（2014）栖迈民初字第127号
裁判日期: 2014-05-16
公开日期: 2014-11-03
案件名称
原告王书军与被告王春梅房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
南京市栖霞区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王书军,王春梅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百二十条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2014）栖迈民初字第127号原告王书军，男，1976年6月30日生，汉族。委托代理人胡荣兵，江苏苏豪律师事务所律师。委托代理人张含秋，江苏苏豪律师事务所律师。被告王春梅，女，1954年6月16日生，汉族。原告王书军与被告王春梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月25日立案受理后，依法由代理审判员杨燕适用简易程序，于2014年3月26日公开开庭进行了审理。原告王书军及其委托代理人胡荣兵、张含秋，被告王春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王书军诉称，2013年11月，原告以37万元受让被告注册经营的位于栖霞区某某苑的某某宾馆，并花费10万元进行了装修，正准备正式对外营业时，被该宾馆所在房屋所有权人以被告未经其同意擅自转租为由要求原告立即腾空撤离房屋。原告多次与被告及房东交涉无果，双方多次发生纠纷致原告经营遭受重大影响。原告认为，因被告未取得房屋所有权人转租同意，导致原告无法实现经营目的并造成了重大损失。为此，要求：1、解除原、被告签订的某某宾馆转让协议；2、被告返还原告转让费37万元，押金5000元，合计37.5万元；3、被告赔偿原告宾馆装修损失10万元、律师代理费29840元，合计129840元；4、本案诉讼费由被告承担。被告王春梅辩称，原告支付的转让费和押金，被告均收到，但被告不同意返还。原告已将宾馆经营了半年，目前还在正常经营，原告可以将宾馆重新转让。收取原告的37.5万元中，包含了三个月的房租近3万元、11000元有线电视转让费及押金5000元。原、被告签订转让协议房东并不知道，双方瞒着房东，目的是为了不涨房租。但原告在2013年11月25日支付房租时将转让协议拿给房东看了，希望能与房东直接签租赁协议，房东就提出了较高的房租价格，原告不同意，导致纠纷发生。造成目前的状况是原告自己造成的，应由原告自行承担责任，被告不应承担责任。要求依法处理。经审理查明，2006年11月20日，被告王春梅与赵某某签订“某某苑”门面房租赁合同一份，双方约定将位于栖霞区某某路X号“某某苑”门面房第三层F2-22号（面积680平方米）出租给被告王春梅经营客房，租赁期限十二年，自2006年11月20日起至2018年元月19日止，房租每年11万元。合同签订后被告用该房屋从事某某旅馆经营，某某旅馆原营业执照经营人是程某某，2007年被告从程某某处转让取得某某旅馆的经营权后，被告一直未变更工商登记。为扩大旅馆经营，2008年11月26日前，被告王春梅再次与迈皋桥某某村生活区项目经理部签订“某某苑”房屋租赁合同一份，约定将“某某苑”房屋F2栋二层门面房（面积280平方米）出租给被告王春梅经营旅馆，租赁期限十年，自2008年11月26日起至2018年11月25日止，房租每年5万元。被告在承租房屋内从事某某旅馆经营至2013年10月。2013年11月，原、被告签订某某宾馆转让协议一份，协议约定：被告将某某宾馆经营权一次性转让给原告，转让费共计37万元，由原告一次性支付。协议同时载明：以被告名义注册的名称、字号及法定代表人等均不得改变；某某宾馆房屋是向他人承租的房屋（无产权证及土地使用权证），租期自2013年11月3日至2018年12月30日，每年租金16万元，租金由宾馆实际经营人支付，每半年支付8万元；双方在协议签订后，任何一方不得以法律不认可的理由反悔，否则要承担一切法律责任，并赔偿守约方律师代理费、保证金、定金及其他费用。协议还对其他财产的转让、协助办理义务等事项进行了约定。该转让协议仅一份，起草后被告在该协议上签名并交原告收执，原告当时未在协议上签名，其在诉讼到法院后当庭在该协议上签名。原告收执协议后，于2013年11月1日、11月4日分别支付被告1万元、36万元，被告于2014年1月4日出具收取37.5万元（其中转让款36万元、有线费1万元、押金5000元）的收条给原告。后原告对某某宾馆进行了装修并进行经营，花去装修等费用96800元（装修工程款83000元、宾馆广告牌显示屏13800元）。后宾馆房屋出租人以被告未经其同意擅自将房屋转租原告，要求原告腾空撤离房屋，原、被告发生纠纷，原告遂诉至本院。原告为本次诉讼支付律师代理费29840元。另查明，“某某苑”门面房未取得合法权属证书。该房屋出租方于2013年12月9日向被告王春梅下发了解除“某某苑”门面房租赁合同的通知，通知主要内容为：王春梅未经出租方同意擅自转租房屋，违反了租赁合同中不得擅自转租的约定，通知其解除合同，将承租房屋腾空返还出租方。被告于同日签收了该通知。上述事实，有王春梅与出租人签订的房屋租赁合同2份，原、被告签订的某某宾馆转让协议，付款转帐凭证、收条，宾馆营业执照，装修工程施工合同、决算书、户外广告工程制作合同、收款收据，解除“某某苑”门面房租赁合同通知，代理费发票及当事人的陈述等证据证实，本院予以认定。本院认为，某某宾馆转让协议订立时仅被告签名，原告未签名，原告在诉讼到法院后在该协议上签名，系对该协议的追认，该协议依法成立。原、被告签订的某某宾馆转让协议不违反法律、法规的强制性规定，且系双方真实意思的表示，该协议合法有效。因某某宾馆经营所依赖使用的房屋未取得合法权属证书，为此，被告与出租人就该房屋签订的租赁合同无效。原、被告签订宾馆转让协议时未征得房屋出租人同意，现房屋出租人拒绝将该房屋继续交由原告使用，致原告受让某某宾馆后因没有房屋使用权而无法经营，无法实现其合同目的，原告主张解除该转让协议，符合法律规定，本院予以支持。协议解除后，被告应将收取原告的转让费及押金返还原告。原告主张被告赔偿其损失，因原、被告对某某宾馆经营所使用的房屋未取得合法权属证书均是明知的，且在签订转让协议时均未征得房屋出租人同意，为此，在导致转让协议解除上原、被告均有过错，且过错程度相当，故原告因合同解除造成的损失96800元，应由原、被告各承担50%计48400元。原告诉请被告赔偿其律师代理费29840元，因该损失非客观必然发生，且转让协议中约定是由违约方向守约方支付，现系原告提出解除合同，该诉请与合同约定不符，不予支持。被告抗辩收取原告的37.5万元中，包含了三个月的房租近3万元，因其未提供证据证明，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的某某宾馆转让协议。二、被告王春梅返还原告王书军转让费37万元、押金5000元，合计37.5万元。三、被告王春梅赔偿原告王书军损失48400元上述款项于本判决生效之日起10日内付清。四、驳回原告王书军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7528元，减半收取3764元，由原告王书军负担607元，被告王春梅负担3157元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 杨燕二〇一四年五月十六日见习书记员 滕翩