（2014）穗中法民五终字第1687号
裁判日期: 2014-05-16
公开日期: 2014-06-30
案件名称
王凤楼与广州市德容房地产有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市德容房地产有限公司,王凤楼,从化市河东房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》：第三十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二十五条第一款，第三十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第1687号上诉人（原审被告）广州市德容房地产有限公司。法定代表人胡明飞，该司总经理。委托代理人罗向华，广东卓盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王凤楼，男，汉族。委托代理人宋万俊、宋俊民，均系广东启源律师事务所律师。原审被告从化市河东房地产开发有限公司。法定代表人肖建生，该司经理。委托代理人胡海源，广东流溪律师事务所律师。委托代理人黄雪征，广东流溪律师事务所律师助理。上诉人广州市德容房地产有限公司（下称德容公司）因与被上诉人王凤楼、原审被告从化市河东房地产开发有限公司（下称河东公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2013）穗从法房初字第242号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院认为，从本案查明的事实来看，康怡花园是陈树勋以从化市康怡房地产开发有限公司名义挂靠河东房地产公司开发的楼盘，陈树勋系康怡花园的实际投资人。王凤楼与陈树勋签订了《房地产订购合同》，无论合同上记载的出售方是陈树勋、康怡房地产公司或其法定代表人陈志坚，还是河东公司，上述主体都是适格的合同主体，双方就康怡花园的房屋买卖达成一致意思表示，买卖合同成立并生效。而且该合同的卖方也履行了将房屋交付王凤楼使用的义务，涉案房屋由王凤楼使用十多年，其物业管理费和水电费一直由康怡房地产公司或德容公司收取至今，在此期间，康怡房地产公司或德容公司从未对双方存在的房屋买卖关系提出异议，也没有案外人对涉案房屋主张权利。因此德容公司辩称没有商品房预售许可证合同无效、合同主体不适格合同无效、对房屋的买卖情况不清楚没有依据，原审法院不予采纳。至于德容公司认为王凤楼提供的房地产订购合同在标的、价款、支付方式、何时办证等必要条款方面均未约定清楚，买卖合同不能成立，虽然王凤楼与陈树勋在签订合同时未采用书面形式约定相关重要合同内容，但合同主要义务已经履行，王凤楼支付了房款，陈树勋交付了房屋给王凤楼居住使用，双方以履行和接受履行的行为表示他们已经达成合意，合同已经成立并生效；并且从2002年1月7日王凤楼交付房屋首期款的收据和交纳水电费的收据中，均表明王凤楼购买的是6梯702房，买卖双方均对此表示认可，以履行行为对合同相应条款进行了补充确定，因此德容公司主张合同不成立没有依据，原审法院不予支持。根据已经生效的广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第2695号《民事判决书》中的内容：“德容公司在原审期间确认其公司成立之前康怡花园已开发完成，德容公司并无提供其公司为取得康怡花园项目支付相应对价的证据，根据现有证据显示德容公司是基于从化市政府从府办批（2010）350号批复的有关规定，承继了原河东公司职工及其他购房者的权利和义务……”德容公司未提交新证据证明生效的判决文书查明的事实有误，原审法院予以采纳。再者，根据河东公司与德容公司签订的《土地债权变更转让协议》的约定，德容公司理应对涉案土地相关债务有了解义务，并予切实全面履行。该项目商住楼的债权债务由德容公司承接，德容公司应当依约承担陈树勋及其委托代理人与王凤楼签订的房屋买卖合同的权利义务，对已收商品房款及其他相关费用，承担所有经济责任。因此，根据权利义务对等原则，而且康怡花园项目的产权已登记在德容公司名下，河东公司无须再承担办证义务，将涉案房屋过户给王凤楼的义务应由德容公司承担，王凤楼要求德容公司承担办证义务有理，原审法院予以支持，对王凤楼主张河东公司承担办证义务的请求，原审法院予以驳回。王凤楼购买的康怡花园6梯702房建筑面积为103.8平方米，按照合同的约定单价为680元每平方米，房屋总价为70584元。