（2013）儋民初字第555号

裁判日期: 2014-05-19

公开日期: 2014-08-25

案件名称

儋州市农业技术推广服务中心与凌石龙房屋租赁合同纠纷一案判决书.doc

法院

儋州市人民法院

所属地区

儋州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

儋州市农业技术推广服务中心,凌某龙

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十四条，第九十七条

全文

海南省儋州市人民法院民事判决书（2013）儋民初字第555号原告儋州市农业技术推广服务中心。住所地：儋州市那大镇xxx路***号。法定代表人吴曼峰，该中心主任。委托代理人王某昌，该中心办公室主任。委托代理人陈亮，海南林源律师事务所律师。被告凌某龙，男，1957年9月3日出生，汉族，现住儋州市xx镇xx居委会xx街xxx巷**号，身份证号码：460029xx7********。委托代理人王建波，儋州市雅星法律事务所主任。原告儋州市农业技术推广服务中心诉被告凌某龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月22日立案受理，因案件争议较大，于2013年8月26日裁定将案件转入普通程序审理，由审判员许琼焕担任审判长，审判员陈秀芬、张晓敏参加评议，公开开庭审理了本案。原告儋州市农业技术推广服务中心委托代理人陈亮、王某昌，被告凌某龙及其委托代理人王建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告儋州市农业技术推广服务中心诉称：原儋州市热带作物技术服务中心（以下简称儋州热作中心）于2004年4月1日将其所有的位于儋州市那大镇解放路266号办公楼的第一层临解放路自北往南三间铺面（含铺面前空地），使用面积约108平方米出租给被告经营服装店，租期为21年。原儋州热作中心又于2009年2月10日将其办公楼前楼第一层临解放路自南往北第二间铺面出租给被告经营服装店，租期16年。租赁期间被告都按时交纳租金。2011年期间，原告发现楼房内墙出现多处水平开裂，砌筑砂浆已退化，钢筋暴露腐蚀，悬臂已出现严重的断裂，屋面出现严重渗漏，整体结构存在��重的隐患，因此原告遂向儋州市建设工程质量安全监督站申请该楼房的安全鉴定。经该站检测，于2011年5月29日作出儋质2011-011号《房屋安全鉴定报告》，房屋危险等级评为：D级；处理意见：立即停止使用（该房屋已无修缮价值，在允许的条件下整体拆除）。此后原告口头要求被告解除《铺面租赁合同》，甚至2012年8月1日将《通知》及《房屋安全鉴定报告》送给被告，要求被告停止使用并在一个月内搬出此楼房，但是被告接到《通知》和《房屋安全鉴定报告》后置之不理，仍然继续使用危房进行经营，一旦出现楼房倒塌，可能出现死亡事故，对社会稳定造成不良影响。根据法律规定，必须解除《铺面租赁合同》。原儋州热作中心于2009年期间经儋州市人民政府划归原告管理。原告为此起诉，请求：一、依法判决解除原儋州热作中心与被告凌某龙于2004年4月1日签订的《��面租赁合同》和2009年2月10日签订的《铺面租赁合同》，并判决被告将铺面交回原告；二、本案诉讼费用由被告承担。被告凌某龙辩称：一、原告诉讼请求不明确。原儋州热作中心与被告分别于2004年4月1日、2009年2月10日签订了《铺面租赁合同》，上述两份合同租期、租赁物不同，属于不同法律关系，原告将两份合同作为同一案提起民事诉讼，属于程序错误；二、原告认为租赁物经鉴定房屋危险等级为D级的问题。被告认为，原、被告于2009年2月10日签订的《铺面租赁合同》承租期为16年，才使用2年时间，不可能从没有问题的楼房转眼间变成了整体危险，况且2年期间该房屋经风雨、台风等自然灾害，可整幢楼房并没有出现倾斜、地基基础沉降变形或墙体严重开裂等现象，如果是“D级危房”，早就因楼房承受结构承载能力已不能满足正常使用而在之后的两年内出现倾斜、倒塌等大问题。因此，原告提交的由儋州市建设工程质量安全监督站于2011年5月29日作出的《房屋安全鉴定报告》不能作为认定本案事实的依据。至于诉讼期间广州仲恒房屋安全鉴定有限公司（以下简称仲恒鉴定公司）作出仲恒鉴字（2013）第SW0254号《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论针对的是四层楼房，本案争议的仅是一楼，且鉴定结论建议对该房屋进行加固维修处理，这说明不影响一楼铺面的使用。