（2014）厦民终字第1466号

裁判日期: 2014-05-19

公开日期: 2014-09-09

案件名称

上诉人天耀（厦门）置业发展有限公司与被上诉人陈琳商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省厦门市中级人民法院

所属地区

福建省厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

天耀（厦门）置业发展有限公司,陈琳

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

福建省厦门市中级人民法院民事判决书（2014）厦民终字第1466号上诉人（原审被告）天耀（厦门）置业发展有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路59号中信惠扬大厦21楼D单元。法定代表人李永隆，董事长。委托代理人陈莹、谢东海，福建联合信实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈琳，住上海市黄浦区。委托代理人罗和新、李瑞芬，福建秋生律师事务所律师。上诉人天耀（厦门）置业发展有限公司（下称天耀公司）因与被上诉人陈琳商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第757号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈琳向原审法院起诉，请求判令天耀公司支付自2011年1月1日起至2014年1月31日期间的逾期交房违约金59115元（以350000元为计算基数按日万分之一点五计算）。原审判决查明，2009年6月5日，双方签订编号为01599181的《商品房买卖合同》一份，约定天耀公司将由其开发建设的厦门市思明区湖滨北路南侧“国际广场”-2层53号车库出售给陈琳，商品房建筑面积为44.21平方米，商品房价款总额350000元，陈琳于合同签订之日一次性将价款付清。合同第八条约定，天耀公司应当在2010年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合合同约定条件的商品房交付陈琳使用；遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：详见合同附件六补充协议。第九条约定，天耀公司若未按本合同规定的期限将该商品房交付陈琳使用，逾期超过90日后，陈琳有权解除合同，若陈琳要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天耀公司按日向陈琳支付已付款万分之1.5的违约金。《补充协议》第三条第六款约定，在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件、为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而导致工期延误（包括停电、停水、交通管制、高考、九八、创卫等），及中雨以上（含中雨）、六级以上大风（含六级）、地震、政府规划调整、市政设施及相应配套建设不全等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将该商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，陈琳按照合同约定支付了购房款350000元。天耀公司至今未将讼争房屋交付陈琳使用。原审判决认定以上事实，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《销售不动产统一发票》以及双方当事人的庭审陈述为证。原审判决认为，本案争议焦点为：一、天耀公司逾期交房的时间；二、天耀公司应支付的违约金数额。一、天耀公司逾期交房的时间。陈琳认为，天耀公司至今未将讼争房屋交付陈琳使用，逾期交房的时间应自双方约定的交房日期次日2011年1月1日起计算至2014年1月31日。《补充协议》虽约定了天耀公司交房可以合理延期的情形，但依主合同约定，如果发生延期，天耀公司应当履行告知义务，天耀公司从未书面告知陈琳。并且，据实延期应同时延期因素的发生、客观上的延误才能成立，故认为天耀公司的主张不能成立。天耀公司认为，天耀公司依据合同约定可以合理延期交房的天数为330天，并提供如下证据：1、2009年6月至2013年12月期间气象资料；2、停水通知；3、九八交通管制通知；4、关于厦门马拉松赛期间采取道路交通限制措施的通告；5、厦门市高考和中考期间环境噪声污染控制工作方案；6、建设工程委托监理合同、国际广场工程延期统计。