（2014）云民一初字第111号
裁判日期: 2014-05-19
公开日期: 2018-09-01
案件名称
万延林与贵阳义信房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
贵阳市云岩区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
当事人
万廷林,贵阳义信房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款
全文
贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2014）云民一初字第111号原告万廷林，男，1979年12月4日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区毓秀路**号。身份证号：520201197912040015.委托代理人柴东升，贵州语和律师事务所律师。被告贵阳义信房地产开发有限公司（以下简称义信公司），住所地贵州省贵阳市云岩区省府西路峰会国际A栋24楼1号房。法定代表人：曾阳。职务：董事长。委托代理人吴小梅，贵州公达律师事务所律师。原告万廷林诉被告贵阳义信房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万廷林的委托代理人柴东升，被告贵阳义信房地产开发有限公司的委托代理人吴小梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告万廷林诉称，原、被告签订有商品房买卖合同，原告向被告购买位于云岩区改茶路78号”义信麒麟苑”的经济适用房。依照合同约定，”出卖人应当在2013年6月5日前”向业主交房，但是被告至今未能向原告交房，已严重影响原告切身利益。按照合同约定，出卖人延期交房按照万分之零点一的违约金赔偿购房人。原告经调查了解，被告自定的这个赔偿比例远远低于本市其他房开商承担的违约金比例。被告���于有严重过错的一方，至今不能作出原告方期望交房的结果。原告认为万分之零点一的赔偿额不足以弥补原告的经济损失，故诉至法院请求判令将购房合同第九条违约金比例变更为万分之二并由被告承担本案诉讼费用。被告义信公司辩称，被告逾期交房的原因是供电部门导致，被告不存在违约，不应承担违约责任，更不存在调整违约金一说。被告于2013年4月18日即向贵阳市供电局就”义信麒麟苑”供电一事报装，但是供电局于2013年6月4日复函明确，2013年9月审核通过被告的工程方案。当被告按审核通过的方案施工时，又发现因供电线路管沟阻塞，导致电源连接失败。直至2014年2月19日，在贵阳市住房和城乡建设局的组织下，被告与供电局才达成了共同解决方案，被告得以于2013年3月17日开始垫资施工。由此可���，导致房屋不能及时交付的原因，是政府公共设施的不到位而致，非被告原因，更不是原告诉称的系被告恶意所致。因此，被告不应当承担逾期交付的违约责任。同时，即使是被告的原因导致迟延交付房屋，双方的合同已经约定了违约标准，双方的违约金标准也应该依照约定处理。原、被告合同交付的是经济适用房，而并非商品房，原告所称的其他房开公司定价的交易对象不一致，没有对比违约金的基础。经审理查明：2011年12月22日，原告作为买受人被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买义信公司开发的位于本市云岩区改茶路78号地块暂定名”义信麒麟苑经济适用房（廉租房）”第C栋C3单元16层3号房住宅用房一套，购房款总金额人民币240770元。合同第八条约定交付期限，双方同意2013���6月5日前，经验收合格的房屋交买受人使用，同时约定遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。合同第九条约定了逾期交房违约金，其中载明”除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理：......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。合同签订后，原告向义信公司支付了房价款。因输电管沟出现破损延误工期至2014年3月17日，贵阳义信房地产开发有限公司与贵阳金辉供电实业有限公司签订《安装合同书》，约定金辉公司按供电方案批复正式设计规范组织施工，施工得以恢复。原、被告合同中约定的住宅用房至今尚未交付，双方对逾期交房导致的违约金无法达成一致意见，原告诉至本院诉请如前。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同复印件、被告提供的供电方案复函、受电工程备案确认函复印件、筑建纪要[2014]13号会议纪要、安装合同书及双方庭审中陈述在案佐证，足以确认。本院认为，依照合同约定，义信公司负有在2013年6月5日前向原告交付房屋使用的义务，被告在与原告签订商品房买卖合同过程中，未能充分考虑周边供电设施的实际情况，且未提交其根据合同约定在不可抗力发生之日起30日内通知买受人，故被告方构成违约，应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的比例问题，购房合同约定违约金为已交付房款的万分之零点一，原告方在庭审中提交了部分业主的房屋租赁合同的复印件以主张损失的金额、提交了部分案外合同作为参考以主张违约金的计算标准。本院认为，违约金计算应结合原告的实际损失，兼顾双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。本案中，合同的签订虽然是原、被告的意思自治行为，但被告至今尚未交房，加大了原告的经济负担，按照合同约定的违约金已不能弥补原告因此遭受的损失，故出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一作为违约金较为适宜。综上，被告应从2013年6月6日起按日向买受人支付已交付房价款240770元的万分之一作为违约金直至实际交房之日为止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条第二款”���定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、第一百一十八条”当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条”当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，判决如下：一、贵阳义信房地产开发有限公司自判决生效之日起十五日内按日向万廷林支付已交付房价款人民币240770元的万分之一作为逾期交房违约金（从2013年6月6日起直至实际交房之日为止）；二、驳回万廷林其余诉讼请求。案件受理费60元，由被告承担。（此费原告已预交，被告在本判决生效之日起十五日内一并付给原告60元）负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长 杜祖强代理审判员 袁 琴代理审判员 王 潇二〇一四年五月十九日书 记 员 乔维姗 更多数据：