原告称继续使用房屋所产生的安全隐患已不存在，原告诉请理由不成立，请求法院驳回原告的诉请。原告在举证期限内向法院提供如下证据：证据一、儋州市机构编制委员会儋编（2009）41号《关于调整市部分事业单位及领导级别配备等问题的通知》，用以证明儋州热作中心并入原告；证据二、《铺面租赁合同》2份，用以证明儋州热作中心将二间铺面出租给被告经营服装店；证据三、儋州市建设工程质量安全监督站《房屋安全鉴定报告》，用以证明经鉴定房屋危险等级评为D级，立即停止使用；证据四、2012年8月1日通知，用以证明原告已书面通知被告，租赁的房屋属于危房，要求被告搬出楼房；证据五、儋州市住房和城乡建设局《关于建设经济适用房的批复》，用以证明儋州市住房和城乡建设局同意原告将那大解放路266号土地作为建设经济适用房的用地；证据六、仲恒鉴字（2013）第SW0254号《房屋安全鉴定报告》，用以证明原告出租给被告的房屋经鉴定属于C级危房。证据七、儋国用（那大）字第2175号《国有土地使用证》，用以证明原告对土地享有合法的使用权；证据八、儋州市房权证那大房字第028**号《房屋所有权证》，用以证明原告对房屋享有合法的所有权；证据九、儋州市机构编制委员会儋编（1992）28号《关于��州市热作总公司改为儋州热作中心的通知》，用以证明儋州市热作总公司更名为儋州热作中心；证据十、儋州市人力资源和社会保障局《关于原儋州热作中心47名人员随机构并入市农业技术推广服务中心的通知》，用以证明儋州热作中心财产由原告接收；证据十一、记帐凭证，用以证明儋州热作中心的财产并入原告；证据十二、记帐联，用以证明被告缴纳了租金。被告在举证期限内向法院提供如下证据：证据一、儋州那大石龙成衣店营业执照、税务登记证，用以证明被告按合同约定依法经营成衣店并依法纳税；证据二、《铺面租赁合同书》2份，用以证明原、被告分别于2004年4月1日和2009年2月10日签订合同，租期未届满；证据三、收据7份、海南省非税收入一般缴款书2份、中国工商银行个人业务凭证1份、发票2份，用以证明被告按时向原告缴纳租金；证据四、特快专递邮件，用以证明被告分别于2013年3月8日和2013年3月22日通过邮政特快专递送达书面通知给原告，要求原告提供银行帐号以便缴纳租金的事实；证据五、儋州市气象资料，用以证明2011年至2012年在儋州市遭受七场台风、暴风雨的袭击，但被告承租的房屋未出现倾斜、地基沉降等情况；证据六、照片，用以证明儋州市人民政府于1963年建造的第二招待所至今仍正常使用，被告承租的房屋建于1981年应能正常继续使用。原告提供的证据，被告质证后认为，对证据一的真实性、合法性、关联性有异议，对儋州市热作中心并入原告没有异议；对证据二、六没有异议；对证据三的真实性、合法性、关联性有异议，儋州市建设工程质量安全监督站无鉴定资质，鉴定报告依法不能作为本案的证据；对证据四、五的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，证据五与本案��关且批复的有效期已经届满；对证据七、八、十二无异议；证据九、十、十一与本案无关。被告提供的证据，原告质证后认为，对证据一、二、三的真实性、关联性、合法性无异议；被告无法提供证据四原件，对真实性、证明内容有异议；对证据五、六的真实性没有异议，对证明内容有异议。仲恒鉴定公司分别于2013年7月20日、2013年11月7日、2013年3月14日作出的复函，原告认为：对2013年7月20日复函的真实性无异议，对合法性有异议；对2013年11月7日复函无异议；对2013年3月14日复函有异议，鉴定机构对采取何种适当措施未明确，且该房无修缮的必要，何况房屋共四层，其他楼层无人使用，仅为被告承租的一楼铺面损害原告的利益不合理。被告认为：对2013年7月20日复函的真实性、合法性、关联性无异议；对2013年11月7日复函有异议，该函存在法律效力问题，且与2013年7��20日复函相矛盾，此外在形式上存在严重问题，依照法律规定房屋能否出租不属于鉴定的业务范围，故对该函的合法性、关联性有异议；对2013年3月14日复函的真实性、合法性及关联性无异议。原告提供的证据，经被告质证，本院认为，证据一、九、十系政府有关职能部门作出的通知，与本案有关，本院对该证据予以采信；被告对证据二、六、七、八、十二无异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认；证据三系原告单方委托鉴定，被告不予认可，本院对该证据不予采信；原告无法提供证据证明已将证据四送达给被告，被告对此提出异议，本院对该证据不予采信；证据五系相关行政职能部门作出的批复，与本案有关，本院对该证据予以采信；原告无法提供证据十一原件，被告对该证据不予认可，本院对该证据不予采信。