王凤楼已经支付63000元，剩余购房款7584元未支付。在诉讼过程中，王凤楼明确表示其愿意支付购房余款给德容公司，原审法院予以照准。至于办证税费承担问题，按照法律规定，有约定从约定，没有约定的依法承担。王凤楼与陈树勋签订的《房地产订购合同》对办证税费明确约定为由王凤楼承担，王凤楼主张由德容公司、河东公司承担过户费用没有依据，原审法院不予支持。综上，经原审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院2014年1月8日判决如下：一、王凤楼与陈树勋签订的《房地产订购合同》继续履行，王凤楼应于本判决发生法律效力之日起10日内支付购房余款7584元给广州市德容房地产有限公司；二、广州市德容房地产有限公司在王凤楼履行第一项义务后60日内，协助王凤楼办理从化市江埔街七星路15号康怡花园6梯702房的房地产权证，相关税费由王凤楼自行承担；三、驳回王凤楼对从化市河东房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由广州市德容房地产有限公司负担。判后，德容公司不服原审判决，向本院提起上诉。具体事实与理由如下：一、一审法院违反法定程序，遗漏案件当事人。由于本案涉及康怡花园的商品房买卖合同纠纷，且涉案合同或以陈树勋名义，或以康怡房地产公司名义，或以河东公司名义出售，因此，陈树勋及康怡房地产公司必须作为本案当事人参加诉讼，方能查清王凤楼持有购房协议的真实性。一审法院应当主动依法将陈树勋及康怡房地产公司追加为本案当事人参加诉讼，一审法院违反民诉法规定，未予追加，程序违法。二、一审法院违反法定程序，未告知德容公司申请对河东公司公章进行鉴定的法定权利。三、一审法院强行剥夺德容公司的反诉权利，于法无据，存在程序问题，应予纠正。一审中，德容公司在举证期限内提出反诉，而一审法院以告知另案处理为由不予受理，剥夺了德容公司合法的反诉权，请求二审法院予以纠正。四、一审判决认定事实错误。1、一审判决关于“从本案查明的事实来看，康怡花园是陈树勋以康怡房地产公司名义挂靠河东公司开发的楼盘”认定有误。（1）从一审查明事实可知，案涉“康怡花园”项目是由陈树勋挂靠河东公司开发的，后该项目由河东公司转至德容公司名下，与康怡房地产公司并无任何关联。一审法院以从本案查明的事实来看“认定”康怡花园是陈树勋以康怡房地产公司名义挂靠河东公司开发的楼盘明显错误。（2）从一审查明康怡房地产公司成立及股东情况可知，陈树勋既不是该公司的股东，也不是法定代表人，与该公司无关。一审法院以“陈树勋与陈志坚为亲兄弟关系”的事实认定并无证据支持，即使两人是亲兄弟关系，也不能以这种关系认定康怡房地产公司或陈志坚是陈树勋的委托代理人。2、一审法院关于“原告与陈树勋及其委托代理人陈志坚签订了《房地产订购合同》”、“是适格的合同主体”的认定明显错误。“康怡花园”开发主体是河东公司，康怡公司无权处置签署合同等手续事宜，故应认定合同主体不适格，合同无效。而且河东公司与德容公司均无收取王凤楼的房价款。3、一审判决关于“物业管理费和水电费一直由康怡房地产公司或德容公司收取至今“并以此认定德容公司没有异议”的认定有误。德容公司对案涉房屋由王凤楼居住一直存有疑义。从仅收取水电费，未收取物业管理费的事实可知德容公司并不是没有疑义。由于本案商品房预售范畴，而“康怡花园”项目并没有取得商品房预售许可证，因此德容公司认为涉案订购书应无效。五、一审判决错误。1、一审法院超出王凤楼的诉讼请求范围作出判处，明显有误。王凤楼一审并未诉请德容公司承担过户费用，也未在法定期限内增加诉请，一审判决却针对相关税费由谁承担问题作出判决，明显超出诉请。2、一审判决自相矛盾。一审法院在判决驳回王凤楼对河东公司诉讼请求的同时，判决德容公司承担协助王凤楼办证的义务，自相矛盾。德容公司上诉请求本院撤销一审判决，依法裁定将本案发回重审。王凤楼二审答辩称：王凤楼认为陈树勋不是本案必须参加诉讼的当事人，陈树勋只是作为挂靠方，陈树勋的行为都应归属于河东公司承担。德容公司承接涉案项目后负有向小业主包括办证等义务，所以本案陈树勋并非必要的当事人。关于查明事实部分，一审法院认定陈树勋以康怡房地产公司名义发售楼盘是正确的，陈树勋就是该公司老板，本案十九户房屋有部分就是以陈树勋名义签订的合同。王凤楼认为陈树勋签订合同的法律后果都应归于康怡公司及德容公司。河东公司二审答辩称一审法院驳回王凤楼对河东公司的诉讼请求是合理合法的，没有其他意见。本院经审理查明：从化市康怡房地产开发有限公司于2002年8月16日成立，营业期限为2002年8月16日至2003年2月28日，股东为潘晓玲、陈志坚（已去世），法定代表人陈志坚，公司经营范围为房地产开发（仅用于办理开发资质证），企业状态为吊销。