（2014）洛民终字第524号
裁判日期: 2014-05-19
公开日期: 2014-06-18
案件名称
洛阳市吉利区吉利乡涧西村民委员会与郝太平、薛光福、洛阳能源密封件有限公司（以下简称洛阳能源公司）租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
洛阳市吉利区吉利乡涧西村民委员会,郝太平,薛光福,洛阳能源密封件有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）洛民终字第524号上诉人（原审原告）：洛阳市吉利区吉利乡涧西村民委员会。法定代表人：张同治，该村民委员会主任。委托代理人：袁中兴，该村民委员会综治办主任。委托代理人：杨保宏，河南丹诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郝太平，男，汉族。被上诉人（原审被告）：薛光福，男，汉族。被上诉人（原审被告）：洛阳能源密封件有限公司，住所地：洛阳市吉利区。法定代表人：郝小领，该公司总经理。委托代理人：轩军强，河南洛太律师事务所律师。上诉人洛阳市吉利区吉利乡涧西村民委员会（以下简称涧西村委）因与被上诉人郝太平、薛光福、洛阳能源密封件有限公司（以下简称洛阳能源公司）租赁合同纠纷一案，不服洛阳市吉利区人民法院（2013）吉民初字第140号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人涧西村委之委托代理人杨保宏、袁中兴，被上诉人洛阳能源公司之委托代理人轩军强到庭参加了诉讼。被上诉人郝太平、薛光福经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原审法院查明：郝太平、薛光福均系吉利区涧西村人。洛阳能源公司前身为洛阳能源密封件厂，洛阳能源密封件厂为乡镇企业，座落位置紧邻涧西村。2000年时郝太平为洛阳能源密封件厂的法定代表人，薛光福为该厂总经理，2002年洛阳能源密封件厂改制为洛阳能源密封件有限公司，郝太平、薛光福为该公司的股东，也是主要负责人。1994年，涧西村委（甲方）与郝太平、薛光福（乙方）签订《承包协议书》一份。该协议书约定“1、甲方将北至吉利区政府家属院、南邻涧西钢厂、西至一公司东小院的东围墙、东至涧西生产路及其平房26间，合计建筑面积500平方米承包给乙方作为厂地，由乙方自己经营。2、承包期十五年，即从1994年8月1日-2009年8月1日。承包金前五年每年交伍万元，后十年每年交陆万元，按年交清，交款日期每年8月31日前。3、甲方应为乙方办理一切合理合法的证明手续，厂里的所有投资均由乙方负责，产权归乙方所有，甲方不负责投资，不承担任何经济责任和经济风险…”。2000年元月15日，涧西村委（甲方）与郝太平、薛光福（乙方）签订《租赁协议》一份。该协议约定“…根据河阳广场建成后，甲方承包给乙方办厂的临街房破烂不堪，有碍观瞻，以及大部分房屋地基下沉，形成危房，急需扒掉重建的实际，双方同意变更承包内容。为便于乙方生产经营，将原承包协议修订为租赁协议，主要条款如下：1、甲方将东起区府东路路西沿，南至涧西钢厂，西至河阳广场，北至区政府家属院的土地陆亩捌分租赁给乙方使用，自主经营。该土地上的全部危房由乙方自行拆除，重新建设，由乙方投资，产权归乙方所有。2、租期为五十年整，即从2000年元月10日至2050年元月9日。租金共计壹佰捌拾万人民币。因甲方刚建河阳广场经济暂时困难，租期前十年每年年底付租金陆万元人民币，剩余租金壹佰贰拾万元分四十年付清。每年叁万元人民币，逐年年底交付（需用正规发票收款）…”该份协议中，甲方签字代表为高明清。2004年10月30日，涧西村委（甲方）与洛阳能源公司（乙方）签订《租赁协议》一份。该协议约定“为发展经济，振兴涧西，办好洛阳能源密封件有限公司，促进企业经济腾飞，甲方经村委会集体研究，因建吉利商贸中心大楼，急需资金，同意将现有洛阳能源密封件有限公司所占用的土地一次性租给乙方使用伍拾年，经协商签订协议如下：1、租赁期限：自2004年10月30日至2054年10月30日。2、四至边界：详细位置附坐标图。3、租赁金额：共计人民币伍拾万元整。4、付款期限：本协议签订之日全部付清，甲方需给乙方开具发票。5、甲方责任：自本协议签订后，乙方付款前，办好土地使用权的所有手续，交付乙方，费用由乙方支付…”该份协议中甲方法定代表人处有“高明清、杨起胜”的签字、按指印。2004年9月15日、2004年10月12日、2004年11月1日，洛阳能源公司以“暂借款”的形式支付涧西村委50万元，涧西村委先后给洛阳能源公司出具吉利乡农村集体财务管理统一收据共3张，分别为20万元、15万元、15万元，共计50万元，备注栏均显示为“暂借款”。洛阳能源公司于2004年11月30日在洛阳市吉利区土地规划局办理了集体土地使用权登记，领取了洛吉集用（2004）字第JX005号《集体土地使用证》，该证书显示土地使用者为洛阳能源密封件有限公司，土地所有者为吉利区吉利乡涧西村集体，座落于吉利区区府东路，土地用途为工业用地，使用权类型为乡企用地，终止日期为2054年10月30日，使用权面积4644.009平方米，后附坐标图显示洛阳能源公司用地北至区政府，东至区府东路，南至涧西商业楼，西至河阳市场。2004年12月13日，涧西村委与洛阳能源公司共同委托洛阳市吉利区公证处对2004年10月30日签订的《租赁协议》进行了公证，（2004）洛吉证经字第590号公证书确认双方签订《租赁协议》意思表示真实、条款清楚、内容合法。另查明，2006年10月10日，经河南省洛阳市中级人民法院（2006）洛民初字第21号民事调解书确认，薛光福将其在洛阳能源公司所拥有的36%股份转让给了郝太平，薛光福退出洛阳能源公司，不再是该公司股东。