被告提供的证据，经原告质��，本院认为，原告对证据一、二、三无异议，本院对证据予以采信；被告无法提供证据四原件，原告对此不予认可，本院对该证据不予采信；证据五、六与本案无关，对该证据不予采信。仲恒鉴定公司的3份复函，其中2013年7月20日复函、2013年11月7日复函均是鉴定人未到现场进行勘查前作出，且复函内容相互矛盾，对上述两份复函真实性、关联性予以确认，对合法性不予采信，至于2013年3月14日复函系鉴定人到现场进行勘查后作出，原告虽有异议，但无法提供证据予以反驳，本院对该复函予以采信。通过法庭调查和对证据的分析判断，本院确认以下案件事实：儋州市那大镇解放路266号房屋层数四层，属于儋州市热作总公司房产，房屋所有权证证号为儋州市房权证那大房字第028**号，该房屋所有权证载明，土地证证号为（那大）2175号。儋国用（那大）字第2175号《国有土地使用证》载明：土地使用者儋州市热作局。1999年9月10日，儋州市热作总公司更名为儋州热作中心。2004年4月1日，儋州热作中心（甲方）与被告（乙方）签订《铺面租赁合同》。合同约定：甲方将位于儋州热作中心招待所（那大解放路266号）前楼第一层临解放路自北往南三间铺面（含铺面前空地），使用面积约108平方米，另外招待所底层楼梯底下铺面后现有通道空间及附楼底层东起第一间由甲方随租期提供给乙方使用；每月租金为3900元，每年共46800元；合同签订后一年内乙方要支付给甲方六年租金，共280800元，同时甲方同意乙方全部扣除原合同预付订金和甲方所欠的款额；合同有效期为21年，即自2004年4月1日至2025年3月31日，每年补10天给乙方作为自然因素影响时间，共计210天（即7个月）免收租金；乙方不按合同约定按时交付租金，合同即自行终止；甲方因人为因素违约则须赔偿总租期21年的总租金额50%给乙方作为经济损失补偿（非因甲方主观人为因素或者不可抗拒的客观原因造成乙方所租用场地改变除外）；合同期满，乙方在租赁期装修的房屋，不能移动的装修物不得损坏，要无偿交回给甲方使用，否则按当时造价加倍赔偿给甲方。合同签订后，儋州热作中心依约将租赁物交付给被告使用，被告按约支付截止2013年3月31日的租金给原告。此后原告以租赁物属危房为由拒不接受被告缴纳的租金。2009年2月10日，儋州热作中心（甲方）与被告（乙方）签订《铺面租赁合同》。合同约定：铺面位于儋州热作中心招待所（那大解放路266号）前楼第一层临解放路自南往北第二间铺面，使用面积约36平方米，另外增加铺面至路边空地给乙方使用；每月租金为900元，每年共10800元；合同签订后乙方一次性支付给甲方五年租金54000元（2009年7月31日至2014年6月31日），2014年6月支付甲方当年租金10800元（2014年7月1日至2015年6月31日），余下以此类推；租期为16年（即自2009年7月1日起至2025年6月31日止）；乙方不按合同约定按时交付租金，合同即自行终止；甲方违约则须赔偿总租期16年的总租金额50%给乙方作为乙方经济损失补偿。合同签订后，儋州热作中心依约将租赁物交付给被告，被告依约支付截止2014年6月30日的租金。此后被告将所有承租的铺面整体打通用于经营服装店。2009年7月17日，儋州热作中心并入原告。2012年8月29日，儋州市住房和城乡建设局作出儋建函（2012）244号《关于建设经济适用房的批复》，原则同意原告按分散建设的方式在自有建设用地上（那大解放路266号拆旧建新）自筹资金建设48套经济适用房，批复有效期为一年。在审理过程中，原告于2013年4月18日向我院提出申请，要求对被告承租原告的楼房及铺面（位于儋州市那大镇解放路266号）属于何种等级危房及按现状是否能出租进行鉴定。我院委托海南省第二中级人民法院代为对外委托仲恒鉴定公司进行鉴定，该公司作出仲恒鉴字（2013）第SW0254号《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为：1、地基基础评定为a级；2、上部承重结构评定为c级；3、围护结构评定b级；该房屋危险性等级综合评定为c级（部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房）；处理建议：对该房屋进行加固维修处理。2013年7月15日，原告以鉴定结论对儋州市那大镇解放路266号属于c级危房能否出租未予明确为由要求仲恒鉴定公司作出答复。