（2014）肇中法民二终字第51号
裁判日期: 2014-05-19
公开日期: 2014-12-25
案件名称
黄丽容与曾友权房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省肇庆市中级人民法院
所属地区
广东省肇庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曾友权,黄丽容
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）肇中法民二终字第51号上诉人（原审原告）：曾友权，男，1968年8月22日出生，汉族，住广西岑溪市。上诉人（原审被告）：黄丽容，女，1965年10月9日出生，汉族，住广东省佛山市。委托代理人：刘颖智，广东君鼎律师事务所律师。上诉人曾友权、黄丽容因房屋买卖合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2011）肇端法民初字第511号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，位于肇庆市睦岗镇沙街大岗头村南新区二巷1号是黄丽容母亲石莲英名下房产，房屋的土地属于集体所有的宅基地。2002年3月25日，石莲英立下遗嘱，上述房屋由女儿黄丽容继承，该遗嘱经肇庆市端州区公证处进行了公证，同年12月石莲英去世。2004年11月4日，黄丽容作为甲方，曾友权作为乙方签订一份《房地产买卖合同》，约定黄丽容将位于肇庆市睦岗镇沙街大岗头村南新区二巷1号的房屋以168000元的价格卖给曾友权。同日，曾友权给黄丽容的存折存进购房款122774元，余款直接交付给修建房屋的包工头，黄丽容出具一份收到曾友权购房款168000元的收条。次日，黄丽容将房屋交付给曾友权使用。2004年12月5日，黄丽容出具经肇庆市端州区公证处公证的《委托书》委托伍伟明办理相关过户手续，并将相关的原件交给伍伟明。2004年11月5日至2005年6月27日，曾友权先后支付34000元给伍伟明，要求伍伟明先将房屋从石莲英名下过户至黄丽容名下，再过户到曾友权名下。之后，双方因过户问题产生纠纷，曾友权向原审法院提起诉讼，要求黄丽容将房屋过户到曾友权名下。原审法院于2008年7月8日作出（2008）端民商初字第269号民事判决书，判决：一、曾友权与黄丽容签订的《房地产买卖合同》无效；二、曾友权将上述房屋返还给黄丽容；三、黄丽容返还购房款168000元给曾友权；四、黄丽容返还过户费34000元给曾友权；五、驳回曾友权的其他诉讼请求。曾友权不服该判决，向本院提起上诉，本院于2008年10月24日作出（2008）肇中法民终字第392号民事判决书，认为《房地产买卖合同》有效，对合同双方均有约束力，双方应当严格履行，并判决：一、维持原审法院（2008）端民商初字第269号民事判决第四项；二、撤销原审法院（2008）端民商初字第269号民事判决第一、二、三、五项；三、黄丽容在判决生效之日起三十日内办理上述房屋过户登记手续给曾友权，逾期办理的，承担违约赔偿责任。黄丽容不服该判决，向肇庆市人民检察院提出申诉，肇庆市人民检察院提请广东省人民检察院抗诉，广东省人民检察院于2009年9月17日作出粤检民抗字（2009）197号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院于2009年11月5日作出（2009）粤高法立民抗字第337号民事裁定，裁定提审该案，再审期间，中止原判决的执行。2010年11月25日，广东省高级人民法院作出（2009）粤高法审监民提字第345号民事判决书，认为由于房屋买卖合同的标的是建立在宅基地上的房屋，且曾友权不是争议宅基地房屋所在地的集体经济组织成员，其与黄丽容签订的《房地产买卖合同》不具有法律约束力。