（2014）三民终字第338号
裁判日期: 2014-05-16
公开日期: 2014-11-05
案件名称
三明市城市建设投资集团有限公司与罗昌添房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省三明市中级人民法院
所属地区
福建省三明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗昌添,三明市城市建设投资集团有限公司,宁化县土地收储中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第四十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三民终字第338号上诉人（原审被告）罗昌添，男，1953年12月9日出生，汉族，宁化县顺辉竹制品厂业主。委托代理人廖文昌，男，1968年12月21日出生，宁化县顺辉竹制品厂职工。被上诉人（原审原告）三明市城市建设投资集团有限公司。法定代表人郭正清，董事长。委托代理人黄敬清，男，1969年9月28日出生，汉族，三明市城市建设投资集团有限公司职员。原审第三人宁化县土地收储中心。法定代表人曾绍鹏，主任。委托代理人黄昌堂，男，1964年8月10日出生，汉族，宁化县土地收储中心收储部经理。上诉人罗昌添与被上诉人三明市城市建设投资集团有限公司（以下简称城投公司）、原审第三人宁化县土地收储中心（以下简称宁化土地收储中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省宁化县人民法院（2013）宁民初字第1313号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗昌添及其委托代理人廖文昌，被上诉人城投公司的委托代理人黄敬清、原审第三人宁化土地收储中心的委托代理人黄昌堂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，自2004年起，罗昌添承租三明市第四医院宁化住院部四合院房屋从事竹制品加工。2007年9月1日，三明市第四医院宁化住院部与罗昌添签订《租赁合同》，该合同对罗昌添承租标的物用途、期限、租金及租金缴纳方式等进行了约定。2011年10月1日，罗昌添在原承租期限届满情况下，与三明市第四医院宁化住院部续签《租赁合同》，双方约定：租赁期限为一年（2011年10月1日至2012年10月1日止），房租费为人民币1，000元，租金半年一次性付清，于2011年10月1日和2012年4月1日分别提前交清半年租金；租赁期间水电由乙方自行解决，乙方不得随意改变原设施及房屋结构，不得转租他人，只做竹制品加工；由于不可抗拒的自然灾害或政府部门要求收回时，本合同即时终止，双方不得追究对方责任，乙方不得向甲方要求补偿。甲方在得到政府部门要求收回通知后及时通知乙方；合同到期后，乙方有优先承租权；租赁押金人民币1，000元（此合同为续签合同，该押金是原合同中已交的1，000元押金）。合同订妥后，罗昌添当日交付给三明市第四医院房租费7，800元（交款项目注写其中2011年7、8、9月按每月600元收，2011年10月至2012年3月按每月1，000元收）。2012年4月1日至同年10月1日合同期限届满前6个月的租金罗昌添未支付。合同期限届满后，罗昌添与三明市第四医院未续订合同，城投公司及三明市第四医院亦未收取罗昌添任何费用。2010年5月24日，城投公司根据三明市人民政府常务会议精神，经有关部门批准，依法取得三明市第四医院的资产。同年10月25日，城投公司与三明市第四医院签订《土地、房屋建筑物固定资产移交协议》，该协议中的固定资产含三明市第四医院宁化住院部的房屋建筑面积6，989.45平方米及土地面积536，747.51平方米，并办理了权属登记。2011年10月15日，三明市人民政府决定，城投公司所有和使用的原属三明市第四医院宁化住院部建筑物及土地由宁化县政府收储。为此，城投公司于2012年3月22日与宁化土地收储中心签订《国有土地收购储备合同》，该合同第四条约定，在签订本合同之日起60天内，城投公司负责搬迁和拆除收购地块的地上所有建筑物后，向宁化土地收储中心交付收购地块的土地使用权。同年4月9日和同年5月11日，罗昌添向三明市第四医院发送催告函，要求三明市第四医院宁化住院部按时搬迁。2012年7月19日，罗昌添与三明市第四医院联合作出《搬迁通知》，并送达给罗昌添，城投公司在该《搬迁通知》书上签名确认，并注写通知已收到，但未接到协商与赔偿。2012年11月19日，宁化土地收储中心致函城投公司，要求城投公司在同年12月20日前将收购地块的地上所有建筑物全部搬迁、拆除。2012年7月以来，城投公司多次要求城投公司搬离租赁场地无果，引起本案纠纷。本案诉讼中，城投公司承认三明市第四医院及下属的宁化住院部与罗昌添续签《租赁合同》及代收租金系其委托。原审法院对双方当事人争议焦点分析认定如下：1、罗昌添与三明市第四医院宁化住院部续签的《租赁合同》约定的租金是否为每月1，000元的问题。原审法院认为，城投公司委托三明市第四医院宁化住院部与罗昌添于2011年10月1日签订的《租赁合同》第一条约定“租赁期限为一年，房租费为人民币1，000元，租金半年一次性付清，于2011年10月1日和2012年4月1日分别提前交清半年租金”。