（2014）庐民二初字第00236号

裁判日期: 2014-05-20

公开日期: 2014-07-01

案件名称

合肥明达物业管理有限公司与合肥城建发展股份有限公司物业服务合��纠纷一审民事判决书14-2-236

法院

合肥市庐阳区人民法院

所属地区

合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

合肥明达物业管理有限公司,合肥城建发展股份有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第七十七条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

安徽省合肥市庐阳区人民法院民事判决书（2014）庐民二初字第00236号原告：合肥明达物业管理有限公司。法定代表人：张正芳，董事长。委托代理人：张升武，安徽文得律师事务所律师。被告：合肥城建发展股份有限公司。法定代表人：王晓毅，董事长。委托代理人：祁兵，安徽健友律师事务所律师。委托代理人：蔡国俊，安徽健友律师事务所律师。原告合肥明达物业管理有限公司（以下简称明达物业公司）诉被告合肥城建发展股份有限公司（以下简称城建公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月9日受理后，由审判员李成菊依法适用简易程序，于2014年2月28日、3月18日公开开庭进行审理。明达物业公司的委托代理人张升武、城建公司的委托代理人蔡国俊均到庭参加诉讼。本案现已审��终结。原告明达物业公司诉称：被告城建公司开发的世纪阳光大厦经公开招标由原告提供物业服务。2008年8月7日，双方签订《世纪阳光大厦前期物业服务合同》。该合同就阳光大厦提供物业服务的范围、内容、物业费的标准及支付、双方的权利义务等进行约定。其中合同第十条规定：已出售并已交付的物业，因业主的原因未按规定时间办理物业交接手续的，被告承担两个月的物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售以及被告未交付给业主的物业，由被告按标准全额向原告交纳物业服务费。合同签订后，原告按照约定为该大厦全体业主提供物业服务。基于部分房屋未能及时交付业主，被告就该部分房屋承担物业服务费。截止2012年7月31日，被告尚欠原告物业费及地下车库管理费合计1269941.71元，经原告多次催要无果。故原告诉讼至法院请求依法判令被告��即支付拖欠的物业管理费及车位管理费合计1269941.71元，并自起诉之日起按照人民银行同期贷款利率承担利息至判决确定的付款之日止；本案诉讼费由被告负担。针对其诉讼主张，原告提供以下证据：1、被告企业的基本信息、《世纪阳光大厦前期物业服务合同》，意在证明被告的诉讼主体适格，以及原、被告双方之间存在物业服务合同关系；被告对此两份证据的真实性、关联性和合法性均无异议；2、统计表复印件，意在证明自2009年12月份起，因世纪阳大厦部分业主未能及时收房，致使被告需要承担的物业费和地下车库管理费；被告对统计的数字真实性有异议，认为是原告单方行为，未经被告方确认；3、银行对账单复印件，意在证明2010年4月1日至2010年9月30日期间的物业费被告仅支付部分，2010年1月12日至2010年9月30日期间的车位费，被告已全额支付；被告对此证据��真实性无异议。被告城建公司辩称：根据双方的合同约定和结算物业费时的协商，世纪阳光大厦的物业费计算应按照半价收取，现原告要求被告全额承担没有道理；2011年3月31日前的物业费和车库管理费双方已经结算，且被告已经支付，原告现列出的数字没有经过被告的确认；原告前期在履行合同期间代收业主“华浦会计事务所”水电费512461元并未实际为其缴纳，而该项费用已由被告垫付过，但原告没有将该费用返还给原告，两项账目冲抵，原告应当返还被告部分款项。针对其抗辩意见，城建公司提供以下证据：1、《世纪阳光大厦前期物业服务合同》、《要求支付世纪阳光大厦空置房、机械车库物业费的函》，证明原、被告双方之间的物业服务关系存在，以及原告曾于2010年11月2日向被告催要物业费的事实，且双方对2010年4月至9月的物业费、停车费进行了确认；��告对催要物业费函，以及该函上加盖的“合肥明达物业管理有限公司阳光大厦物业服务中心”的印章真实性不予认可；2、《2009年12月1日-2010年3月31日物业费结算明细表》、《关于要求支付有关物业费的报告》，意在证明经双方核对确认，原告同意按照半价收取物业费；原告对该两份证据的真实性无异议，但认为双方没有对物业费按50%计收达成一致意见，《关于要求支付有关物业费的报告》不能证实物业费减半收取的问题，其他部分应当是全额支付。3、银行转账单，意在证明被告向原告付款的事实；原告对证据的真实性无异议，但认为不能证明原告对物业费的余款放弃权利。本院根据原、被告双方对证据的质证及庭审陈述，对双方之间自2009年11月1日至2012年7月31日存在物业服务合同关系的事实予以确认。另查明：明达物业公司出具给城建公司《2009年12月1日-2010年3月31日期间大厦未交房的商业区和办公区的物业费结算明细表》，记载按物业费半价收取为254670元，城建公司进行核算后确认为251687元，并于2010年6月11日转账给明达物业公司251687元。2010年11月2日明达物业公司世纪阳光大厦物业服务中心致函给城建公司，陈述世纪阳光大厦门空置房、机械车库2010年4月至9月份半年的物业费353066元，由城建公司与明达物业公司协商车库自2009年11月底至2010年12月底的管理费按全额计算，其他部分按50%计算物业费，城建公司核算后确认世纪阳光大厦的物业费326972元，车库管理费61815元，合计388787元，2010年12月21日，城建公司将此款转账给明达物业公司。