仲恒鉴定公司答复称：儋州市那大镇解放路266号属于c级危房与其能否出租我司不能答复，因我司受托对该房屋属于何种等级的危房进行鉴定，无法受理危房能否出租进行鉴定。��告对该复函提出异议。仲恒鉴定公司于2013年11月7日答复称：儋州市那大镇解放路266号房屋危险性等级综合评定为c级（部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房），按现状不宜使用和出租；该房屋存在局部倒塌的危险。鉴定人张有宏于2014年1月16日出庭接受当事人质询时明确表示：鉴定人张有宏、欧阳丹未到现场进行勘查。被告对此提出异议，2014年2月25日仲恒鉴定公司重新派鉴定人张有宏、欧阳丹到现场进行勘查。仲恒鉴定公司于2014年3月14日回函称：仲恒鉴字（2013）第SW0254号鉴定报告的鉴定结论公正、公平与客观事实相符，儋州市那大镇解放路266号房屋危险性等级综合评定为c级（部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房）。依据《城市危险房屋管理规定》第九条的相关规定，该房屋采取适当技术��施后，可解除危险。原告明确表示：儋州市那大镇解放路266号房屋危险性等级综合评定为c级，原告需拆除重建，不同意对该房屋进行加固维修，以消除危险。被告表示：本案如判决解除合同，解除合同后造成的损失，被告方另案主张。在审理过程中，原告于2013年9月22日将第一条诉讼请求变更为：依法判决解除原儋州热作中心与被告于2004年4月1日签订的《铺面租赁合同》和2009年2月10日签订的《铺面租赁合同》，被告将铺面及招待所底层楼梯底下铺面后现有通道空间及附楼底层东起第一间房屋和铺面至路边的空地交回原告。本院认为：儋州热作中心与被告于2004年4月1日和2009年2月10日签订的《铺面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属于有效合同。因儋州热作中心并入原告，依照法律规定，儋州热作中心的权利和义务由变更后的原告享有和承��。从审理情况及本案各方当事人的诉辩主张看，本案争议焦点主要为：儋州热作中心与被告于2004年4月1日和2009年2月10日签订的《铺面租赁合同》应否解除。本案儋州热作中心将儋州市那大镇解放路266号房屋一楼铺面用于经营服装店，现房屋经鉴定危险性等级综合评定为c级，采取适当技术措施后，可解除危险，而原告明确表示要拆除重建，不同意对该房屋进行加固维修，以消除危险。本案双方如继续履行合同，用一楼铺面经营服装店必然存在重大的安全隐患，可能危及公共安全。因此，该铺面租赁的目的已不能实现，原告要求解除儋州热作中心与被告之间签订的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告就缺乏了继续占有、使用租赁物的合同依据，被告应当将租赁物返还原告。本案被告明确表示，解除合同后造成的损失另案主张，故本院对解除合同后的责任承担不一并处理，被告可另案主张。鉴于儋州热作中心与被告签订的两份《铺面租赁合同》属于同一当事人，诉讼标的是同一种类且被告已将租赁物整体打通使用，本案合并审理更利于解决当事人的纠纷，节省审判资源，故本院对被告主张两份合同不能合并审理的辩解理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（五）项、第九十七条之规定，判决如下：解除儋州市热带作物技术服务中心与被告凌古龙于2004年4月1日和2009年2月10日签订的《铺面租赁合同》。被告凌某龙于本判决生效之日起三十日内将儋州市那大镇解放路266号房屋一楼铺面及招待所底层楼梯底下铺面后面现有通道空间及附楼底层东起第一间房屋和铺面至路边的空地返还原告儋州市农业技术推广服务中心。案件受理费10712元由被告凌某龙负担，鉴定费27400元、鉴定��员出庭费用1500元，由原告儋州市农业技术推广服务中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判长　　许琼焕审判员　　陈秀芬审判员　　张晓敏二〇一四年五月十九日书记员　　施灵敏附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延��行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。审核：王斌撰稿：许琼焕校对：施灵敏海南省儋州市人民法院2014年5月26日印制（共印12份）微信公众号“”