该租赁合同双方当事人约定的房租费为人民币1，000元，该租金约定是否为月租金或是年租金不明确。但根据城投公司委托管理人三明市第四医院宁化住院部于2011年10月1日出具编号为004408的《收款收据》写明：交款人罗昌添，交款项目四合院房租，并注写其中2011年7、8、9月按每月600元收，2011年10月至2012年3月按每月1，000元收。收款金额人民币7，800元；并结合2007年9月1日《租赁合同》第三条关于乙方按每年7，200元计算租金的事实，足以认定租赁双方于2011年10月1日签订的《租赁合同》约定租金为每月人民币1，000元。2、城投公司是否有权向罗昌添主张尚欠租金及租赁期届满后使用费问题。原审法院认为，城投公司依法取得罗昌添承租的租赁标的物所有权和使用权后，根据物权法的规定，对罗昌添承租的租赁标的物享有占有、使用、收益和处分的权利。因城投公司委托三明市第四医院及下属的宁化住院部以自己的名义与罗昌添签订《租赁合同》、收取租金，三明市第四医院及下属的宁化住院部的行为即为城投公司行为，城投公司亦可根据合同法第一百四十条的规定，可随时取消委托，自行管理罗昌添承租的标的物，无需任何理由。因此，双方之间具有民事权益关系，是本案适格的民事主体，城投公司有权向罗昌添主张尚欠交租金及租赁期届满后罗昌添占有使用承租标的物的使用费。3、城投公司要求罗昌添交还租赁物应否给予搬迁补偿及罗昌添是否在承租场地向王朝文购买旧房的问题。原审法院认为，城投公司在依法取得三明市第四医院宁化住院部财产所有权和使用权后，委托三明市第四医院宁化住院部与罗昌添签订《租赁合同》形成的法律关系是租赁合同法律关系。租赁双方应依约行使各自的权利和履行义务。该《租赁合同》明确约定租赁期限为一年（即自2011年10月1日起至2012年10月1日止），并约定由于不可抗拒的自然灾害或政府部门要求收回时，本合同即时终止，双方不得追究对方的责任，承租方不得向出租方要求补偿。对此，城投公司与三明市第四医院于2012年7月20日向罗昌添发送了书面《搬迁通知》，罗昌添在该通知书上签名确认，并注写通知已接到。且罗昌添承租使用的租赁物至2012年10月1日到期，《租赁合同》因到期而终止。罗昌添依法应在合同到期日自动搬离并主动返还租赁物。故其无故占有和使用出租人的租赁物要求搬迁补偿的辩解意见无理，不予支持。罗昌添关于在承租场地以25，600元价格向王朝文购买旧房要求搬迁补偿的主张，并未提起反诉，且罗昌添提供的形成于2012年7月5日署名为甲方王朝文与乙方即罗昌添和邱位洪签订《转卖合同》载明：甲方所买的宁化精神病院四合院和水泥砖厂旧房及剩余所有未拆旧房共计六栋1351平方米在内的木头、砖头、铁等在内的所有东西以每平方米人民币19元转卖给乙方，合计人民币25，600元。该证据不足以证明罗昌添向王朝文购买旧房的事实。故罗昌添要求城投公司给予搬迁补偿的辩解意见，不予采纳。综上，原审法院认为，城投公司合法取得罗昌添承租标的物后，委托三明市第四医院下属的宁化住院部对取得的资产进行管理，并同意以其名义与罗昌添订立合同，三明市第四医院下属的宁化住院部与罗昌添在协商一致的基础上达成的《租赁合同》，系双方真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故罗昌添与三明市第四医院宁化住院部续签的《租赁合同》合法、有效。城投公司系该《租赁合同》权利义务承受者，有权依据法律的规定向罗昌添主张权利，故城投公司要求罗昌添立即搬离并返还承租的标的物；支付尚欠的2012年4月1日起至2012年10月1日止的租金6，000元和自2012年10月2日至搬离之日止按每月1000元支付使用费的请求，有事实和法律依据，予以支持。罗昌添要求继续履行《租赁合同》和要求补偿搬迁费的辩解，无事实和法律依据，不能成立。罗昌添交付的房租押金1，000元，该款可以抵扣其欠交的租金。宁化土地收储中心经合法传唤拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款、第九十八条、第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告罗昌添在判决生效后30日内，将承租三明市第四医院宁化住院部四合院及部分简易宿舍腾空，交还给原告三明市城市建设投资集团有限公司。二、限被告罗昌添于判决生效后30日内，向原告三明市城市建设投资集团有限公司支付尚欠的2012年4月1日起至2012年10月1日止的租金6，000元；并自2012年10月2日起至腾空，交还原告三明市城市建设投资集团有限公司承租的标的物之日止，按每月1，000元，支付给原告三明市城市建设投资集团有限公司房屋及土地使用费。三、原告三明市城市建设投资集团有限公司应于判决生效后30日内，退还被告罗昌添所交房租押金1，000元；该款与被告尚欠2012年4月1日起至2012年10月1日止的租金6，000元相抵扣后，被告罗昌添还应支付租金5，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由被告罗昌添负担。宣判后，罗昌添不服，向本院提起上诉。上诉人罗昌添诉称，一、原审法院认定事实不清，《租赁合同》依法应当认定为无效合同。在2011年10月1日，三明市第四医院与上诉人重新签订租赁合同之前，三明市第四医院宁化住院部房产已过户给被上诉人，三明市第四医院在明知自己不是房产管理人的情况下，却与上诉人签订租赁合同，违反了《中华人民共和国民法通则》第六十八条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，故该租赁合同应为无效合同。