（2014）昌民初字第03712号

裁判日期: 2014-05-18

公开日期: 2015-05-25

案件名称

刘莉莉与北京罗顿沙河建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市昌平区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘莉莉,北京罗顿沙河建设发展有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款

全文

北京市昌平区人民法院民事判决书（2014）昌民初字第03712号原告刘莉莉，女，1983年6月15日出生。委托代理人邢辉，北京市铭泰律师事务所律师。被告北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。法定代表人李维，董事长。委托代理人邹克，男，1971年6月19日出生，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员。委托代理人樊小宏，男，1979年9月5日出生，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员。原告刘莉莉与被告北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员丁飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘莉莉及其委托代理人邢辉、被告罗顿公司委托代理人樊小宏、邹克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘莉莉诉称：2008年4月27日，原、被告签订《北京市商品房预售合同》。原告购买被告开发的北京市昌平区沙河镇高教园×××商品房一套。合同第十五条（五）交接手续条款约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。第二十一条（一）初始登记的条款约定：出卖人应在当2011年10月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。根据合同第二十一条第一款第1项约定，对逾期办理房屋所在楼栋权属证明而产生的违约金，出卖人应当于实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。第2款第2项（2）中约定，对逾期办理房屋所有权证书的违约金，买受人应当自实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。第二十一条（二）关于转移登记条款约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，原告依约履行了交付全部房款及税费等合同义务。被告实际于2012年12月6日取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，迟于合同约定的时间，其行为已经构成违约，应当依照合同承担违约责任。原告支付房屋价款总计人民币405245元，交给被告契税6078.68元。被告实际代原告交纳的契税为4052.45元，多收取原告的2026.23元至今未退还给原告。被告于2010年10月30日向原告交付房屋，于2013年2月5日为原告办理出房屋所有权证，迟于合同约定的720日，且该迟延完全由被告责任所致。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期办理房屋所有权证而产生的违约金13251.51元（逾期时间共计109天）；2、被告向原告支付因延期办理房屋所有权证违约金产生的利息821.67元（暂计至2014年3月31日，按中国人民银行同期贷款利率计，至实际支付之日止）；3、被告向原告支付逾期办理房屋所在楼栋权属证明而产生的违约金48994.12元（逾期时间共计403天）；4、被告向原告支付因延期支付逾期办理房屋所在楼栋权属证明违约金产生的利息3541.47元。（暂计至2014年3月31日，按中国人民银行同期贷款利率计，至实际支付之日止）；5、被告退还原告多收取的契税2026.23元；6、本案诉讼费由被告负担。被告罗顿公司辩称：第一、事实方面，我公司按合同约定交付房屋，原告完全占有了房屋，完全实现了合同目的，原告没有因房屋初始登记逾期、房屋转移登记逾期造成任何实际损失。相反，在此期间，随着我公司对沙河高教园区配套设施建设的逐步完善，原告的房屋价值已经翻番，原告获得了巨大收益，没有任何损失。房屋初始登记是房屋转移登记的前提，我单位同一违约行为承担双重违约责任，即便认为我单位办理产权登记违约，二者违约行为也不应重复评价，违约金也不应叠加计算，同时房屋初始登记事实上未给原告造成任何损失，和原告主张的损失也没有任何因果关系。关于房屋所有权证书办理的起始时间，我公司认为原告以入住通知书通知的交房时间为准的主张没有合同和事实依据，也不符合房屋所有权证书办理的程序。根据商品房预售合同约定，买受人同意委托我公司代交契税和专项维修资金，并同意委托我公司指定的产权代办机构办理房屋所有权证书，而原告只有在办理完毕房屋交付手续，向我公司交纳契税、专项维修资金等办理房屋所有权证书所必须缴纳的税费，并签署授权产权代办机构代办房屋所有权证书的授权委托书后，产权代办机构才具备了办理房屋所有权证书条件。所以双方在商品房预售合同中约定的买受人在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的“商品房交付之日”应当为买卖双方实际办理房屋交付手续之日。原告所主张的初始登记、转移登记违约金利息没有合同和法律依据，首先商品房预售合同内并没有任何关于违约金利息的约定，其次在法律上利息是有偿借款合同的借款人使用借款的代价，合同法第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。可见，利息是借款合同的法定孳息，而不是合同法规定的承担违约责任的一种方式，更不能将违约金和违约金利息重复计算。