涉案房屋的土地属于集体所有的宅基地，按国家规定是限制买卖转让的，即双方签订的房屋买卖合同属法定无效的情况，并判决：一、撤销本院（2008）肇中法民终字第392号民事判决；二、维持原审法院（2008）端民商初字第269号民事判决。另查明：曾友权接收使用房屋后，对房屋进行装修，并在四楼楼顶加建了楼梯间（即五楼厨房11㎡）和加大了四楼阳台（11㎡）。肇庆市睦岗镇沙街大岗头村南新区二巷1号的房屋于2010年2月3日经肇庆市房地产管理局核准登记的产权人为曾友权，套内建筑面积261.30㎡。曾友权支出房屋过户费用41701.52元，土地使用证评估费、测量费和公告费共1350元。曾友权认为黄丽容应赔偿其办证费、装修款、房屋升值损失，遂向原审法院提起诉讼，请求判令：1、黄丽容赔偿办理房屋产权证税、费共计41701.52元；2、黄丽容赔偿办理房屋土地使用证费1350元；3、黄丽容赔偿房屋差价损失（由法院委托有资质的评估机构对现在的房屋进行评估，以评估价减去原购房款168000元就是房屋的差价）；4、本案的诉讼费用由黄丽容承担。诉讼中，曾友权确认其对房屋加建部分无经相关部门报批手续；曾友权及黄丽容均确认曾友权已将房屋返还给黄丽容，黄丽容已返还购房款168000元、过户费34000元给曾友权。在庭审中，根据曾友权的申请，原审法院委托了肇庆永辉价格事务所有限公司对房屋的土地、地上建筑物及曾友权对其投入的加建、装修进行价值评估，该公司出具了《评估报告书》，评估结论为：房屋的价值为704180元（地上房屋297620元，房屋土地277200元，曾友权投入的加建、装修129360元），其中，四楼阳台加建部分4840元，五楼加建部分24480元，全屋水电安装工程（含加建部分）19830元（283.3㎡×70元／㎡）。曾友权对评估报告没有异议。黄丽容对该评估报告不予确认。曾友权支付评估费5364元。曾友权认为黄丽容应承担主要赔偿责任（70％），为此，曾友权变更诉讼请求为：1、黄丽容赔偿办理本案房屋产权证税、费29191元；2、黄丽容赔偿办理本案土地使用证费用945元；3、黄丽容返还房屋增建、装修款129360元；4、黄丽容赔房地产升值损失284774元。原审法院审理认为，本案为房屋买卖合同纠纷。曾友权与黄丽容于2004年11月4日签订的《房地产买卖合同》经发生法律效力的广东省高级人民法院（2009）粤高法审监民提字第345号民事判决确认为无效合同，该判决对曾友权与黄丽容以及原审法院均具有约束力。一、关于房屋的装修款、加建款问题。曾友权接收使用房屋后，对房屋进行装修和加建，诉讼中，原审法院委托了肇庆永辉价格事务所有限公司对曾友权装修、加建部分进行价值评估，评估结论为：曾友权投入的装修、加建合共129360元。根据该评估报告表3显示：四楼阳台加建部分为4840元，五楼加建部分为24480元，其中全屋水电安装工程加建部分为1540元［（11㎡＋11㎡）×70元／㎡］，可见加建部分为30860元，装修部分为98500元。曾友权对房屋装修部分已添附在房屋上，房屋已退还给黄丽容，该装修部分也转归黄丽容所有，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，黄丽容应向曾友权补偿装修折价款98500元。虽然曾友权对房屋进行了加建，但曾友权在庭审中也确认其对房屋加建部分无经相关部门报批手续，本案中亦无证据证实房屋加建部分经有关部门认定为合法建筑物，因此，曾友权请求黄丽容赔偿房屋加建部分价值的主张，缺乏理据，该院不予采纳。二、关于曾友权办理房屋产权证和土地证支出的税费问题。如上所述，双方签订的《房地产买卖合同》为无效合同，对此双方均有过错。根据上述所引的《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，曾友权办理房屋产权证和土地证支出税费合共43051.52元（41701.52＋1350）的损失，应由其自行承担。