（2013）丰民初字第19883号
裁判日期: 2014-05-16
公开日期: 2015-05-04
案件名称
仲伟与王苗苗房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
仲伟,王苗苗,北京创辉置地房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第九十四条，第九十六条第一款
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2013）丰民初字第19883号原告（反诉被告）仲伟，男，1978年11月29日出生。被告（反诉原告）王苗苗，女，1983年1月7日出生。委托代理人南开，男，1984年10月4日出生，北京农商银行宛平支行副行长。第三人北京创辉置地房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区镇国寺北街4号院12号楼103、104号。法定代表人王健，总经理。委托代理人杨铁山，男，1968年5月28日出生，北京创辉置地房地产经纪有限公司店经理。原告（反诉被告）仲伟与被告（反诉原告）王苗苗、第三人北京创辉置地房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）仲伟，被告（反诉原告）王苗苗委托代理人南开，第三人北京创辉置地房地产经纪有限公司（下称创辉置地公司）委托代理人杨铁山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）仲伟诉称：2013年8月25日，我与被告王苗苗通过第三人创辉置地公司就位于北京市丰台区102号的房屋（下称102号房屋）签订了《房屋买卖居间合同》及《补充协议》。签订合同当日，我就向被告王苗苗支付了定金10万元。按照双方合同的约定，2013年9月30日前我应将首付款110万元（含定金10万元）支付给被告王苗苗，剩余房款150万元我在2013年10月18日通过银行托管的方式支付给被告王苗苗。2013年9月11日我被丰台分局刑事拘留，2013年10月19日才被释放。2013年11月1日我以电话方式通知被告王苗苗将继续履行合同并同意赔偿相应的违约金，被告王苗苗表示不同意继续履行合同。2013年11月2日我到第三人创辉置地公司处通知经纪人杨铁山要求继续履行合同，经纪人杨铁山通知双方协商此事，但是被告王苗苗坚持不履行合同并拒绝退还定金10万元。2013年11月13日，我致电被告王苗苗告知其我要付款，但其仍表示拒绝。根据合同约定，逾期付款有30日的宽限期，因此我诉至法院，请求法院依法判令被告王苗苗继续履行合同，并承担本案的诉讼费。被告（反诉原告）王苗苗辩称：我不同意原告的诉讼请求。原告仲伟并无购房资格，合同应当解除。关于购房款的支付方式，原告仲伟也隐瞒了重要事实，签订合同时双方确认付款方式为全款支付，但之后其爱人又表示需要贷款支付，并多次表示银行贷款未放款，无法支付房屋首付款，2013年9月14日晚，原告仲伟的爱人致电我，告知我原告仲伟被刑事拘留，委托其代为处理房屋买卖事宜。2013年10月7日，在第三人创辉置地公司名都家苑店，三方就解除合同达成一致，但由于原告仲伟并未支付合同约定的中介费，第三人创辉置地公司称暂缓办理解约手续。原告仲伟遭刑事拘留，系其自身原因导致，其释放后，仍未积极履约。到了2013年11月，原告仲伟又联系我，表示不想解约了，其出尔反尔，完全没有诚信。直至2013年11月13日，原告仲伟才告知我可以支付首付款，但其并未成功通过购房资格审核。2013年11月28日，我正式向原告仲伟寄送了《解除协议通知书》。综上，原告仲伟并未依约付款，他的行为已经构成了根本违约，其无权要求继续履行合同，双方之间的合同已经解除。我不同意继续履行合同。第三人北京创辉置地房地产经纪有限公司述称：原、被告之间的合同是在我公司签订的，原告仲伟签订合同后，出现了人身自由被限制的情况，在此期间原告仲伟的爱人、被告王苗苗与我公司三方进行过一次协商，但未达成一致意见。2013年10月19日，原告仲伟被释放后于2013年10月20日找到我，向我表示了要继续履行合同的意愿，称可以将房款支付给被告王苗苗，我表示事情可能比较麻烦，因为原告仲伟已经超过了合同约定的付款时间。2013年10月20日早上我致电被告王苗苗，将原告仲伟想要继续履行合同的意愿转述给了被告王苗苗。当时原告仲伟说要回老家一趟，我也提醒了他如果超过10月30日仍未付款会构成根本违约。期间我与被告王苗苗一直联系，但是他们没有接我电话，直到2013年11月2日，才与被告王苗苗联系上。2013年11月2日原告仲伟从老家回来，我告知原告仲伟，被告王苗苗未给明确答复，也不同意接收款项。之后，三方也进行过协商，但仍未达成一致。被告（反诉原告）王苗苗反诉称：根据合同的约定，原告仲伟应当在2013年9月30日前将首付款110万元支付给我，但其直至2013年10月31日，其并未支付该款项。而且合同约定的购房资格审核、网签、办理资金监管等义务原告仲伟也均未履行。根据《补充协议》的约定，原告仲伟逾期履行义务超过30日的，即构成根本违约，我有权解除合同。2013年11月28日，我已经通过书面形式通知原告仲伟解除合同。原告仲伟的违约行为给我造成了重大损失，因此他应当向我支付违约金。综上，我请求法院依法判令：确认双方所签合同及补充协议已于2013年11月28日解除，同时被告向我支付2万元的违约金。原告（反诉被告）仲伟针对反诉辩称：我不同意被告王苗苗的诉讼请求。我并非主观上想违约，是由于刑事拘留被限制了人身自由，才无法履行合同义务。2013年10月19日我被释放后，需要回老家办理取保的相关手续，2013年10月28日我回京后一直联系被告王苗苗，但是未联系上，直至2013年11月1日，我向被告王苗苗明确表示我要继续履行合同，并同意赔偿赔偿其五万元的违约金，被告王苗苗当时表示需要考虑一下。直至2013年11月28日，被告王苗苗才出具了解除合同通知书。综上，我不同意解除合同，被告王苗苗并无实际损失，我也不同意支付被告王苗苗违约金。