（2014）沪一中民二（民）终字第868号
裁判日期: 2014-05-16
公开日期: 2014-06-01
案件名称
沃野等房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沃野,邵蘅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第868号上诉人（原审原告）沃野。上诉人（原审被告）邵蘅。委托代理人陈雁，上海东座律师事务所律师。委托代理人李梅，上海东座律师事务所律师。上诉人沃野、邵蘅因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第3423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月1日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月6日公开开庭进行了审理，上诉人沃野、被上诉人邵蘅的委托代理人陈雁、李梅律师到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，沃野为上海市肇嘉浜路房屋产权人。上诉人沃野与上诉人邵蘅签订关于系争房屋的租赁合同，其中约定，房屋限住四人，租赁期限为1年，自2010年4月23日起算，租金每月为人民币（下同）2，300元，邵蘅逾期一周支付租金，沃野有权终止合同，合同中另有其他约定。双方在该合同基础上进行续约，最后租赁期限至2014年4月22日，租金自2013年4月23日起上调为每月3，000元。邵蘅租金最后支付至2013年7月22日。2010年4月21日，邵蘅支付沃野租赁房屋押金2，300元，并随租金调整而相应增加押金，共计支付沃野租赁房屋押金3，000元。2012年4月6日、7月23日、2013年4月6日，沃野三次邮寄信件给邵蘅，主要涉及租赁房屋漏水问题、卫生问题、超人数居住问题、增加租金问题、更换空调问题等内容。邵蘅收到信件但未予回复。2013年6月23日，邵蘅因租赁房屋漏水而赔偿邻居3，000元。2013年7月15日，沃野短信通知邵蘅（手机号码：1332181****）：“邵老板，换个方式通知你，http／／selfhelping.3vfree.us这个网站专为解决你这个问题而做的……本月22日前，你撤出，我们之间的协议你每次都不照办的，结束了……”。沃野称此短信是了解到邵蘅搬离房屋后出于谨慎考虑发出解除合同通知并要求其办理交接手续；邵蘅称已收到短信，也知道沃野要求邵蘅搬离并解除合同的意思，此时邵蘅已经搬离系争房屋。2013年7月20日，邵蘅单位的员工殷蓓蓓（1363647****）短信告知沃野“……我们早就搬走了呀……以为你们要换锁所以就没给你们……”；沃野短信称“那你怎么不打个招呼呢，什么时候交回钥匙？”；殷蓓蓓短信称“你什么时候有空，把钥匙给你……你把押金给我”。同年7月21日，沃野短信告知殷蓓蓓“邵蘅和我的协议是一年因他屡次违反协议，我通知他终止协议，这就要和我当面交割、清点水电煤的数字，已付清洁费等凭据，交还楼下大门，邮箱楼上外门，内门的钥匙，清点家电、家具等损坏情况，押金是因此而设，多退少补……”。沃野称邵蘅曾提出归还钥匙，但是沃野认为应归还系争房屋全部四把钥匙，还应办理水电煤等交接手续，但邵蘅未予办理，也没有归还钥匙。邵蘅称沃野知晓其已搬离系争房屋，邵蘅曾联系沃野交还钥匙，但后者不接受，此后邵蘅认为已与沃野妻子谈妥解除租赁合同事宜，故未再办理交接手续。后沃野诉诸原审法院，诉请判令：1.解除双方的房屋租赁合同；2.要求邵蘅办理退房手续，并支付2013年7月至9月的租金9，000元（3，000元＊3月）；3.赔偿沃野损失共计12，230元；4.诉讼费由邵蘅承担。后沃野变更第二项诉讼请求为：要求邵蘅按每月3，000元为标准支付2013年7月23日至合同解除之日的租金，合同解除日之后的房屋使用费要求于本案中一并处理。原审审理中，双方均同意解除租赁合同，并同意在办理交接手续抵扣相应款项后由沃野退还邵蘅押金。原审法院向双方释明要求双方于2014年1月21日前完成系争房屋交接手续，但双方并未按期进行交接，邵蘅称已找不到租赁房屋钥匙故无法办理交接手续，其支付沃野的3，000元房屋押金用以冲抵换锁、水电费等需要邵蘅承担的费用，邵蘅明确放弃房屋租赁押金不再要求沃野退还，同时明确并未对系争房屋进行装饰装修，亦不再主张装饰装修物损失赔偿；沃野称3，000元押金并不足以弥补其所受损失。后邵蘅明确其物品均已搬离系争房屋，若还有剩余物品任由沃野处理。为避免损失扩大，原审法院向沃野释明要求其于2014年1月26日前收回系争房屋。原审认为，邵蘅称与沃野妻子在2013年6月23日协商解除租赁合同，但对此邵蘅未能提供证据予以证明，沃野亦不予认可，故邵蘅该主张法院不予采纳。