故曾友权请求黄丽容赔偿办房屋产权证和土地证损失的主张，缺乏理据，该院不予采纳。黄丽容关于其不应赔偿曾友权办理房屋产权证和土地证损失的抗辩，合理合法，该院予以采纳。三、关于房屋的升值损失问题。曾友权认为本案房屋和土地经评估价值合共574820元，与原买卖合同价值168000元相比升值406820元，黄丽容应赔偿房屋升值款的70%即284774元。由于双方签订的《房地产买卖合同》为无效合同，对双方自始没有法律约束力，而无效合同的处理以恢复原状为原则，本案中，曾友权已将房屋返还给黄丽容，黄丽容亦已返还购房款168000元、过户费34000元给曾友权，双方因该合同取得的财产已相互返还对方。曾友权所主张的房屋升值损失并不是其实际损失，且双方对合同无效均有过错，应各自承担自己的损失，因此，曾友权要求黄丽容赔偿房屋升值损失的请求，缺乏理据，该院不予采纳。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、黄丽容于该判决发生法律效力之日起七日内向曾友权补偿装修折价款98500元；二、驳回曾友权的其他诉讼请求。本案受理费7964元，由曾友权承担5701元，黄丽容承担2263元。本案评估费5634元，由曾友权承担2817元，黄丽容承担2817元。上诉人曾友权不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院认定事实错误，适用法律不当，判决显失公平。黄丽容因看到房价上涨，为了私利而反悔，恶意提起诉讼，致使曾友权与黄丽容的房屋买卖合同被法院判决无效。根据无效合同的处理原则，房屋和购房款互相返还，但对于造成的经济损失由过错方给予赔偿。黄丽容对本案合同无效有重大过错责任，应赔偿曾友权的经济损失。本案中曾友权的经济损失有：1、办理房屋产权证的税费41701.5元；2、办理土地使用权证的费用1350元；3、房地产升值损失406820元。上述三项共计449871.5元，黄丽容应承担70％的赔偿责任，即314909元。另外，曾友权在房屋加建和装修款共129360元，此款应由黄丽容返还给曾友权。上述赔偿款和应返还款，曾友权提供了事实依据和法律依据，但原审法院对上述三项经济赔偿款不作认定，并确定由曾友权自己承担。对加建装修款129360元，原审法院只判决返还装修款98500元，其余30860元加建款不作认定，由曾友权自己承担。原审判决属认定事实错误，适用法律不当，判决不公，明显偏袒黄丽容，请求二审予以改判。二、曾友权的上诉理据充分，请二审法院予以支持。曾友权主张的上述办理房屋产权证税费41701元、办理土地使用证费1350元，是因本案而直接支出，属直接经济损失。依法律规定，黄丽容应赔偿70％（即29191元和945元），合理合法。房地产增值损失406820元是因黄丽容见房地产升值，见利忘义，对房屋买卖合同反悔，进行恶意诉讼，致使曾友权失去房屋，必须重新购房，曾友权必然会有房地产升值的损失，依法律规定，黄丽容应承担70%的赔偿责任（即284774元），合理合法。曾友权对房屋加建装修共计129360元，原审法院只判决黄丽容返还装修款98500元，加建的30860元黄丽容也应返还给曾友权。原审判决认为加建未经审批，但加建部分也没有政府部门认定不得加建，既然政府部门没有制止和追究，黄丽容就不能无偿占用。综上，请求二审法院判决撤销原审判决中有关曾友权经济损失认定部分，增判：1、黄丽容赔偿曾友权办理本案房屋产权证、税费29191元；2、黄丽容赔偿曾友权办理本案土地使用证费用945元；3、黄丽容赔偿曾友权因房地产升值损失284774元；4、黄丽容返还曾友权房屋增建装修款30860元。黄丽容针对曾友权的上诉，答辩称：一、关于过错责任问题。本案的基本事实是曾友权不服原一审判决，提起上诉，并且通过歪曲事实，误导法院作出错误判决，最终引发检察院抗诉，导致省高院再审改判。