（2014）朝民初字第05790号

裁判日期: 2014-05-19

公开日期: 2015-06-16

案件名称

丁丹与戚子箫房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市朝阳区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

丁丹,戚子箫,北京麦田房地产经纪有限公司,北京先导光大企业管理咨询有限公司

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十五条

全文

北京市朝阳区人民法院民事判决书（2014）朝民初字第05790号原告（反诉被告）丁丹，女，1986年5月28日出生。委托代理人万有志，北京市朗泰律师事务所律师。被告（反诉原告）戚子箫，女，1981年12月15日出生。委托代理人鲁蕊，北京市盈科律师事务所律师。委托代理人李绍飞，北京市盈科律师事务所律师。第三人北京麦田房地产经纪有限公司，。法定代表人缪寿建，总经理。委托代理人牛洪顺，男，1986年9月24日出生。第三人北京先导光大企业管理咨询有限公司。法定代表人戚子箫，总经理。委托代理人鲁蕊，北京市盈科律师事务所律师。委托代理人李绍飞，北京市盈科律师事务所律师。原告（反诉被告）丁丹与被告（反诉原告）戚子箫买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加北京麦田房地产经纪有限公司（以下简称麦田公司）以及北京先导光大企业管理咨询有限公司（以下简称光大公司）作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。丁丹之委托代理人万有志，戚子箫及光大公司之委托代理人鲁蕊、李绍飞，麦田公司之委托代理人牛洪顺均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。丁丹诉称：2012年7月29日，我与戚子箫在麦田公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），我将自己所有的位于北京市朝阳区大屯里x号x层x号房屋（以下简称x号房屋）出售给戚子箫，售房总价款为236万元。双方约定：因x号房屋在出售时尚有银行贷款未付清，故戚子箫应于2012年8月31日前给付我剩余全部贷款，以向贷款银行清偿全部购房贷款；且戚子箫在签订合同时，并无购房资格，其还应于2012年8月31日前将其名下的房屋出售，使其符合购房条件，并办理x号房屋的转移登记手续。此后，我如约履行了合同，将x号房屋交付给戚子箫使用，但戚子箫直到2013年2月，才向我付清办理解除抵押登记手续时，需要提前向银行偿还的剩余贷款，且时至今日，戚子箫仍然没有购房资格，无法办理过户手续。此后，我们要求戚子箫支付购房尾款51万元，但其拒绝支付。我们认为戚子箫的行为已经构成违约，且不具备购房资格，故诉至法院要求：1、解除双方于2012年7月29日签订的买卖合同；2、戚子箫腾退x号房屋，并交还我方使用；3、诉讼费由戚子箫负担。戚子箫答辩并反诉称：根据合同个约定，丁丹应当于2012年8月31日前向贷款银行清偿所有贷款，而我已于2012年8月31日前给付了丁丹105万元，但丁丹收到钱款后，并没有及时向贷款银行偿还贷款。到了2013年，丁丹向我要钱，称100万元不够偿还贷款，为此我于2013年2月再次给付丁丹80万元，丁丹直到2013年3月，才将x号房屋上的贷款还清。到了2013年3月底，我出售名下的房屋，具备了购房资格，准备办理房屋过户。但北京市于2013年3月底出台了新政策，单身人员名下只能有一套住房，而我在过户两套房屋后，又不具备了购房资格。我认为是丁丹构成违约，导致x号房屋无法过户至我名下。根据合同约定，我可以将x号房屋过户至具备购房资格的主体名下，故我不同意丁丹要求解除合同的诉讼请求。