（2014）东民初字第04177号
裁判日期: 2014-05-19
公开日期: 2015-06-29
案件名称
北京世纪金龙物业管理有限责任公司与杨跃进物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京世纪金龙物业管理有限责任公司,杨跃进
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第04177号原告：北京世纪金龙物业管理有限责任公司，住所地本市东城区西晓市街72号。法定代表人：陈玉苍，经理。委托代理人：唐超，男，1983年9月23日出生。被告：杨跃进，男，1959年2月22日出生。委托代理人：于道海，男，1961年5月8日出生。委托代理人：刘景茹，女，1963年6月26日出生。原告北京世纪金龙物业管理有限责任公司诉被告杨跃进物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理。依法由代理审判员杨莹适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京世纪金龙物业管理有限责任公司的委托代理人唐超，被告杨跃进的委托代理人于道海、刘景茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京世纪金龙物业管理有限责任公司诉称：2005年8月2日，原告与被告签订物业管理合同。此后，原告向被告提供物业服务至2011年5月24日，服务质量一直良好。被告自2007年8月2日起拒绝交纳物业服务费，经原告多次催收，被告均推诿拖延，致使原告的权利无法实现。现原告起诉要求被告支付2007年8月2日至2011年5月24日期间的物业服务费4622元，并承担本案的诉讼费。被告杨跃进辩称：1、原告提交的《房屋委托服务管理合同》主体是“北京市金龙物业服务管理有限责任公司”，非本案的“北京世纪金龙物业管理有限责任公司”，因此，原告主体因与合同有差异而不适格。2、原告的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效期间。3、原、被告之间的《房屋委托服务管理合同》违背了被告的真实意思表示，是强行签订的霸王合同。合同主要条款违反被告的意思表示，属于无效合同。4、根据原告向中冶置业房地产开发有限公司发出的《致中冶置业函》，《房屋委托服务管理合同》已于2007年3月终止，早已失效。原告于2007年3月就已经停止提供物业服务，逐步离开和撤出小区，无权收取之后的物业服务费。5、原告未提供证据证明其服务质量一直良好，实际上原告提供的物业服务并未达到国家规定及合同约定的标准。6、进驻被告小区的物业公司非原告，而是由永外房管所的工作人员临时拼凑，在2005年6月23日变成原告的“永外分部”。新组建的“永外分部”没有物业管理资质。7、“永外分部”作为物业服务实体为被告提供物业服务违反了《物业管理条例》的有关规定。8、原告主张的物业服务收费标准超过了国家规定的每月每建筑平方米0.55元标准。9、2007年3月之前，原告未按物业服务合同和行业标准提供物业服务，因此，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：坐落于北京市东城区景泰西里西区×××号楼×××单元×××号房屋系被告杨跃进所有的房屋，房屋建筑面积为88.66平方米。2005年8月2日，原、被告签订《房屋委托服务管理合同》。该合同约定，被告委托原告对其居住的小区进行物业管理；物业管理服务收费标准是按北京市物价局普通小区委托管理收费标准收取，每建筑平方米每年13.68元；收取日期为每年的1至3月份一次性交清当年的委托管理费。2011年5月25日，原告撤离了被告居住的小区，终止了物业管理工作。被告未向原告交纳2007年8月2日至2011年5月24日期间的物业服务费4622元。现原告持诉称理由起诉至法院。庭审中，关于《房屋委托服务管理合同》中出现的“北京市金龙物业管理有限责任公司”的问题，原告称系笔误，应以合同的最后盖章为准；“永外分部”系原告的分支机构，不具备独立法人资格，但分支机构可以行使自己的行为。关于被告所持原告的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效期间的抗辩意见，原告称其曾多次向被告及小区业主催交物业服务费，并提供了2008年至2010年向被告发出的《催费通知》及2012年向被告发出的《律师函》，2011年5月20日以及2012年7月31日向小区全体业主发出的催交物业服务费的《公告》。原告另提供了本院（2013）东民初字第06691号、（2013）东民初字第09495号及北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第16652号民事判决书及两份庭审笔录，以证明原告催收的事实存在以及有小区业主收到过原告发出的《催费通知》，诉讼时效应中断。被告对原告提供的上述证据的真实性均不认可，被告还认为另案的笔录或民事判决书与本案没有关联，不能证明原告已经催收的事实。庭审中，被告对原告提交的《房屋委托服务管理合同》真实性不认可，认为合同上的签名及手印非被告本人的签字及手印，但又称被告的答辩状中已经认可该合同为被告签订。经本院释明，被告不申请进行笔迹鉴定。关于物业服务的问题，被告提交了一份原告于2009年4月8日向中冶置业房地产开发有限公司（以下简称中冶公司）发出的《致中冶置业函》，认为《房屋委托服务管理合同》已于2007年3月终止，原告于2007年3月就已经停止提供物业服务。2009年4月8日之后，原告拒绝撤出小区。同时，被告提交照片、2008年2月26日《京华时报》关于该小区中水停水的报道，以证明小区物业服务存在问题。对于《致中冶置业函》，原告称张贴该函是为了要求开发商解决小区住房质量问题，原告并未撤出小区，实际提供服务到2011年5月24日。原告称，因被告未提供照片的原始载体，故原告对照片的真实性不予认可，且照片具有单一性，只能证明拍摄当时的情况。原告对《京华时报》的报道真实性亦不予认可。上述事实，有双方当事人陈述，《房屋委托服务管理合同》，（2013）东民初字第06691号民事判决书，（2013）二中民终字第16652民事判决书，（2013）东民初字第09495号民事判决书，北京市房屋产权登记申请书，北京市房屋登记表等证据在案佐证。本院认为：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《房屋委托服务管理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效。原告作为被告所在小区的物业服务管理方，为被告提供了物业管理服务，被告理应按时交纳物业服务费。现被告未按约交纳物业服务费，应当承担相应的违约责任，补交拖欠的物业服务费。原告的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。关于被告所持原告的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效期间的抗辩意见，因原告曾多次向包括被告在内的小区业主主张过物业服务费，已构成了诉讼时效中断。因此，被告所持抗辩意见不能成立，本院不予采纳。关于被告辩称原告没有提供物业服务及物业服务存在问题一节，其未提交翔实有效的证据加以证明，虽被告对原告的物业服务不尽满意，但被告以拒交物业费的方式来对抗，显系不当，故对被告的该项抗辩，本院亦不予采纳。至于被告所持其他抗辩意见，依据不足，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：被告杨跃进于本判决生效后十日内给付原告北京世纪金龙物业管理有限责任公司二ＯＯ七年八月二日至二Ｏ一一年五月二十四日期间的物业服务费人民币四千六百二十二元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杨跃进负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 杨莹二〇一四年五月十九日书 记 员 王威 来源：