（2014）杭经开民初字第192号

裁判日期: 2014-05-16

公开日期: 2014-06-16

案件名称

章秋桂与杭州万豪房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州经济技术开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

章秋桂,杭州万豪房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十八条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第九十九条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

杭州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭经开民初字第192号原告：章秋桂。委托代理人：陈道集。被告：杭州万豪房地产开发有限公司。法定代表人：沈军玉。委托代理人：丁兴。委托代理人：赵立国。原告章秋桂与被告杭州万豪房地产开发有限公司（以下简称万豪公司）商品房销售合同纠纷一案，于2014年2月19日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员陈慧军独任审判，于2014年4月17日公开开庭进行了审理。原告章秋桂的委托代理人陈道集，被告万豪公司的委托代理人丁兴、赵立国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章秋桂起诉称：2011年11月26日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的和达城1幢727号期房，总价款为564089元，其中首付款为284089元，剩余的280000元通过按揭贷款支付，合同还约定交房期限为2013年8月31日。原告当场按约支付了全部首付款，并与被告指定的建设银行办理了按揭贷款手续。2013年初，本应发放的贷款，却因“意外”无法发放。2013年3、4月间，原告获知被告无法按约交房。2013年8月底，被告要求原告补办按揭贷款手续。原告随后与银行联系，银行方面以相关申请资料在上级银行，未下发为由，要求原告等待。直到同年11月下旬，银行方面通过被告告知原告可以补办按揭贷款手续。鉴于被告一再拖延交房时间，考虑到可能有风险，原告提出到2014年1月初再补办，但被告不同意，并于2013年12月16日发函，要求原告支付违约金20832元。2014年1月15日，被告要求与原告变更合同，将交房时间变更为2014年8月31日，并要求原告放弃全部的逾期交房的违约金，原告未答复。2014年1月26日，被告发出终止合同通知书，以原告逾期付款为由，要求解除合同。原告认为，原告办理按揭贷款与被告按约完成商品房交付条件互为义务，原告没有积极补办按揭贷款手续的起因与根源在于被告不能按期交付商品房，且原告没有积极补办按揭贷款手续并不等于逾期付款，因此，原告对被告以原告逾期付款为由行使合同解除权有异议。基于被告至今未按合同约定完成商品房交付条件，根据合同，原告有权解除合同并要求被告赔偿损失。故请求判令：一、解除原告与被告于2011年11月26日签订的《浙江省商品房买卖合同》；二、被告退还原告购房款284089元并支付利息损失（自2011年11月26日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付）；三、本案受理费用由被告承担。原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1.商品房买卖合同，用以证明双方当事人签订案涉房屋买卖合同的事实；2.购房发票3份，用以证明原告已经支付首付款284089元的事实；3.照片3张，用以证明案涉房屋至2014年2月14日尚未完工的事实；4.中国人民银行征信中心个人信用报告（网页打印件），用以证明原告的信用无问题以及原告曾经提供过完备的贷款资料等事实；5.收据，用以证明原告已经向办理按揭贷款的银行提交了相关资料的事实；6.证明资料（网页打印件），用以证明被告向原告发送终止合同通知书时案涉房屋的价格高于原告购买时的价格；7.终止合同通知书，用以证明终止合同是被告提出的事实。被告万豪公司答辩称，2011年11月26日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的和达城1幢727号期房，总价为564089元，原告支付首付款284089元，剩余购房款280000元依照约定应当通过商业银行贷款的方式予以支付。在办理商业贷款的过程中，建设银行多次告知原告到银行签署相应的贷款文件资料，被告也多次通知原告按照银行要求办理，但原告一直未予办理，致使按揭贷款一直未予发放，根据合同第九条第五款约定，在商品房买卖合同约定的交付之日被告未收到原告通过银行代付的按揭贷款或原告未付清房款及其他应付款项，被告有权将交付时间延期，并不承担违约责任。综上，原告违约在先，按合同约定其无权行使合同解除权。原告违约在先，被告有权解除合同，原告应依据合同第八条承担28204元（即总房款的5%）的违约责任，被告同意在扣除上述违约金的前提下退还原告剩余购房款。被告为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了补齐按揭资料通知书、EMS寄件单（复印件），用以证明被告已书面通知原告按合同约定补齐按揭贷款所需的资料以及原告应当承担违约责任等事实。