二、根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，被上诉人主张上诉人尚欠的2012年4月1日至2012年10月1日的租金超过诉讼时效。三、被上诉人应对上诉人搬迁所造成的损失给予补偿。综上，请求：1、撤销一审判决发回重审，或改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人城投公司辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人宁化土地收储中心述称，本案是上诉人与被上诉人之间的纠纷，因三明市第四医院宁化住院部建筑物及土地现由宁化县政府收储，上诉人拒不搬迁的行为，导致土地无法及时收回，希望双方能尽早达成协议，将土地交付给第三人。经审理查明，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对双方无争议的事实予以确认。二审审理期间，上诉人罗昌添提交个体工商户营业执照和组织机构代码证各一份，证明本案适格当事人应为宁化县顺辉竹制品厂而不是罗昌添。被上诉人城投公司质证认为，对营业执照和组织机构代码证真实性没有异议，对证明内容有异议。个体工商户可以以营业执照登记的户主为诉讼当事人。原审第三人宁化土地收储中心质证认为，同意被上诉人质证意见。本院认为，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第46条第一款的规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人。有字号的，应在法律文书中注明登记的字号，故本案罗昌添可以作为诉讼当事人参与诉讼，本院对上诉人所要证明的内容不予采纳。本院认为，自2004年起，上诉人承租三明市第四医院宁化住院部四合院房屋从事竹制品加工。2007年9月1日，三明市第四医院宁化住院部与上诉人签订《租赁合同》。2010年5月24日，被上诉人依据三明市人民政府常务会议精神，经有关部门批准，依法取得三明市第四医院资产。同年10月25日，被上诉人与三明市第四医院签订《土地、房屋建筑物固定资产移交协议》，并办理了权属登记。2011年8月17日，被上诉人委托三明市第四医院及其相关职能部门宁化住院部与上诉人商谈继租事项，并由三明市第四医院及其相关职能部门宁化住院部与上诉人签订租赁合同并代收租金。2011年10月1日，上诉人与三明市第四医院宁化住院部签订《租赁合同》。现上诉人以三明市第四医院明知其不是房产管理人，却仍以欺诈手段恶意串通被上诉人故意隐瞒真实情况与其续签《租赁合同》为由，主张《租赁合同》无效。因三明市人民政府关于三明市第四医院宁化住院部土地资产由宁化县政府收储的决议发生在三明市第四医院与上诉人签订的《租赁合同》之后，且三明市第四医院宁化住院部是受被上诉人委托与上诉人签订《租赁合同》，上诉人认为合同无效所依据的事实和理由并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故本院对该主张不予支持。依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，上诉人在一审审理期间未提出诉讼时效抗辩，二审审理期间，又未能提供新的证据证明被上诉人的诉请已过诉讼时效期间，故上诉人主张2012年4月1日至2012年10月1日租金已超过诉讼时效的上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人是否应按每月1000元支付2012年10月2日起至交还租赁物之日止的房屋及土地使用费问题，上诉人提出其已取得租赁物所有权故无需支付上述租金的上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于被上诉人是否应对上诉人搬迁给予补偿问题，因该请求与本案租赁合同纠纷分属不同的法律关系，上诉人亦未就该请求提起反诉，故对该请求本院不予审理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第46条、《最高人民法院﹤关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定﹥》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275元，由上诉人罗昌添负担。一审案件受理费按一审判决执行。本判决为终审判决。审 判 长 闫 明 伟代理审判员 林 玮 玮代理审判员 吴 有 强二〇一四年五月十六日书 记 员 张春莲（代）附：本案适用的主要法律条文最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见46在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人。有字号的，应在法律文书中注明登记的字号。营业执照上登记的业主与实际经营业主不一致的，以业主和实际经营者为共同诉讼人。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：