同时，我提出反诉，要求：1、继续履行双方签订的房屋买卖合同；2、将x号房屋转移登记至光大公司名下；3、按每日万分之五的标准，赔偿我自2012年8月31日其至实际过户之日止的违约金；4、反诉费由丁丹承担。丁丹针对反诉辩称：虽然买卖合同中约定，双方可以把x号房屋过户到第三人名下。但此后，我与戚子箫及麦田公司签订过三方协议，戚子箫应将自己及家庭成员名下的房屋过户，以达到x号房屋的过户条件，否则双方解除合同。而实际今日，戚子箫仍不符合购房资格，戚子箫已构成违约，故双方之间的买卖合同应当解除。此外，戚子箫从未向我提出过将房屋过户至第三人名下的要求，且其在此前进行的庭审中其已明确同意解除买卖合同，故我不同意将x号房屋过户至第三人名下的请求。麦田公司述称：2012年7月29日，丁丹与戚子箫在我公司的居间下签订了房屋买卖合同。合同签订后，戚子箫在2012年8月31日前给付了丁丹105万元用于解除抵押登记。丁丹也将房屋交付给戚子箫使用。签合同时，戚子箫名下有住房三处，不符合购房资格，故双方约定由戚子箫将其名下的两处住房过户，这样就具备购房资格了，待具备资格后，双方办理过户手续。2013年3月底，戚子箫才将自己名下的两套住房过户至其母亲名下。等我们向建委提交资格审查时，建委出台了新规定，单身人员名下只能有一套住房，这样戚子箫又无法办理房屋过户了。但这期间，戚子箫从未向我公司提出要将x号房屋过户至第三人名下。对于本案，买卖合同是否解除，我公司都没有意见。此外，公司可以成为购房的主体，但税费要多交，而且每年还要额外还要交纳税款。光大公司述称：我公司同意戚子箫的意见，可以将x号房屋过户至我名下。经审理查明：2012年7月29日，在麦田公司的居间下，戚子箫之母王玲以戚子箫的名义与丁丹的委托代理人许途签订房屋买卖合同，丁丹将其名下的x号房屋出售给了戚子箫，麦田公司提供居间服务。戚子箫与丁丹在买卖合同中约定：售房总价款236万元，房屋建筑面积72.46平方米；签订合同当日，戚子箫应支付丁丹购房定金5万元；因x号房屋已设定抵押，丁丹应于2012年8月31日前向抵押权人申请提前清偿贷款，戚子箫则应按丁丹与抵押权人确定的偿还日期将100万元支付给抵押权人，如该笔款项不足以清偿贷款，则剩余款项由戚子箫代为清偿；双方应于2012年8月31日前办理房屋所有权转移登记手续，丁丹亦应于2012年8月31日前将x号房屋交付给戚子箫；戚子箫在2012年8月31日前共应向丁丹支付房款131万元。另，双方在买卖合同中特别约定：丁丹同意戚子箫可以单方书面指定该房屋的权属登记给第三人，同意以第三人作为购买人办理网上签约备案，戚子箫保证已经征得第三人的同意，且戚子箫仍按本合同的约定履行相应义务。此后，丁丹、戚子箫以及麦田公司于签订买卖合同当日签订了购房协议一份（以下简称三方协议），约定：自本协议签订之日起30日内，戚子箫应将自己或家庭成员名下的两套住房过户给第三人，以保证戚子箫家庭符合北京市购房资格，否则双方买卖合同关系解除；双方同意在戚子箫获得购房资格前，双方之间如有所需交付的房款，则除购房定金外，全部房款在银行进行资金监管，待戚子箫符合购房资格后，双方再按照买卖合同的约定支付。庭审中，戚子箫不认可三方协议的真实性，但经本院释明，其不申请对三方协议上的签字是否系其本人或其母王玲所书写进行笔迹鉴定。2012年7月31日，戚子箫支付丁丹购房定金5万元。2012年8月9日，戚子箫支付丁丹购房款100万元，后丁丹将x号房屋交付给了戚子箫。2013年2月2日，戚子箫支付丁丹购房款80万元。2013年3月12日，丁丹向贷款银行偿还了剩余贷款1163640.17元。2013年3月底，戚子箫将其名下的房屋两套过户至他人名下。2013年3月30日，北京市人民政府发布京政办发（2013）17号通知文件，载明：按照《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发（2011）8号）等文件要求，继续严格落实住房限购措施；自本通知下发次日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。