而原审判决就合同无效问题的认定是同原一审判决一致的，也就是说，引发曾友权申请执行最终导致其所称的房屋交易等问题全部是由曾友权的行为引发，故黄丽容不应对曾友权的行为承担责任。二、关于税费问题。该税费实际上是应由税局退回曾友权的，曾友权主张黄丽容再行赔付，实质是试图双重获利。而关于执行回转的裁定也送给有关部门，所以曾友权税费问题也能获得处理。三、关于装修款问题。本案的评估存在严重问题，原因有两个：第一，就房屋的原有装修问题，曾友权是在一审庭审中确认买受时已经有装修的，在鉴定书中没有作扣除；第二，曾友权所称装修，实际是把房屋改建成违章建筑，在未经规划同意时，擅自加建和改建四、五楼，这种加建既不合法，也会对房屋造成安全隐患，即使计算装修费，也应先计算恢复原状的费用。综上，请求二审法院依法驳回曾友权上诉请求。黄丽容亦不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院对争议房屋的升值、房屋产权证及土地使用权证支出的税费的处理正确，黄丽容并无异议。二、原审法院对房屋装修款问题的处理，认定事实不清，判决错误。1、装修价值未扣除黄丽容的装修。曾友权于庭审中承认，其于2004年11月5日收楼时，房屋是有装修的。黄丽容主张的装修内容包括：（1）一楼大门原本有豪华铁门的，后来曾友权改装成为不锈钢门；（2）楼梯扶手原本是有的，后来曾友权改装成为不锈钢扶手；（3）铝合金窗的大柜是黄丽容装的。其余全屋装修是黄丽容装修好的。但评估公司对上述问题并未区分，而原审判决也未区分各自装修的项目和内容，而是认定全部都是曾友权装修，而要求黄丽容支付装修款，明显不公；2、曾友权的装修价值应计算其使用期间的折旧和耗损；3、曾友权于庭上承认，其在使用期间违反国家规划设计，自行改建涉案房屋，因此在房屋上形成的僭建、违章建筑部分不但不能计算入曾友权所称的房屋装修款，并应单独计算其拆除费用，由曾友权支付给黄丽容。三、曾友权实际使用黄丽容的房屋长达8年之久，鉴于合同无效是自始无效的原则，曾友权应对其侵占使用黄丽容的房屋支付房租费用，现曾友权不但不支付房租费用，反而要求黄丽容支付其主张的装修费用，显失公平，黄丽容保留另案起诉曾友权支付房租费用的权利。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回曾友权的全部诉讼请求，并由其承担全部诉讼费用。曾友权针对黄丽容的上诉，答辩称：一、黄丽容的上诉没有事实依据，请求二审法院予以驳回。1、黄丽容主张扣除其原有的装修价值是歪曲事实。评估报告关于曾友权对房屋装修部分的内容，是经过双方当事人核对签名确认的，黄丽容当时并未提出哪些是其装修的，其上诉又主张没有扣除其原有的装修价值是无理取闹。2、黄丽容主张曾友权的装修价值应计算其使用期间的折旧和耗损没有依据。评估报告书第七点明确说明：“重置成本法是求限评估基准日的重置价格或重建价格，扣除折旧。”这就清楚地说明本案装修款的计算是扣除折旧的。3、曾友权对房屋的装修、加建，加大了使用价值。而黄丽容不但不返还加建部分款项，还要曾友权支付其拆除费用。如果黄丽容能提供政府部门关于上述加建部分当时属违章建筑并要求拆除的证明，曾友权愿承担拆除费。4、曾友权使用诉争房屋期间，黄丽容占用了曾友权的购房款，黄丽容要求支付房租毫无道理。二、黄丽容恶意反悔房屋买卖合同，造成曾友权的经济损失应予赔偿。三、黄丽容恶意反悔房屋买卖合同，不但造成曾友权的直接经济损失，也给曾友权造成了极大的精神损害。虽然民事案件没有精神损失赔偿的法律规定，但请求二审法院公正判决，伸张社会正义。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。曾友权与黄丽容于2004年11月4日签订的《房地产买卖合同》经发生法律效力的广东省高级人民法院（2009）粤高法审监民提字第345号民事判决确认为无效合同。