料统计损失核算表、送货单、鉴定机构的函及开庭笔录等在卷佐证。本院认为，本案属于租赁合同纠纷，从反诉原告提交的事故现场照片看，水浸事件有导致租赁场所的地面浸水，但是否因浸水导致其他非地面设备的损坏，照片无法显示，且鉴定机构也无法对上述情况进行鉴定评估。根据证据规则，反诉原告主张设备损失应负有举证义务，反诉原告在无充分证据证明的情况下，主张129059元的损失，依据不足，不予支持。但结合案情，水浸有造成地面的塑胶板、泡沫板及木制地板损坏，该部分损失应由反诉被告承担，综合反诉原、被告提交的证据，考虑到折旧、租期（租期还有三至四个月到期）等因素，本院酌情支持15000元。至于营业损失，因租赁场所里的游艺设备的所有通电电路均埋藏在地下，发生浸水事件后该通电设施从安全角度考虑均不能立即使用，而需要通过维护处理后才能再次使用，由此必然导致租赁场所无法正常经营，因此，该段时间内的营业损失应由反诉被告承担。结合本诉意见，本院酌情支持1个月的时间，比照2011年11月至2012年12月反诉原告的营业情况表，该营业情况表显示2011年11月反诉原告的营业收入为20986.50元，而2012年11月反诉原告的营业收入为539.30元，按照该比例计算，比照2011年12月反诉原告的营业收入36148.50元-38073元×20%（免租期未收取的租金）=28533.90元，2012年12月反诉原告的营业收入计算为：28533.90元×539.30元÷20986.50元=733.25元，扣除水浸事件前已产生的营业收入-3856.50元，则酌情认定水浸事件造成反诉原告2012年12月份的损失为733.25元＋3856.50元=4589.75元；水浸事件发生于2012年12月22日凌晨，则2012年12月22日至2012年12月31日这10天的营业损失为4589.75元，剩余的20天应从2013年1月1日计算至2013年1月20日，这段时间的损失同样比照上述标准计算为：（51392元－51392元×20%（免租的租金）-436（水电费）-12（刷卡费）】（2012年1月的营业收入）×539.30元÷20986.50元÷31天×20天=674.19元。综上，因浸水导致反诉原告的营业损失经计算酌情支持4589.75元＋674.19元=5263.94元。至于反诉原告提出的退还保证金的诉请，反诉原告拖欠反诉被告不少于两个月的租金，按照《商铺租赁合同》第4.6条约定，反诉被告有权没收反诉原告的保证金，反诉原告诉请退还保证金，依据不足，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十九条、第二百二十一条、第二百三十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告佛山市九朵儿童游艺设备有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞光田企业管理顾问有限公司支付租金37456.50元；二、限被告佛山市九朵儿童游艺设备有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞光田企业管理顾问有限公司支付商铺占有使用费41440元；三、驳回原告东莞光田企业管理顾问有限公司的其他诉讼请求；四、限反诉被告东莞光田企业管理顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向反诉原告佛山市九朵儿童游艺设备有限公司赔偿设备损失15000元；五、限反诉被告东莞光田企业管理顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向反诉原告佛山市九朵儿童游艺设备有限公司赔偿营业损失5263.94元；六、驳回反诉原告佛山市九朵儿童游艺设备有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费2654元，由原告东莞光田企业管理顾问有限公司负担875元，被告佛山市九朵儿童游艺设备有限公司负担1779元。原告东莞光田企业管理顾问有限公司已预交案件受理费2654元。反诉案件受理费2691元，由反诉原告佛山市九朵儿童游艺设备有限公司负担2491元，反诉被告东莞光田企业管理顾问有限公司负担200元。反诉原告东莞光田企业管理顾问有限公司已预交案件受理费2691元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 朱 畅人民陪审员 朱萍秀人民陪审员 陈文英二〇一四年五月二十日书 记 员 丁秀霞陈志雄附相关法律法规条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十一条：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百三十一条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来自：