上述文件发布后，丁丹要求戚子箫支付剩余房款，而戚子箫坚持要求房屋过户后再支付尾款。为此，丁丹与戚子箫发生纠纷，形成本次诉讼。现x号房屋由戚子箫居住、使用。庭审中，戚子箫要求将x号房屋过户至光大公司名下，戚子箫并将剩余房款51万元提存至本院。丁丹要求解除买卖合同，并同意退还房款185万元，但经本院释明，其不能在本院指定的期限内将185万元提存至本院。以上事实，有各方当事人陈述，买卖合同、三方协议以及收条等在案佐证。本院认为：丁丹、戚子箫及麦田公司签订的买卖合同依法成立、合法有效，应当遵守。根据已查明的事实：在双方签订买卖合同之初，x号房屋的抵押登记尚未注销，而戚子箫亦不符合购房条件，故房屋过户存在障碍；为此，戚子箫与丁丹进一步约定，即戚子箫出资让丁丹提前清偿房屋贷款，而戚子箫将其名下房屋中的两套过他人，以完成房屋买卖交易；在此后的履行过程中，因双方并未在买卖合同明确约定剩余贷款的准确金额，故戚子箫在依约给付100万元首付款后，直到2013年2月才付清足以偿还剩余银行贷款的钱款，而丁丹直至2013年3月才办理完提前还贷手续；此后不久，北京市政府发布文件，根据新政戚子箫不在符合购房条件。纵观上述事实，丁丹与戚子箫在买卖合同签订后，均在为房屋的最终交易履行自己义务，虽然双方均存在一定程度的延误，但也均系受买卖合同约定不明以及政府政策变化的营养。丁丹与戚子箫本身并无主管恶意违约之处。据此，对于买卖合同是否继续履行的问题。本院认为：首先，虽然三方协议约定在戚子箫不符合购房条件的情况下，双方当事人可以解除买卖合同；但买卖合同中亦约定，戚子箫有权将房屋指定过户至第三人名下，而法律规定，当事人可以约定由第三人代为履行义务；现戚子箫已经剩余房款提存至本院，并要求将x号房屋过户至光大公司名下，光大公司亦表示同意，故戚子箫的请求予法有据。其次，结合本案事实，如根据丁丹的主张，解除双方之间的买卖合同，则涉及双方基于买卖合同所取得财产的返还问题，戚子箫应腾退房屋，丁丹则应退还房款；但在庭审中，丁丹已明确表示戚子箫已给付的185万元中的100万元已用于偿还贷款，其不能在本院指定的期限内筹齐应退还的款项。最后，丁丹主张解除买卖合同，戚子箫要求继续履行买卖合同，二人的主张均有一定的合同依据；但根据现有事实情况，戚子箫要求继续履行买卖合同已无障碍，而丁丹要求解除合同确存在还款上的障碍。综合上述，本院再三考虑后认为：戚子箫本身并无违约的恶意，且买卖合同继续履行已无障碍，故本院支持戚子箫要求继续履行合同的请求。丁丹要求解除合同，但退款存在障碍，如本院解除买卖合同，对戚子箫明显不公，故本院不支持丁丹要求解除买卖合同的诉讼请求。对于戚子箫主张的违约金。因丁丹并无违约的主管恶意，且戚子箫本身亦有一定的延误履行的行为，故其主张违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）丁丹与被告（反诉原告）戚子箫继续履行双方于2012年7月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。二、原告（反诉被告）丁丹于本判决书生效之日起十五日内协助被告（反诉原告）戚子箫将北京市朝阳区大屯里x号x层x号房屋过户至第三人北京先导光大企业管理咨询有限公司名下；同时，被告（反诉原告）戚子箫支付原告（反诉被告）丁丹剩余全部房款五十一万元。三、驳回原告（反诉被告）丁丹的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）戚子箫的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25680元，由丁丹自行负担（已交纳35元，余款于本判决书生效后七日内交纳）；反诉案件受理费25680元，由戚子箫自行负担（已交纳2000元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审　判　长　　穆　兰人民陪审员　　李德良人民陪审员　　刘军社二〇一四年五月十九日书　记　员　　许少华关注公众号“”