第三人北京创辉置地房地产经纪有限公司针对反诉述称：被告王苗苗的反诉请求我认为不合理，我认为一切都是由于被告王苗苗违约导致的。经审理查明：2013年8月25日，原告仲伟、被告王苗苗与第三人创辉置地公司签订了《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，该合同及《补充协议》约定：坐落于北京市丰台区102号房屋的所有权人为王苗苗，房屋总价款为260万元，在合同签订当日，买受人仲伟同意支付定金10万元，双方采取一次性全款方式付款。买受人仲伟于2013年9月30日前将首付款110万元（含前期支付定金10万元）以自行支付方式支付给出卖人王苗苗，剩余房款150万元，买受人仲伟以银行托管支付给出卖人王苗苗。买卖双方在2013年10月18日前共同办理房屋所有权转移登记手续。买卖双方任何一方逾期履行协议约定义务的，逾期在30日内，每逾期一日违约方需按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。买卖双方逾期履行协议约定义务超过30日的，违约方构成根本违约，守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。违约方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋价款的20%向守约方支付违约金；违约方向守约方已支付的全部款项充抵违约金，多退少补。此外，出卖人王苗苗配合买受人仲伟将房屋所有权过户给买受人指定的有资格买房的人名下。上述合同及《补充协议》还对合同的其他相关内容进行了约定。签订上述合同及《补充协议》当日，原告仲伟向被告王苗苗支付了定金10万元。2013年9月11日，原告仲伟因涉嫌违法经营被刑事拘留，2013年10月19日，原告仲伟办理取保候审被释放，其后，原告仲伟回户籍地办理取保候审的相关手续。原告仲伟回京后，于2013年11月1日与被告王苗苗取得了电话联系，原告仲伟向被告王苗苗表示希望继续履行合同，被告王苗苗未明确表示是否同意继续履行合同。2013年11月13日，原告仲伟致电被告王苗苗表示自己可以支付房款，但被告王苗苗表示拒绝。2013年11月28日，被告王苗苗向原告仲伟送达了《关于解除〈房屋买卖居间合同〉的通知》，通知原告仲伟解除房屋买卖合同，并且定金不予返还。上述事实，有各方当事人陈述、《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、房屋所有权证、定金收到证明、《关于解除〈房屋买卖居间合同〉的通知》等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告仲伟、被告王苗苗与第三人创辉置地公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。各方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，原告仲伟由于涉嫌违法经营被刑事拘留，致使当事人之间的合同无法按照约定继续履行。现原告仲伟要求继续履行合同，被告王苗苗主张合同已经解除，本案的争议焦点为原告仲伟是否有权主张继续履行合同。依照《房屋买卖居间合同》及《补充协议》的约定，原告仲伟应当在2013年9月30日前将首付款110万元（含前期支付定金10万元）支付给被告王苗苗，但是由于原告仲伟2013年9月11日被刑事拘留，直至2013年10月19日才被释放，原告仲伟未能依照合同约定在2013年9月30日前支付首付款。本院认为，原告仲伟系个人原因导致人身自由受限，无法履行合同的后果应由其自行承担。原告仲伟取保候审后回老家办手续，直至2013年11月1日才与被告王苗苗取得了联系，2013年11月13日其向被告王苗苗主张付款，遭到拒绝。根据合同的约定，买受人逾期付款超过30日的，即构成根本违约，出卖人有权解除合同。原告仲伟在2013年11月13日主张付款，已经超过了合同约定的宽限期，被告王苗苗有权表示拒绝。此外，原告仲伟也并未向本院提供证据，证明其在2013年9月30日后的30日内向被告王苗苗有支付房款、提存房款等履约行为。综上，本院认为，原告仲伟逾期付款超过合同约定的30日，已经构成根本违约，被告王苗苗有权主张解除合同。被告王苗苗向原告仲伟送达了解除房屋买卖合同的书面通知，当事人之间的房屋买卖合同已经解除。原告仲伟要求继续履行合同的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。被告王苗苗要求确认房屋买卖合同于2013年11月28日解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于被告王苗苗主张的赔偿损失问题，本院认为，被告王苗苗已经收取了原告仲伟交纳的10万元购房定金，并且在解除合同通知书中明确表示，该购房定金不予返还。从公平原则考虑，该定金已经能够弥补原告仲伟的违约行为给被告王苗苗造成的损失。被告王苗苗在不退定金的前提下，要求原告仲伟另行支付2万元违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）仲伟的诉讼请求。二、确认原告（反诉被告）仲伟、被告（反诉原告）王苗苗、第三人北京创辉置地房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》于二〇一三年十一月二十八日解除。三、驳回被告（反诉原告）王苗苗的其他诉讼请求。本诉案件受理费三十五元，由原告仲伟负担（已交纳）；反诉案件受理费一百五十元，由原告仲伟负担三十五元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告王苗苗负担一百一十五元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 马贞翠人民陪审员 肖进华人民陪审员 赵玉华二〇一四年五月十六日书 记 员 熊俊芳 更多数据：