河东公司于1987年12月15日成立，营业期限为1987年12月15日至长期，法定代表人肖健生，经营范围为房地产开发（资质三级），企业状态为已开业。德容公司于2008年11月10日成立，营业期限为2008年11月10日至2013年10月15日，股东为潘晓玲、潘岐针，现法定代表人胡明飞（2012年之前为潘晓玲），经营范围为房地产开发经营、房地产中介服务、园林绿化工程、建筑材料销售等，企业状态为已开业。陈树勋与陈志坚为亲兄弟关系。2000年前从化市通用机械厂经政府批准，集资兴建位于从化市街口镇七星路15号康怡花园职工集资楼，共七幢。2000年8月11日，陈树勋与河东公司签订《挂靠开发房地产协议》，该协议书的主要内容：陈树勋购得在从化市街口镇河东南路45号（从化市通用机械厂宿舍区），挂靠河东公司进行开发；河东公司提供房地产开发资质，营业执照复印件给陈树勋进行商品房开发建设，陈树勋以河东公司名称经营房地产业务过程中，一切行政和业务手续以河东公司名称进行并协助办理，由河东公司负责收款；陈树勋在开发经营的房地产是独立核算，自负盈亏，自主经营自行管理，房地产权属归陈树勋所有；陈树勋应依时交付商品房给住户，严格履行购房合同条款，凡楼宇质量问题及购房合同纠纷的有关事宜自行解决等内容。2002年，该集资楼的土地使用权登记在河东公司名下。该楼群约于2003年年底、2004年初建成，一部分作为职工集资房返还给职工，另一部分作为商品房对外销售。王凤楼与陈树勋签订了《房地产订购合同》，约定王凤楼购买陈树勋兴建的位于从化市街口镇七星路康怡花园第A幢的房屋，房屋单价为680元每平方米，房屋面积为90--100平方米，以市房管局出具的预售合同书核定的面积数为准。合同还约定了王凤楼购房款的支付方式以及“甲方必须提交办证的相关资料和票证给乙方办理房产证，或可为乙方代办房产证的有关手续，有关的税费由乙方承担，乙方购房款余额留5000元作为甲方代乙方办房产证的押金，甲方交给乙方房产证时即付清购房余款”。合同签订后，王凤楼实际购买了康怡花园6梯702房，并分别于2002年1月7日、2002年5月28日、2002年8月19日和2002年11月15日向陈树勋或向陈树勋和陈志坚支付购房款共63000元，未办理房地产权证。王凤楼于2002年1月收楼并从2004年居住至今。2010年之前王凤楼购买房屋的物业管理费和水电费由康怡房地产公司收取，2010年之后由德容公司收取水电费至今。因建设单位未缴纳土地出让金和转让税费以及欠报建费等原因，康怡花园商品住宅未能确权，引发业主多次上访。2008年12月，从化市人民政府办公室作出从府办批（2008）956号批复，市政府同意按照“能免则免、能减则减、尊重历史、特事特办”的原则，处理集资楼所欠的报建费和契税、土地增值税等问题。2009年4月13日，甲方河东公司与乙方德容公司签订了《土地债权变更转让协议》，约定“自2009年4月1日起，甲方不再承担‘康怡花园’商住楼的一切债权债务及相关的一切法律责任。由乙方全部承担，有关的办证手续由乙方自行办理，费用由乙方负责。”2010年5月从化市人民政府办公室作出从府办批（2010）350号批复，同意原从化市通用机械厂“康怡花园”合作建设单位由原河东公司转为德容公司，并由变更后的建设方承担原企业职工及其他购房者的权利和义务。同期，经从化市政府批准，康怡花园的土地使用权人由河东公司变更登记为德容公司。2012年9月，位于从化市街口街七星路15号“康怡花园”产权确权登记在德容公司名下，经办人陈树勋。经政府协调，德容公司为相当部分业主办理了房地产权证。因王凤楼认为德容公司要求其增加费用作为办证条件无理，引发双方纠纷成讼。另查明，交付给王凤楼使用的从化市街口镇七星路康怡花园第A幢702房，现公安门牌号为从化市江埔街七星路15号康怡花园6梯702房，经从化市国土资源和房屋管理局测绘核定该房屋的建筑面积为103.8平方米。本院就案外人关敏光、陈树勋、德容公司、河东公司房屋买卖合同纠纷作出的（2013）穗中法民五终字第2695号《民事判决书》已生效，其中载有如下内容：一、原审法院认为“关于挂靠关系的责任认定问题，挂靠经营是指挂靠者定期或不定期给被挂靠者或其主管部门，开办单位缴纳管理费并以被挂靠者名义对外进行民事活动的经营方式。挂靠者对外的行为视为被挂靠者的行为，由此产生的民事责任，应由双方承担。根据陈树勋与从化市河东房地产联合开发公司（从化市河东房地产开发有限公司的原名，下简称河东公司）签订的《挂靠开发房地产协议书》，陈树勋挂靠河东公司所进行民事活动，对所产生的民事责任，河东公司应当承担责任。