拟证明因天气原因可合理延期234天、因停水可延期1天、因九八交通管制可延期21天、因马拉松赛交通管制可延期5天、因厦门市高考和中考期间噪声控制可延期120天。陈琳质证认为，对于气象资料、停水通知、九八交通管制通知、关于厦门马拉松赛期间采取道路交通限制措施的通告以及厦门市高考和中考期间环境噪声污染控制工作方案的真实性均无异议，但认为天耀公司未能证明上述情形是否确实导致工程停工，陈琳认为合理顺延的期间应发生“在商品房交付买受人以前”，即合同签订后至2010年12月31日之间，此日期后不得据实主张延期。陈琳认为天耀公司与厦门市诚实建设工程咨询公司存在利益关系，其证据的证明力不够，不应采纳。对于天耀公司提供的国际广场工程延期统计的真实性不予认可。原审法院分析认为，合同解释应按照合同所使用的词句、合同有关条款、交易习惯等确定条款的真实含义。双方订立的《商品房买卖合同》第八条第三款对特殊原因可以据实延期做了约定。其中，第（1）项遭遇不可抗力以及第（2）项合同附件六《补充协议》并未如合同的其他条款有明确的选择性适用约定，故应当依据交易习惯以及合同体系进行解释，应认为该条款约定的是除不可抗力外，合同《补充协议》中约定的情形亦可据实延期。该条款并未约定出现据实延期的情形，出卖人应书面告知买受人方可延期。根据《补充协议》第六条的约定，商品房交付买受人以前，发生约定的情形致使出卖人履行合同义务被延误的，出卖人无需承担责任。故陈琳关于2010年12月31日之后不得主张延期天数的主张缺乏合同依据，不予采纳。陈琳对于气象资料、停水通知、九八交通管制通知、关于厦门马拉松赛期间采取道路交通限制措施的通告以及厦门市高考和中考期间环境噪声污染控制工作方案的真实性无异议，依法予以确认。建设工程委托监理合同、国际广场工程延期统计加盖了监理单位印章，且已出示原件，对其真实性给予认定。天耀公司可以合理延期的天数，应自合同订立之日起计算。结合天耀公司证据及陈琳质证，截至2014年1月31日，天耀公司可据实延期天数如下：（1）因天气因素，可据实延期198天；（2）因停水因素，可据实延期1天；（3）因九八交通管制，可据实延期15天；（4）因马拉松期间交通管制，可据实延期4天；（5）因中、高考因素，因天耀公司未能证明该项因素与工地施工受阻的关联性，且除中、高考当天外，环境污染噪声控制并未执行严格的噪声、振动排放标准，故认定，因该因素可据实延期的天数为：2009年6月7日、6月8日、6月20日-6月22日，2010年6月7日、6月8日、6月19日-6月21日，2011年5月28日、5月29日、6月7日、6月8日、6月25日、6月26日，2012年6月7日、6月8日、6月23日、6月24日，共计可据实延期20天。综上所述，截至2014年1月31日，天耀公司可据实延期情形为238天。天耀公司实际违约的天数为889天。二、天耀公司应支付的违约金数额。陈琳认为，天耀公司逾期交房天数超过90日，应按照合同约定，按日向陈琳支付已付款万分之一点五的违约金。天耀公司认为，陈琳请求的违约金远高于讼争房屋相同地段同类房屋自2011年1月至今的租金情况，违约金过分高于实际损失，依法应予以调减。原审法院分析认为，违约金是合同当事人对于违约造成对方损失数额的预定。双方在自愿、协商基础上订立《商品房买卖合同》，相关违约金条款的约定对当事人具有拘束力。天耀公司主张双方约定的违约金过分高于陈琳实际损失，依法应承担相应的举证责任。天耀公司关于违约金过高的抗辩缺乏事实和法律依据，不予采纳。第一，《商品房买卖合同》系由天耀公司提供的格式条款，天耀公司因不可抗力以及合同约定的特殊原因导致的延期情形已经依约免责，关于违约金的约定是天耀公司在充分考虑工程进度、合同履行能力等基础上确定的，天耀公司并不存在交涉能力不足的情形；第二，陈琳因天耀公司违约行为所造成的损失，还应充分考虑陈琳对于讼争房屋的特定使用收益以及其他预期利益，天耀公司将陈琳的损失等同于租金损失，缺乏相应的依据。综上，根据当事人在合同履行中的过错程度、公平原则以及诚实信用原则，对于天耀公司要求调减违约金的主张不予支持。原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应严格依约履行。天耀公司未按合同约定的期限交付房屋，构成违约，应按合同约定承担违约责任。根据双方《商品房买卖合同》第八条之约定，天耀公司应按日以陈琳已付款项350000元的万分之一点五为基础，向陈琳支付违约金。