原告提供的证据1、2、3、7，被告提供的证据，对方当事人均无异议，本院予以确认。原告提供的证据4、6均为网页打印件，被告对其真实性均不予承认，本院不予确认。原告提供的证据5，从内容上看，尚不足以证明原告的待证事实。本院根据双方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：2011年11月26日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于杭州经济技术开发区和达城1幢727（商务办公）室，该商品房建筑面积为49.33平方米，其中套内建筑面积34.72平方米，应分摊共有建筑面积14.61平方米；商品房价款按建筑面积计算，单价为11435元／平方米，总价款为564089元；买受人选择银行按揭贷款方式支付房款的，于本合同签署的同时支付首付款284089元，剩余购房款280000元通过商业银行贷款的方式予以支付，并应在本合同签署之日起七日内向出卖人指定的银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭手续须由买受人签署的全部文件，缴纳办理按揭贷款所需费用。如因买受人的原因导致贷款银行未能将贷款划付到出卖人账户的，则买受人应自上述应当办妥按揭贷款手续之日起按本合同第八条承担逾期付款的违约责任。合同第八条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。合同还约定，被告应当在2013年8月31日前将符合条件的商品房交付原告使用。合同签订后，原告支付了首付款284089元。2013年12月16日，被告向原告发送补齐按揭资料通知书一份，载明被告已于2013年11月30日向原告发送了提示函（提醒原告尽快落实按揭房款相关事宜或与被告重新确定付款方式），但是原告至今仍未能向按揭银行提交。鉴于此，被告再次通知原告，请务必于2013年12月25日之前向按揭银行补齐前一份通知要求的相关资料，办妥按揭手续，并向被告支付逾期违约金20832元。原告收到通知书后，并没有补齐按揭贷款所需的相关材料，也未与被告确定新的付款方式。2014年1月26日，被告向原告发送了终止合同通知书，载明因原告未能办妥按揭贷款手续，银行一直未发放贷款，根据合同约定，原告的行为已构成逾期付款，截止2014年1月23日已逾期782天。基于原告的行为，被告决定与原告终止合同，并请原告于2014年2月15日至25日期间前往被告处办理相关结款手续及房管部门要求的备案注销手续。另查明，案涉商品房至开庭时仍未达到交付的条件。本院认为：当事人双方签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方当事人有丧失或者可能丧失履行债务能力的，可以中止履行。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。根据合同约定，原告应当在合同签署之日起七日内向银行提交完备的贷款申请资料，被告应当在2013年8月31日前将符合条件的商品房交付原告，因此，原告提交完备贷款申请资料的义务先于被告交付商品房的义务。本案中，原告认为其怠于补齐按揭贷款所需资料是因为被告不能按期交房。对此，本院认为，行使不安抗辩权依据的原因只能是对方的财产于订约后明显减少，有难为对待给付的可能，本案中，现有证据仅表明被告不能按期交付房屋而非不能交付房屋，故原告不能以被告迟延交付房屋为由行使不安抗辩权。因原告拒不履行在先义务，经被告催告后在合理期限内仍不履行，被告依约享有解除合同的权利，故案涉合同在原告收到被告发送的终止合同通知书时解除。合同解除后，被告应当返还原告已支付的购房款284089元。鉴于案涉合同因原告违约而提前终止，原告应当承担违约责任。又因双方约定的违约金过分高于被告的实际损失，本院根据案涉合同的履行情况、当事人的预期利益等因素，特别考虑到案涉房屋至开庭时仍未达到交付的条件，酌定原告应支付的违约金为5000元。因原、被告互负到期债务，且债务性质相同，故被告主张抵销权的抗辩意见，于法有据，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条，最高人民法院《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告章秋桂与被告杭州万豪房地产开发有限公司于2011年11月26日签订的《浙江省商品房买卖合同》已解除；二、被告杭州万豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告章秋桂购房款279089元；三、驳回原告章秋桂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6146元，减半收取3073元，由原告章秋桂负担418元，由被告杭州万豪房地产开发有限公司负担2655元，原告章秋桂于本判决书生效之日起十五日内来本院退费。被告杭州万豪房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费6146元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）。审判员　　陈慧军二〇一四年五月十六日书记员　　昂玉洁 来源：百度搜索“”