根据从府办批（2010）350号批复的有关规定，由于原从化市通用机械厂“康怡花园”合作建设单位由原河东公司转为广州市德容房地产有限公司，并由变更后的建设方承担原企业职工及其他购房者的权利和义务。据此，本案双方当事人因房屋买卖合同纠纷所产生的权利、义务，应由变更后的德容公司承担。关于房屋买卖合同效力的认定问题，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。陈树勋以河东公司与关敏光签订的《商品房订购合同书》，结合订购合同的主要内容及订购后关敏光对房产的实际支配等综合审查判断，《商品房订购合同书》是双方当事人真实意思表示，符合合同的构成要件，该合同是有效合同，依法成立的合同，自成立时生效。另关敏光与河东公司订立《房地产预售契约》效力认定问题，根据广东明鉴文书司法鉴定意见书，明鉴司法鉴定所（2011）文鉴字第241号落款日期为“2004年9月10日的”《房地产预售契约》中第五页落款处委托代理人签名“陈树勋”字迹不是陈树勋所写，落款日期为“2004年9月10日的”《房地产预售契约》中第五页落款为“乙方（盖章）”：一栏有涂改痕迹，涂改物覆盖的文字是“王琳”。根据鉴定结果，合同签订的主体存在瑕疵，不具备合同要约和承诺的构成要件，所以《房地产预售契约》尚未生效，不具有法律约束力。但本案《商品房订购合同书》由于具备了商品房买卖合同的主要内容及关敏光对涉诉标的物实际支配，虽然《房地产预售契约》不具有法律约束力，但是，不影响《商品房订购合同书》效力。双方当事人签订《商品房订购合同书》受法律保护。关于房屋过户责任的认定问题，本案双方当事人签订《商品房订购合同书》，由于具备了商品房买卖合同的构成要件，依法成立的合同，受法律保护，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案涉诉标的物已具备了房产过户的条件，根据原从化市通用机械厂“康怡花园”合作建设单位由原河东公司转为德容公司，并由变更后的建设方承担原企业职工及其他购房者的权利和义务的规定。所以，当事人权利、义务关系已发生转移，本案办理房产权过户的责任应由德容公司承担。关敏光诉讼请求确认《商品房订购合同书》效力及办理房屋产权过户的理据充分，应予支持。河东公司抗辩的理由不成立，不予采纳”。原审法院于2013年4月25日作出判决：一、关敏光和陈树勋、从化市河东房地产开发有限公司于2003年12月23日签订的《商品房订购合同书》合同有效；二、广州市德容房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起60日内将位于从化市江埔街七星路15号之一（证号：粤房地产证字第××号），之五（证号：粤房地产证字第××号），之六（证号：粤房地产证字第××号），之七（证号：粤房地产证字第××号），之十（证号：粤房地产证字第××号），之十一（证号：粤房地产证字第××号），之十二（证号：粤房地产证字第××号）的房地产权证过户给关敏光；三、驳回关敏光的其他诉讼请求。二、陈树勋、德容公司不服上述原审判决上诉至本院，本院认为“陈树勋与河东公司之间签订了《挂靠开发房地产协议书》，涉案房屋属于陈树勋挂靠河东公司期间进行开发建设的商品房，且河东公司在购房人为关敏光的《房地产预售契约》中盖章确认，故河东公司应当履行将涉案房屋登记在关敏光名下的义务。德容公司在原审期间确认其公司成立之前康怡花园已开发完成，德容公司并无提供其公司为取得康怡花园项目支付相应对价的证据，根据现有证据显示德容公司是基于从化市政府从府办批（2010）350号批复的有关规定，承继了原河东公司职工及其他购房者的权利和义务，现涉案房屋的产权均已登记在德容公司名下，根据权利义务对等原则，原审法院认定德容公司负有将涉案房屋过户至关敏光名下的义务并无不当，陈树勋、德容公司关于德容公司不负有将涉案房屋过户至关敏光名下义务的上诉理由不能成立，本院不予支持”，故本院判决驳回上诉，维持原判。因本案纠纷，王凤楼于2013年6月3日向原审法院提起本案诉讼请求判令：一、河东公司、德容公司履行为王凤楼办理位于从化市江埔街七星路15号康怡花园房屋的房地产权证义务，并承担过户费用；二、本案诉讼费用由河东公司、德容公司承担。河东公司、德容公司原审均辩称不同意王凤楼诉讼请求。另原审法院在本案由简易程序转换普通程序过程中于2013年7月8日向德容公司发出《延长举证期限通知书》，延长举证时间为十五天。