（2013）昆花民初字第1191号
裁判日期: 2014-05-19
公开日期: 2014-12-13
案件名称
北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司昆山分公司与肖恩国际商贸发展有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司昆山分公司,肖恩国际商贸发展有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第四十二条第一款
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2013）昆花民初字第1191号原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山开发区长江南路1233号，组织机构代码69936831-8。法定代表人施诺动，该公司总经理。委托代理人林杰，江苏传承律师事务所律师。委托代理人陈焕青，江苏传承律师事务所律师。被告肖恩国际商贸发展有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路8号，组织机构代码58555977-3。法定代表人耿峰，该公司总经理。委托代理人郑昌华，江苏朋德律师事务所律师。原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司昆山分公司诉被告昆山肖恩国际商贸发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月19日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理，分别于2014年4月17日、2014年5月14日两次公开开庭进行了审理。原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司昆山分公司的委托代理人陈焕青，被告昆山肖恩国际商贸发展有限公司的委托代理人郑昌华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司昆山分公司诉称：原告与被告于2012年签订物业管理服务协议，原告按照约定完全履行物业管理各项服务，但被告严重违反协议约定的支付物业管理费用之义务，至今未能支付物业管理服务费55366.2元。后经原告多次催讨，但被告拒绝支付。为此，原告诉至法院，要求：1、判令被告向原告物业管理费55366.2元；2、判令被告向原告支付违约金16610元（总金额30%）；3、本案诉讼费由被告承担。被告昆山肖恩国际商贸发展有限公司辩称：我公司于2011年12月1日购置了XX广场XX楼写字楼，2012年2月份正式开始装修XXXX、XXXX和XXXX，同年3月份花桥开始修地铁，导致几间办公室无法出租。被告找到物业的王经理，他同意这几间办公室的物业费可以打三折，被告表示同意。在3间办公室装修期间，XXXX和XXXX的门锁打不开，XXXX漏水比较严重，被告找到物业并将2把钥匙交给前台，他们答应被告联系开发商维修，一周后，被告得知他们将2间的钥匙弄丢了，于是被告重新配了2把给他们，一周后，他们再次弄丢。2012年3月1日，被告第三次给他们2把钥匙，并要求他们写了一份钥匙托管单给被告，经过多次催促，物业一直推脱。直到2013年4月1日，被告找到物业王经理要求一个书面回复，XXXX的门锁于2013年6月份才维修好，XXXX的漏水问题于2013年8月15日正式修复好。2012年12月26日，为了尽快将办公楼租赁除去，经人介绍有人来租XXXX、XXXX、XXXX三间办公室，在看办公室时很满意，但XXXX门锁打不开，当时被告找了物业来看，物业答应一周内弄好，后来并未弄好。直到2013年7月份经过被告多次催促之后才弄好。综上，由于物业的管理混乱和不作为，该阶段被告购买的商铺因为门锁与钥匙不一致加上房屋漏水等原因完全没法投入使用，给被告造成庞大的租金损失，收取物业费没有法律依据，原告应按实际耽误的时间赔偿被告的租金损失。且原告在提供卫生服务和安全保障方面也完全不符合合同的约定。原告只收费不服务是显失公平。经审理查明：原告与被告共签订《前期物业管理服务协议》六份，约定由原告为被告所有的中寰广场写字楼XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX共六个单元提供物业管理服务。合同中约定：被告应遵守本物业的物业管理制度和《业主临时管理规约》；被告应遵照本协议的约定时间按时向原告交纳物业管理费用。物业管理费按产权证建筑面积计，每月每平米10元。交纳物业费时间为：入住时交纳六个月的公共服务费，以后每半年度第一个工作日或之前交纳半年公共服务费。物业管理服务期限从2011年1月1日起至2012年12月31日止。若被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。《业主临时管理规约》作为《前期物业管理服务协议》的附件，具有同等法律效应。另查明：根据被告与案外人江苏中寰置业有限公司签订的《业主临时管理规约》约定：发展商有权在业主大会成立之前选择自行管理或选聘其他管理公司管理中寰广场。在管理公司与发展商签订前期物业管理服务合同后，该管理公司于发展商指定的日期自动成为中寰广场管理者，并进而成立管理处，享有管理者在本规约内列明可享有的任何权利，并履行其应履行的责任和义务。案外人江苏中寰置业有限公司与原告于2010年5月签订了“昆山中寰广场”物业服务合同，并经两次续约，现服务期限延长至2014年12月31日。再查明：原告向本院提交一组保修单及回复函，内容包括对部分业主报修设施故障的处理和对业主询问问题的答复。又查明：庭审中，原告明确：被告所有的房屋面积为682.43平方米。本案中起诉的物业费54594.4元为2012年7月1日至2013年2月28日（共8个月，242天）期间的物业费。被告明确：自2012年7月1日后未再向原告交纳过物业费。现因原告多次向被告催交物业费，被告拒交，引起纠纷。上述事实有原告向本院提交的《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》及承诺书及双方在庭审中的陈述予以证实。本院认为，原告与被告签订物业管理服务协议，系双方真实意思的表示，属合法有效。庭审中，原告称被告所有的房屋面积为682.43平方米，被告要求庭后核实，但被告未能及时核实，相应的不利法律后果应由被告承担。故本院依法确认房屋面积为682.43平方米。被告作为业主，在原告提供物业服务期间应当按约定时间及标准交纳物业服务费。本案原告主张2012年7月1日至2013年2月28日期间（共8个月）的物业费，依据《前期物业管理服务协议》的物业费标准10元每月每平方米及682.43平方米，可计算被告在上述期间内应交物业费54594.4元（10元／月、平方米×682.43平方米×8个月=54594.4元）。被告以物业合同期限期满，原告未提供物业服务为由进行抗辩。对此，本院认为，根据《业主临时管理规约》和案外人江苏中寰置业有限公司与原告签订了“昆山中寰广场”物业服务合同及续约协议，原告的服务期限至2014年12月31日止。另外，根据原告提供的保修单以及被告向原告出具的钥匙收条的时间可以确认，原告在《前期物业管理服务协议》到期后仍然对该广场提供物业管理服务，被告仍应支付物业费。对于原告主张逾期付款违约金16378.3元，根据《前期物业管理服务协议》中关于从逾期之日起按每天千分之三计算违约金的约定，原告的该项诉请不违反法律规定和合同约定，本院予以支持。对于被告辩称的因门锁与钥匙不一致及房屋漏水导致房屋无法使用，因被告未能提供足够证据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条第一款之规定，判决如下：被告昆山肖恩国际商贸发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司昆山分公司物业管理费54594.4元及违约金16378.3元，两项合计70972.7元（履行方式：如采用转账方式，请汇入原告指定账户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××60）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费1400元，由被告负担。此款已由原告预交，本院不再退还，被告在履行上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审 判 长 孙学谦人民陪审员 杨 磊人民陪审员 冯建明二〇一四年五月十九日书 记 员 陆敏强 百度搜索“”