第二、有关违约金的法律和司法解释方面：根据《合同法》第114条、《合同法若干问题的解释（二）》第27条、第29条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，违约金数额应当以实际损失为基础，我公司有权因违约金过高请求法院对违约金予以减少。我国《合同法》对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅。同时法律条文强调违约金的数额应以实际损失为基础，而本案原告无任何实际损失，故我公司有权请求法院对违约金予以减少，法院也应当予以支持。第三、法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公共利益、当事人获得利益等综合因素：我单位开发建设的沙河高教园区是北京市委、市政府确定的两个大学园区之一，是北京市重点工程，我单位的商品房开发建设主要是为平衡沙河高教园区土地---一级开发和市政基础设施成本，具有公益非营利性，且业主购房时房价较低。我公司在从事以上公益活动、出资兴建回迁楼、中小学、幼儿园和高教园区公共基础设施建设过程中，因资金有限，影响了部分业主产权证的办理进程，但我单位仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。如果当事人约定的违约金数额过高而又不允许减少，则会在相当程度上恶化我公司的财产状况，使我公司丧失继续正常经营的条件，损害高教园区其他业主和入驻高校的利益，造成更多的社会问题。综上，我公司已经向原告交付了房屋并办理了产权证书，原告完全占有使用该房屋、享有收益并获巨大增值，尽管我公司房屋权属转移登记办理有所缓慢，但原告并未因此造成任何损失，而楼栋权属证明（初始登记）逾期则完全和原告无关，希望贵院从维护社会稳定，保证企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据过错程度、获得利润情况，根据《合同法若干问题的解释（二）》第27条和29条的规定，对原告主张的房屋产权证（转移登记）逾期造成的违约金予以减少，对原告主张的违约金利息和楼栋权属证明（初始登记）逾期造成的违约金全部驳回。经审理查明：2008年4月27日，刘莉莉与罗顿公司签订编号为Y618232的《北京市商品房预售合同》，合同约定，刘莉莉购买罗顿公司开发的位于昌平区沙河镇×××房屋，双方在合同中约定了房屋面积、价款、交房时间等相关事项。该合同第十五条约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。合同第二十一条，双方对产权登记约定：（一）初始登记：出卖人应当在2011年10月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金；买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记：买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，刘莉莉依约定向罗顿公司支付了全部购房款。2010年10月30日，罗顿公司向刘莉莉交付了房屋。罗顿公司直到2012年12月6日，才办理完楼栋权属证明，逾期403天。2013年2月5日，刘莉莉才取得昌平区北街家园×××房屋的产权证，违约109天，应付违约金13251.51元。另查，刘莉莉向罗顿公司支付了契税代收款。庭审中，罗顿公司认可多收了刘莉莉代收契税2026.23元，并同意退还。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、房屋所有权证、购房发票、入住通知书、房屋验收交付表以及双方当事人陈述等相关证据在案予以佐证。本院认为：刘莉莉与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，双方在合同中明确约定了因出卖人责任未能在约定期限内办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记的违约责任，而被告罗顿公司违约延期办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记，应当向原告刘莉莉承担违约责任。综合本案的实际情况，鉴于原告现有证据未能证明被告罗顿公司逾期办理房屋所有权转移登记已经对原告造成实际损失，且罗顿公司以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故法院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定罗顿公司支付刘莉莉逾期办理房屋所有权转移登记违约金的数额。关于楼栋所有权初始登记迟延与房屋所有权转移登记迟延的关系，本院认为此两种违约后果系同一违约行为所致，且楼栋权属初始登记的迟延与原告主张的损失之间不存在直接的因果关系，故本院将两种违约后果合并一起评价，不宜重复评价，双重处罚，因此原告刘莉莉要求被告罗顿公司给付楼栋所有权初始登记逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。双方认可罗顿公司多收契税，且罗顿公司同意退还，本院不持异议。原告刘莉莉要求被告罗顿公司赔付违约金利息的请求，因双方在合同中没有对此做出任何的约定，故本院不予支持。被告罗顿公司之答辩意见，对其合理部分，本院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内支付原告刘莉莉逾期办理房屋所有权证书违约金人民币二千六百五十元三角；二、被告北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内退还原告刘莉莉剩余契税代收款人民币二千零二十六元二角三分；三、驳回原告刘莉莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七百五十八元，由被告北京罗顿沙河建设发展有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　丁　飞二〇一四年五月十八日书　记　员　王婷婷来源：百度搜索“”