原审法院以公告方式送达开庭传票及延长举证通知给德容公司，该公告中确定的开庭时间在举证期限届满后第3日，故原审法院就本案一审开庭时举证期限已提前3日届满。而德容公司至开庭前一天向原审法院提出反诉请求，主张房屋买卖合同无效以及由王凤楼返还房屋，对此，原审法院已告知其另行立案处理。本院认为：根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案争议的焦点为德容公司主张原审程序不当、应将本案发回重审的上诉请求是否成立？评析如下。关于原审法院是否遗漏诉讼主体的问题。首先，根据本案证据及当事人的陈述可知，涉案房屋已由卖方交付王凤楼，王凤楼已使用十多年，德容公司接手涉案房屋所在的“康怡花园”小区后亦代收水电费至今。在此过程中，无论是康怡房地产公司或德容公司均从未对双方存在的房屋买卖关系提出过异议，也没有案外人对涉案房屋主张过权利。另审查出售方主体，根据本院作出的（2013）穗中法民五终字第2695号民事判决，陈树勋为康怡花园的实际投资人，而无论合同上记载的出售方是陈树勋、康怡房地产公司或其法定代表人陈志坚，还是河东公司，从上述出售方交付房屋给买受人，买受人居住至今没有其他主体对涉案房屋主张权利及原审法院对涉案康怡花园项目逐一入户调查的情况来看，原审法院认定上述主体均是适格的合同主体并无不妥，本院予以维持。其次，由于原审法院已查明上述事实，故本案无需追加陈树勋及康怡房地产公司作为当事人参加诉讼。为此，对德容公司上诉认为一审法院遗漏案件当事人而违反法定程序的主张理据不足，本院不予采纳。关于德容公司主张原审法院未对河东公司公章鉴定的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条中“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出”的规定，对购房合同中河东公司加盖的公章进行鉴定属于当事人申请的事项。一审诉讼中，德容公司未在举证期限内提出该鉴定申请，现上诉主张原审法院未告知其申请对河东公司公章进行鉴定而违反法定程序没有理据，本院亦不予接纳其申请。关于德容公司主张原审法院未接纳其反诉而程序不当的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉，应当在举证期限届满前提出”。经审查，一审法院在由简易程序转换普通程序过程中于2013年7月8日向德容公司发出《延长举证期限通知书》是，延长举证时间为十五天。一审法院以公告方式送达开庭传票及延长举证通知书给德容公司，该公告中确定的开庭时间在举证期限届满后第3日，故一审开庭时举证期限已提前3日届满，而德容公司至开庭前一天才提出反诉，故一审法院未受理德容公司反诉并告知其另案起诉并无不当。德容公司认为一审法院违反法定程序，强行剥夺德容公司反诉权利的主张理据不足，本院不予采纳。关于德容公司主张原审判决查明事实错误以及原审判决超出原审原告诉讼请求的范围的问题。根据本院已经生效的（2013）穗中法民五终字第2695号《民事判决书》中的认定：德容公司是基于从化市政府从府办批（2010）350号批复的有关规定，承继了原河东公司与职工及其他购房者的权利义务，现涉案房屋的产权均已登记在德容公司名下，根据权利义务对等原则，原审法院认定德容公司负有将涉案房屋过户义务并无不妥。上述生效判决现无证据显示已经合法程序予以撤销，故原审法院遵循该认定，本院予以认同。再据河东公司与德容公司签订的《土地债权变更转让协议》约定，康怡花园项目的债权债务由德容公司承接，故依约定，德容公司应负担将涉案房屋过户给王凤楼的义务。由于王凤楼未付清全额购房款，德容公司对原审法院判处王凤楼向该司付清购房余款不持异议，故原审法院判处王凤楼清付房款后，德容公司履行过户办证义务并无不当。至于相关税费的负担问题，则是涉案房屋过户办证的随附义务，根据康怡花园项目房屋的购买情况，买卖双方有约定从约定，没有约定应依照相关法律规定承担。综上所述，上诉人德容公司上诉请求以及事实和理由不成立，本院不予支持；审查原审判决，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条、第三十四条第三款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人广州市德容房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 岳为群代理审判员 柳玮玮代理审判员 郑怀勇二〇一四年五月十六日书 记 员 杨仁义 关注公众号“”