2011年4月20日，明达物业公司出具《关于要求支付有关物业费的报告》给城建公司，要求支付世纪阳光大厦2010日年10月1日至2011年3月31日物业费517953元，车库管理费77584元，合计595537元，城建公司在核算时记载与明达物业公司沟通，费用核减为447768.5元，2011年5月24日，城建公司转账给明达物业公司447768元。2012年7月31日，明达物业公司终止了对城建公司的物业服务合同关系。2013年1月9日，明达物业公司向城建公司递交一份《明达物业与城建开发商对于“世纪阳光大厦”未结款对账明细单》，载明：2009年12月1日-2010年3月31日，2010年4月1日-2010年9月30日城建公司物业费都是按半价付款，未支付款分别为255156.21元、326872元；2010年10月1日-2011年3月31日物业费和车库车管理费城建公司按半价付款，下欠280012元未付；2011年4月1日-2012年7月30日的物业费、车位费（车库管理费）未结，城建公司分别欠款344542元和45603元，要求城建公司对上述款项全额支付。庭审中，城建公司认可其未支付2011年4月1日-2012年7月30日期间的物业费、车库管理费，但对明达物业公司要求结清2011年4月1日-2012年7月30日期间的物业费344542元、车库管理费45603元的款额提出异议，本院针对城建公司的异议限定双方在2014年3月7日之前进行结算，逾期不结算负举证责任的一方承担不利后果，但时至今日，城建公司未能提交经双方核算的物业费、车位费的结算单。本院认为：明达物业公司与城建公司于2008年8月7日签订《世纪阳光大厦前期物业服务合同》约定明达物业公司自2009年11月1日开始为城建公司提供三年的物业服务，该协议内容合法，在合同履行期间内为有效合同。但双方在履行合同过程中，从城建公司提供的证据中可以看出其在支付2009年12月1日至2011年3月31日期间物业费和车库管理费中均存在与明达物业公司协商降低支付物业费的问题，并将降低后的费用通过转账的形式支付给明达物业公司，而明达物业公司在收到款额后均未提出质疑，合同履行期内，明达物业公司在催要下次物业费和车库管理费时（包括在物业服务合同终止前）一直未要求城建公司对前次的物业费按全额支付，甚至其出具给城建公司的《2009年12月1日-2010年3月31日的物业费结算明细表》以及《要求支付世纪阳光大厦空置房、机械车库物业费的函》中已直接表述“按物业费半价收取”或表述为“物业费按50%支付”，因此，可以判断明达物业公司在物业服务合同期间，其对城建公司未按书面合同支付2009年12月1日至2011年3月31日期间的物业费、车库管理费的行为是直接认同或默认。此行为属于双方在履行合同过程中对书面约定的付款金额进行了变更，符合我国合同法第七十七条规定的“当事人协商一致，可以变更合同”的情形。因此，明达物业在终止服务合同关系后的2013年1月9日要求城建公司全额支付2009年12月1日至2011年3月31日期间的物业费、车库管理费的理由不当，不予支持。至于明达物业公司在庭审中对城建公司提供的落款时间为2010年11月2日的《要求支付世纪阳光大厦空置房、机械车库物业费的函》（以下简称《函》）上加盖“合肥明达物业管理有限公司阳光大厦服务中心”印章的真实性持有异议，但本院根据证据的连贯性，认为明达物业公司在2011年4月20日出具给城建公司的《关于要求支持有关物业的报告》（以下简称《报告》）对物业费、车库管理费的起算时间是在继《函》截止时间的次日开始，因此，明达物业公司出具的《报告》可以说明其对《函》的真实性、合法性已予以认可，因此，明达物业公司在庭审中对《函》中记载的“2009年11月底至2010年12月底物业费按50%计算”提出的异议不能成立，不予采信。至于明达物业公司要求城建公司全额支付2011年4月1日至2012年7月30日期间的物业费344542元、车库管理费（车��费）45603元，因目前的证据不能证明该期间的物业费（包括车位费）双方已协商一致按半价计费或降低费用，故本院对明达物业公司按全额主张该期间的物业费和车位费予以支持。虽然城建公司在庭审中对明达物业公司主张该期间的物业费、车位费要求核算，但其在本院指定的时间内未能提供经过双方核算结算单，故本院对明达物业公司主张物业费344542元、车库管理费（车位费）45603元，合计390145元，予以确认。由于城建公司未能即时结清明达物业公司的物业费、车库管理费，给明达物业公司造成了一定损失，故明达物业公司要求城建公司自起诉之日（2014年1月9日）起至款清时止按中国人民银行同期贷款利率承担利息的理由正当，予以支持。至于城建公司抗辩明达物业公司代收业主“华浦会计事务所”水电费512461元并要求返还与本案不是同一法律关系，对此本案不作处理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告合肥城建发展股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥明达物业管理有限公司物业费、车库管理费390145元，并自2014年1月4日起按中国人民银行同期贷款利率承担利息至本判决确定的履行期限届满时止；二、驳回原告合肥明达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为8115元，原告合肥明达物业管理有限公司负担4539元，被告合肥城建发展股份有限公司负担3576元。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内��向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员　　李成菊二〇一四年五月二十日书记员　　陈　莹搜索“”