因此，本案二审争议的焦点为曾友权与黄丽容所签订的房屋买卖合同被法院确认无效后，双方当事人应如何承担责任。关于房屋的装修款和加建款的问题。曾友权接收使用房屋后，对房屋进行了装修和加建。原审法院委托了肇庆永辉价格事务所有限公司对曾友权装修、加建部分进行价值评估，加建部分为30860元，装修部分为98500元。曾友权对房屋装修部分已添附在房屋上，房屋已退还给黄丽容，该装修部分也转归黄丽容所有，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原审法院判决黄丽容应向曾友权补偿装修折价款98500元并无不当。黄丽容对装修部分98500元的评估结果有异议，但并未提供相关的证据予以证明，其在一审诉讼中也未申请重新评估，故对黄丽容的该项主张，本院不予采纳。对于黄丽容主张曾友权使用涉案房屋未支付房租费用，故其不应支付装修折价款的理由，因曾友权使用诉争房屋期间，黄丽容亦占用了曾友权的购房款，故黄丽容以此为由抗辩无需支付装修折价款的理据不足，本院不予采纳。曾友权对房屋进行加建的部分30860元，因该加建部分没有报批手续，本案中亦无证据证实房屋加建部分经有关部门认定为合法建筑物，因此，曾友权上诉请求黄丽容赔偿房屋加建部分价值的主张理据不足，本院不予采纳。关于曾友权办理房屋产权证和土地证支出的税费的问题。曾友权主张办理房屋产权证和土地证支出税费合共43051.52元的损失，因曾友权未提供房屋买卖合同被生效判决认定为无效合同后，其向相关行政机关申请退费而相关行政机关不退上述税费的证据，其应承担举证不能的不利后果，故对曾友权请求黄丽容赔偿办理房屋产权证和土地证损失的主张，本院不予采纳。关于房屋和土地的升值损失的问题。根据上述所引的《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本案房屋和土地经评估价值合共574820元，减除原买卖合同价值168000元，差额为406820元，该差额406820元作为曾友权的信赖利益损失，应由曾友权和黄丽容根据过错承担相应责任。黄丽容和曾友权作为本案房屋买卖合同的当事人应当知道其所交易的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，故两人均应对合同无效承担相应责任。根据本案房屋买卖合同的实际履行状况，并综合考虑双方过错及曾友权未经报建而进行加建的部分应当拆除等实际情况，本院酌情确定黄丽容对曾友权因房屋和土地的升值损失承担45%的赔偿责任即183069元。故曾友权要求黄丽容赔偿损失的诉讼请求理由正当，证据充分，对其合理部分本院予以支持。原审法院认定双方当事人对合同无效均有过错，应各自承担自己的损失，属适用法律不当，本院依法予以纠正。综上所述，原审判决查明事实错误，但部分实体处理欠妥，本院依法予以纠正。上诉人曾友权的上诉请求部分理据成立，本院予以支持，理据不足部分，本院予以驳回。上诉人黄丽容的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持肇庆市端州区人民法院（2011）肇端法民初字第511号民事判决第一项；二、撤销肇庆市端州区人民法院（2011）肇端法民初字第511号民事判决第二项；三、黄丽容于本判决发生法律效力之日起七日内向曾友权赔偿损失183069元；四、驳回曾友权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费7964元，由曾友权负担2440元，黄丽容负担5524元。本案评估费5634元，由曾友权负担2817元，黄丽容负担2817元。二审案件受理费7272元，由曾友权负担1748元，黄丽容负担5524元。本判决为终审判决。审 判 长 罗静芳审 判 员 任喜跃代理审判员 苏 奇二〇一四年五月十九日书 记 员 张艺斌 关注公众号“”