2011年1月1日至2014年1月31日，天耀公司已逾期889天，应支付陈琳逾期交房违约金46672.5元（889天×350000元×0.00015）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、天耀（厦门）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈琳逾期交房违约金46672.5元；二、驳回陈琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费483元，由陈琳负担21元，天耀（厦门）置业发展有限公司负担462元。宣判后，天耀公司不服，向本院提起上诉。上诉人天耀公司上诉称，一、上诉人已经于2013年7月29日向陈琳交付房屋，原审判决对该基本事实未查清。讼争房屋于该日已符合合同约定的交付条件，由于被上诉人的过错未进行交接，应视为上诉人已完成交付义务。被上诉人作为讼争房屋的权利人，应对自己的财产尽合理的注意和管理义务，然而，在讼争房屋具备交房条件的情况下，被上诉人却疏于过问，甚至对上诉人口头交房通知置之不理，存在过错。二、除了原审法院在判决中确定的包括中、高考当天在内上诉人可据实延期238天外，上诉人在原审中主张的因中、高考因素导致逾期交房的另外95天也应当得到支持。根据《厦门市高考和中考期间环境噪音污染控制工作方案》规定，中考前7天，高考前15天的时间段禁止任何噪声、振动超标的活动，该期间应予以扣除。三、被上诉人请求的违约金过分高于其真实损失，依法应予以调减。在被上诉人未对上诉人逾期交房行为对其造成的实际损失提供任何证据加以证明的情况下，原审判决未采纳上诉人的评估申请，未主动查清被上诉人的实际损失，且没有调减违约金，显然是认定事实不清，适用法律不当。综上，请求撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人原审诉求。被上诉人陈琳答辩称，1、本案逾期交房的事实是客观存在的，被上诉人从未收到交付的通知，讼争房产至今仍未交付，上诉人违反合同约定，依法应承担违约责任，不存在上诉人所述全部驳回被上诉人诉讼请求的情况。2、关于中考高期间是否需要另行计算管制日期的问题，一审法院的认定是准确、合法的，上诉人所主张的另外95天不能扣除。首先，中高考前后管制的标准是不同的。高考前并非是分时段管制的。高考期间是考场周围100米之内予以管制，而本案的项目周围没有考场。上诉人的上诉没有依据。其次，上诉人误解了一审法院的认定。一审法院所认定的并不是执行依据的缺失，而是在执行程度上不严格，中高考前并非向中高考期间的执行要求：多时段禁止、严格控制。中高考前的执行程度不至于影响到施工的延误。其主张扣除的主张不符合实际情况，不应予以支持。3、双方合同约定的逾期交房违约金不存在过高的问题，不应调整。逾期交房违约金是双方合同的约定，是双方真实的意思表示，合法有效。甚至该格式条款是上诉人制定的，要求调整，自相矛盾。同时，该标准显然也低于同期人民银行贷款基本利率，不存在过高的情形，不应调整。经审理查明，双方当事人对原审判决查明的其他事实没有异议，亦未提交新的证据，本院对双方无异议之事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容并不违法，应认定有效，双方均应依约履行。首先，根据合同约定，天耀公司应在2010年12月31日前交付讼争房屋，天耀公司未履行该义务，已构成违约，原审判决认定天耀公司逾期交房时间从2011年1月1日起算，并无不妥。虽然天耀公司称，讼争房屋已于2013年7月29日符合交付条件，但由于天耀公司逾期交房在先，其在房屋符合交付条件时，未尽通知义务，造成讼争房屋始终未能交付的事实，应对此承担法律责任。天耀公司上诉称陈琳未尽合理的注意和管理义务，对逾期交房存在过错，没有法律依据，本院不予采信。另外，天耀公司称其曾口头告知陈琳讼争房屋已符合交房条件之事，但未提供证据予以证明，本院不予采信。其次，天耀公司未能提供足够证据证明因中、高考期间噪声控制造成工程延期120天，且除中、高考当天外，环境污染噪声控制并未执行严格的噪声、振动排放标准，故原审判决行使自由裁量权，认定天耀公司可延期的天数为15天，并无不妥。再次，关于违约金标准的问题。双方约定的违约金标准为按日支付已付款的万分之一点五，该约定系双方真实意思表示，且并无明显违背常理之处，天耀公司也未能举证证明违约金过分高于实际损失，故原审判决未调整违约金正确。综上，天耀公司的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费924元，由上诉人天耀公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　曾　聆代理审判员　　洪德琨代理审判员　　夏　雯二〇一四年五月十九日书　记　员　　潘婉燕附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”