（2013）沈中民二终字第947号

裁判日期: 2014-05-19

公开日期: 2014-06-26

案件名称

上诉人沈阳万达房地产有限公司与被上诉人张凤商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

沈阳万达房地产有限公司,张凤

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2013）沈中民二终字第947号上诉人（原审被告）：沈阳万达房地产有限公司，住所地沈阳市铁西区北二中路27号。法定代表人丁本锡，系该公司董事长。委托代理人孙建，系辽宁东来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张凤，女，1978年6月29日出生，汉族，住址沈阳市大东区。委托代理人富刚，男，1974年5月28日，汉族。上诉人沈阳万达房地产有限公司与被上诉人张凤商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2012）沈铁西民二初字第5814号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成由本院审判员赵明静担任审判长、审判员周海鹏主审、审判员王虹主审参加评议的合议庭，公开审理了本案，本案现已审理终结。原审法院审理查明，2011年7月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买由被告开发并出售的位于沈阳市铁西区兴华南街58-28号1-1-1房屋一处，价款1，060，458元。合同同时约定被告应于2011年12月31日前将具备该商品房取得建筑工程竣工验收备案文件的商品房交付买受人使用。双方同时签订合同补充协议，约定如因被告自身原因造成未在合同约定期限内交付房屋，则原告给予被告30日宽展期。宽展期内合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任，如宽展期届满后被告仍未将该房屋交付原告，自合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告经被告通知办理入伙时发现屋内客厅、卧室内安装有煤气管道，拒绝接收房屋。后经被告改造，于2012年5月末6月初将室内煤气管道改装至走廊。原告再次接收房屋时发现地下室内存有大量积水，实际无法使用，遂再次拒绝接收房屋并要求被告维修，被告未采取任何措施。2013年3月27日原告交纳2012年11月1日至2013年3月31日采暖费3，583.49元，2013年4月1日交纳取暖费2，428.29元及水费300元，2013年4月8日原告交纳2012年1月1日至2013年12月31日的物业费4，419.16元及垃圾清运费380元并接收房屋。另查明，地下室唯一进出口设置于涉诉房屋客厅内。再查明，被告于2011年12月16日取得涉诉房屋所在楼宇的建筑工程竣工验收备案书。又查明，原告于2013年9月30日撤回要求被告30日内修缮房屋至符合交付标准（包括对漏水地下室进行维修，对楼体外下水管道予以改动，拆除排水泵，加装完善排水设施），一切费用均由被告自理的诉求。原审法院认为，原、被告间签订的商品房买卖合同内容真实、合法有效，原审法院予以确认。原告依据合同履行了交付房款的义务，被告亦应按合同约定将符合国家质量标准及符合合同约定且能实际使用的商品房交付原告。有关煤气管道的问题，涉诉房屋客厅、卧室内安装有煤气管线，实际导致对涉诉房屋的使用存在安全隐患，原告据此拒绝收房理由正当合理，且被告之后改造煤气管线的行为应视为对于原告上述拒绝收房理由的认可；有关地下室的问题，地下室的唯一进出口设置于涉诉房屋客厅内，房屋与地下室实际构成一个不可分割的整体，现因地下室存在渗水瑕疵，地下室内易形成积水，实际无法正常使用，原告就此拒绝接收房屋具有合理理由。因此原告以房屋无法正常使用为由拒绝接收房屋并要求被告依合同承担逾期交房违约金，原审法院予以支持。关于原告依据其交纳物业费的时间主张交房时间为2013年4月8日一事，庭审中被告提供房屋交接单辩称交付房屋时间应为2011年12月20日。对此原告称交接单所签时间是应被告要求填写，否则不能办理相关入伙手续。原审法院认为，根据交易习惯，开发商与业主交接房屋时一般会要求业主同时交纳物业费、垃圾清运费等费用，被告所主张交房时间与原告交纳物业费等费用时间间隔1年有余，此有悖常理，故原审法院采纳原告意见，根据原告自认确定交房房屋时间为2013年4月8日。根据合同约定，被告应承担2012年2月1日至2013年4月7日的逾期交房违约金，即45，812元（1，060，458元×万分之一／日×432日），原告向被告主张此期间的违约金45，262元，原审法院予以支持。关于原告主张的2011至2012年度及2012至2013年度采暖费共计6，011.78元、水费300元、物业费及垃圾清运费共计4，799.16元物业费的诉求，因被告交房时间为2013年4月8日，就涉诉房屋在交房之前发生的费用均应由被告承担。因此原告所主张的2011至2012年度及2012至2013年度采暖费共计6，011.78元、水费300元应由被告承担，同时被告亦应承担自2012年1月1日至2013年4月7日的物业费2，805元（2，209.58元＋2，209.58元／12个月×3个月＋2，209.58元／365日×7日）。垃圾清运费系原告办理入伙时需交纳费用，应由原告自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳万达房地产有限公司于本判决发生法律效力起30日内给付原告张凤逾期交房违约金45，262元；二、被告沈阳万达房地产有限公司于本判决发生法律效力起30日内给付原告张凤采暖费6，011.78元；三、被告沈阳万达房地产有限公司于本判决发生法律效力起30日内给付原告张凤物业费2，805元及水费300元；四、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费1，209元，由被告沈阳万达房地产有限公司承担（原告已预交，由被告直付原告）。宣判后，上诉人沈阳万达房地产有限公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、请求二审法院撤销沈阳市铁西区人民法院（2012）沈铁西民二初字第5814号民事判决，发回重审或依法改判，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、涉案房屋不存在安全隐患，符合交付条件。2、上诉人已于2011年12月20日将涉案房屋交付给被上诉人，被上诉人也实际签收了房屋；3、地下室漏水不能作为房屋未交付的理由。综上，原审法院事实认定不清，在没有进行调查取证的情况下，多次采取主观推断，缺乏判决应有的法律严肃性，请求二审法院查明事实，依法改判支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权利。被上诉人张凤则辩称同意原审法院判决。本院查明事实与一审法院认定事实一致。本院认为，张凤与沈阳万达公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，其内容符合相关法律、法规规定，对此本院予以确认，双方应各自恪守履行合同约定的权利和义务。本案中，作为商品房屋出卖人，沈阳万达公司应向买受人张凤交付符合居住标准条件的房屋，诉争房屋客厅、卧室内均安装有煤气管线，实际导致对涉诉房屋的使用存在安全隐患，张凤据此拒绝收房理由正当合理，且沈阳万达公司后期改造煤气管线的行为应视为对诉争房屋不符合设计标准的认可。另外，关于地下室漏水的问题，地下室的唯一进出口设置于涉诉房屋客厅内，房屋与地下室实际构成一个不可分割的整体，现因地下室存在渗水瑕疵，地下室内易形成积水，也无法正常使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同合同和赔偿损失的，应予支持。”原审法院以房屋无法正常使用为由判决沈阳万达房产公司依合同承担逾期交房违约金、返还张凤交纳的采暖费、物业费及水费并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，209元，由上诉人沈阳万达房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　赵明静审　判　员　　周海鹏代理审判员　　王　虹二〇一四年五月十九日书　记　员　　张　莹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。来源：百度搜索“”