原审法院认为：涧西村委在2000年元月15日与郝太平、薛光福、2004年10月30日与洛阳能源公司分别签订的租赁协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律法规的强制性规定，2004年的租赁协议且已经过公证机关公证，迄今已实际履行多年。由于原村长高明清已通过公证的方式做出说明，为了赶紧筹钱建设商贸大楼，才与洛阳能源公司又重新签订一份租赁协议，2004年10月30日的协议是对2000年元月15日的协议的变更，符合合同法中关于“当事人协商一致，可以变更合同”的有关规定。由于洛阳能源公司的前身“洛阳能源密封件厂”为乡镇企业，而根据《土地管理法》第43条的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的除外。况且，洛阳市吉利区人民政府在2004年11月30日为洛阳能源公司颁发了集体土地使用证，用途载明为工业用地，终止日期为2054年10月30日。另外，洛阳能源公司紧邻涧西村，相距不到1公里，已实际生产经营二十余年，已经投入了大量的物力进行办公厂房的建设等。综合上述证据和事实，涧西村委以本案诉争的两份租赁协议未经民主议定程序、违背有关法律的强制性规定，村民对后两份协议的签订根本不知情，应为无效协议的主张证据不足，理由不能成立，该院不予支持。涧西村委主张洛阳能源公司未按约定交纳租金，但约定的租金是否交纳不是认定合同无效的法定理由，且综合双方提供的证据，尚不足以认定洛阳能源公司未交纳租金，故涧西村委请求确认本案诉争的两份协议无效及郝太平、薛光福及洛阳能源公司将占用的土地及附属的26间平房等财产全部返还的诉讼请求证据不足，理由不充分，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第七十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第七条、第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回洛阳市吉利区吉利乡涧西村民委员会的诉讼请求。案件受理费2300元，由洛阳市吉利区吉利乡涧西村民委员会承担。宣判后，涧西村委不服，向本院提起上诉称：一、原审法院关于2000年及2004年所签的《租赁协议》系双方真实意思表示是错误的，这两份协议是上诉人前任主任高明清同被上诉人签订的，上诉人双委成员和党员、村民代表及600多位村民没有人知道情况，这两份协议是高明清的个人意志，不能代表广大村民的真实意愿。二、原审判决认定这两份协议不违反有关法律法规的强制性规定是错误的，根据《合同法》第214条的规定，租赁期限不得超过20年，本案两份协议的租赁期限为50年，明显违反了法律的规定。《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权，不得出让、转让或者出租用于非农业建设，本案所涉土地明显系上诉人村集体所有，却公然租给被上诉人用于非农业建设，明显违法。三、原审判决认定密封件厂是乡镇企业是错误的。原来的密封件厂已于2002年改制为密封件公司，企业性质已经发生了根本变化，企业的投资主体和开办主体已经不是涧西村的农民，该公司不能认定为乡镇企业。四、原审法院关于吉利区政府为被上诉人颁发集体土地使用证的认定也是错误的，颁证时间是在2004年的租赁协议签订一个月后，可见区政府是否颁证对于租赁协议的效力不可能产生任何影响。五、原审法院关于被上诉人是否交纳租金的认定错误，被上诉人在一审中提交的三张票据明确载明2004年9月到11月所收被上诉人的款项为借款，没有证据能够证明被上诉人已经交纳了本案租赁协议的租金。故，请求二审法院撤销原审判决，将本案发回重审，或查明事实后直接改判本案的相关租赁合同为无效合同。被上诉人洛阳能源公司答辩称：一、被上诉人自开办至今，一直在租用该土地，该土地紧邻涧西村，村民不存在不知道被上诉人使用土地的事实。双方签订的三份协议存在延续性，合同的开头均记录有合同双方签订的背景，目的，这些记录与其他证据形成证据链，足以证明合同真实合法。二、被上诉人是由乡镇企业转化而来，从1989年至今已有25年之久，与上诉人之间有很多的利益互动关系，且该土地也经过当地政府的确权，双方的租赁协议合法有效。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确无误，上诉人提出的上诉理由与事实不符，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人郝太平、薛光福未进行答辩。本院经审理查明的事实与原审法院查明基本一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”本案中，涧西村委分别在2000年元月15日与郝太平、薛光福，2004年10月30日与洛阳能源公司签订租赁协议各一份，这两份合同约定的租赁期限均为五十年，违反了上述法律规定，超出二十年的部分应为无效。故，上诉人涧西村委上诉理由部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销洛阳市吉利区人民法院（2013）吉民初字第140号民事判决；二、洛阳市吉利区吉利乡涧西村民委员会2000年元月15日与郝太平、薛光福签订的《租赁协议》及其2004年10月30日与洛阳能源密封件有限公司签订的《租赁协议》中租赁期限超出二十年的部分无效。三、驳回洛阳市吉利区吉利乡涧西村民委员会的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各2300元，由上诉人洛阳市吉利区吉利乡涧西村民委员会各负担1150元，由被上诉人洛阳能源密封件有限公司各负担1150元。本判决为终审判决。审 判 长 董 艳审 判 员 刘丽娜代审判员 王茂兵二〇一四年五月十九日书 记 员 黄思维 关注公众号“”