（2014）台椒民初字第599号
裁判日期: 2014-05-19
公开日期: 2014-06-19
案件名称
何国俊与应万利、章美芬房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
台州市椒江区人民法院
所属地区
台州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何国俊,应万利,章美芬
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第三十二条，第四十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款
全文
台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2014）台椒民初字第599号原告：何国俊。委托代理人：郭健卫。被告：应万利。被告：章美芬。两被告共同委托代理人：苏宏图。原告何国俊为与被告应万利、章美芬房屋买卖合同纠纷一案，于2014年3月4日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员林平适用简易程序于2014年3月20日公开开庭进行了审理。原告何国俊的委托代理人郭健卫，被告应万利、章美芬的委托代理人苏宏图到庭参加诉讼。本案经各方当事人庭外和解未达成一致意见，现已审理终结。原告何国俊起诉称：2008年7月30日，原、被告签订一份《套房转让协议书》，约定了被告将其在台州市椒江区葭沚街道东方村（以下简称东方村）的拆迁安置套房一间（包括自行车房及小区内所享受的权利）转让给原告，转让费408800元，分二期付清，第一期在签订协议之日付348800元，第二期在转户手续办理完毕当日付清余款60000元等内容。合同签订后，原告按约支付了第一期购房款348800元。现台州开发区拆迁办和东方村委会通知被告以公证抓阄方式确定房号并交房，但被告却怠于履行自己的合同义务。现请求确认原、被告签订的《套房转让协议书》有效；被告立即办理公证抓阄、向原告交付安置套房并协助原告办理房产、土地过户手续。诉讼过程中，原告何国俊申请撤回要求被告立即办理公证抓阄、向原告交付安置套房并协助原告办理房产、土地过户手续的诉讼请求。被告应万利、章美芬共同答辩称：原、被告在《套房转让协议书》中明确约定转让的标的物是宅基地，因此，本案属宅基地转让纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。各方于2008年7月30日签订的《套房转让协议书》无效。首先，买卖双方主体都存在不适格的严重缺陷。原告是城镇居民，国务院、国土资源部禁止城镇居民在农村购买宅基地或违法建造住宅。卖方也存在着严重的缺陷，宅基地审批是以农民家庭全体人员报批的，被告家庭共有四人，应再鹏是独生子女，在审批宅基地的时候视为二个人口，审批到的宅基地应属于家庭共有财产，必须全体成员签名同意才可以出售。其次，根据我国城市房地产管理法的规定，没有房屋所有权证、土地使用证的房屋不能转让。而2008年7月30日签订协议时不存在房屋所有权证和土地使用证，各方签订的协议违反了城市房地产管理法的规定。经审理查明：原告何国俊的户籍性质为非农业集体户。应招友、应良骏户位于东方村的房屋需拆迁，由应良骏、应万春与浙江省台州经济开发区拆迁办公室签订《台州经济开发区拆迁房屋补偿安置协议书》（以下简称补偿安置协议书），约定了拆迁房屋的面积、拆迁补偿金额与付款方式、过渡方式及安置被告应万利立地房一间、套房一套等内容。2008年7月30日，原告何国俊与被告应万利、章美芬签订《套房转让协议书》，约定：被告应万利、章美芬有一间拆建安置宅基地（即套房），坐落在东方村东方家园小区高层楼群内，安置宅基地将与开发商协作开发，调回套房一套（面积130平方米，外加自行车房）。被告应万利、章美芬将该套房（包括自行车房）以及小区内所享受的所有权利全部转让给原告何国俊；转让价格为408800元，第一次付348800元，第二次在转户手续办理完毕当日付清60000元，如该拆建安置宅基地（即该套房）实际面积大于或小于130平方米，差额面积均不再计算价格……。该合同还约定了违约责任等其他内容。2008年7月31日，原告何国俊向两被告支付了348800元。2011年6月26日，被告应万利户以被告应万利为户主，并以被告章美芬及两被告之子应再鹏为户内其他成员进行建房呈报，申请安置房屋，有关部门审查认为该户系拆迁安置，同意新建一间、安置套房一套。被告应万利户未参加确定安置房屋具体坐落的公证抽签活动。上述事实，有原告何国俊提供的《套房转让协议书》、《收条》、补偿安置协议书，被告应万利、章美芬提供的人口信息、户口簿、《农（居）民建房呈报表》以及原、被告的陈述等证据证实。本院认为：原、被告签订的《套房转让协议书》，意思表示真实，从协议书内容来看，双方转让的标的物是被告应万利、章美芬可取得的拆迁安置套房，并非宅基地，故被告应万利、章美芬关于宅基地不得买卖导致合同无效的抗辩，本院不予采纳。鉴于《套房转让协议书》体现的是原告何国俊与被告应万利、章美芬之间的债权债务关系，本身无物权效力，被告应万利、章美芬对拆迁安置的套房是否具有处分权，并不影响该合同的效力。另外，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同无效，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于未依法登记取得权属证书的房地产不得转让的规定不属于效力性强制性规定，故当事人违反该规定不影响合同的效力。综上，《套房转让协议书》系具有完全民事行为能力的各方当事人的真实意思表示，未发现存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同的法定情形，应为有效。原告何国俊自愿撤回部分诉讼请求，系其对诉权的正当行使，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：原告何国俊与被告应万利、章美芬于2008年7月30日签订的《套房转让协议书》有效。案件受理费80元（原告何国俊预付），由原告何国俊负担40元，被告应万利、章美芬共同负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院（在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。收款单位：浙江省台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州市分行，账号：19-900001040000225089001，执收单位代码：02001）。审 判 员 林 平二〇一四年五月十九日代书记员 蔡美燕附件：本案裁判所依据的相关法律和法条《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。…… 来自