根据法律规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，双方的租赁合同应于2014年4月22日到期，邵蘅提前搬离租赁房屋，随后沃野发出解除合同、办理交接手续通知，邵蘅收到通知后要求归还房屋钥匙、退还押金。通过上述一系列行为可以看出，邵蘅搬离房屋具有不再履行租赁合同的意思，沃野亦知晓该情况，遂向其发出解除合同通知，此符合法律规定，沃野解除合同通知到达邵蘅时即生效，即2013年7月15日双方租赁合同解除。双方租赁合同虽已解除，但邵蘅未将房屋钥匙返还沃野、未办理交接手续，甚至在沃野通知后仍未予以办理，故邵蘅应支付合同解除之后占有系争房屋的使用费。在邵蘅明确不再办理交接手续的情况下，为避免损失扩大法院释明沃野应于2014年1月26日前收回系争房屋，故此后的房屋使用费邵蘅不应再承担。邵蘅租金实际支付至2013年7月22日，故邵蘅应当支付沃野2013年7月23日至2014年1月26日的房屋使用费，因沃野未明确支付房屋使用费的金额标准，法院结合沃野诉请主张的租金标准，认定邵蘅共应支付沃野房屋使用费18，387元（3，000元＊6月＋3，000元／31天＊4天）。关于租赁押金问题，根据双方租赁合同的约定，在合同租赁关系终止时，除用于抵充合同约定的应由邵蘅承担的费用外，剩余部分沃野应无息归还邵蘅。邵蘅支付沃野租赁房屋押金3，000元，现邵蘅明确因无法完成房屋交接手续，故不再要求沃野退还押金，此系邵蘅处分自己的权利，于法无悖，法院予以认可。若沃野认为3，000元押金不足以“抵充合同约定的应由邵蘅承担的费用”，沃野可另行主张其权利。沃野要求邵蘅赔偿拆换地板款等损失12，230元，但沃野目前证据未能证明损失系由邵蘅造成、亦未能证明损失的存在及金额，沃野证据未充分证明其主张，故法院不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第二百一十二条之规定，于二〇一四年二月二十七日判决：一、沃野与邵蘅之间的房屋租赁合同于2013年7月15日解除；二、邵蘅于判决生效之日起十五日内支付沃野自2013年7月23日起至2014年1月26日止的房屋使用费18，387元；三、驳回沃野其余的诉讼请求。案件受理费412元减半收取计206元，由沃野负担28元、邵蘅负担178元。判决后，沃野不服，上诉称，邵蘅在租赁期间破坏性使用房屋及设备造成其房屋、设备损失，且其有大量水、电费未缴纳，按约应予以支付，故上诉请求撤销原判，支持其原审诉讼请求。邵蘅辩称，不同意沃野的上诉请求。同时其上诉称，其不同意原审判决其承担房屋使用费。本案租约履行中，作为承租人其按沃野要求搬出了租赁标的房屋并多次要求对方办理交接手续，但其始终拒绝办理，邵蘅搬出后始终未有任何妨碍再次出租的行为，前者故意空置房屋应自行承担责任，故上诉请求撤销原审判决第二项，改判驳回有关房屋使用费的诉请。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，两上诉人沃野、邵蘅签订的租赁合同系双方真实意思表示，合同内容未违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法有效。本案租约履行中，邵蘅提前搬离租赁房屋，沃野发出解除合同、办理交接手续通知，邵蘅收到通知后要求归还房屋钥匙、退还押金。原审法院据此确认双方租赁合同解除符合法律规定，本院应予肯定。本案上诉争议焦点一为水、电等费用承担及房屋、设备损失问题。关于前者，经查本非沃野原审明确之诉讼请求范围，且双方租约项下保证金邵蘅已表示不再主张退还，沃野或有相关零星事宜，可计算折抵，未尽部分按原审确定之原则另行处理、主张。关于所谓房屋、设备损失，根据查明事实，沃野一、二审中均无证据证明系邵蘅不当使用形成及其具体金额范围，原审于此裁断符合法律规定，本院予以确认。焦点二为关于房屋使用费的主张。根据查明事实，邵蘅在收到沃野解约通知后实际自行搬离了承租房屋，但本案不仅未办理具有占有移转性质的交接手续，即便系可供正常使用租赁房屋的简易交付如房屋钥匙返还等邵蘅亦未履行。根据现有证据，不能认为沃野在邵蘅实际搬离后可正常、合理使用（或再行出租）房屋，邵蘅主张不支付此期间房屋使用费缺乏事实依据，原审法院斟酌确定之房屋使用期限相对合理，本院予以肯定。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人沃野的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币412元，由上诉人沃野、邵蘅各半负担。本判决为终审判决。审 判 长 庞闻淙审 判 员 叶振军代理审判员 许 京二〇一四年五月十六日书 记 员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”