（2014）沈中民二终字第00638号

裁判日期: 2014-05-16

公开日期: 2014-05-23

案件名称

上诉人百胜餐饮（沈阳）有限公司与被上诉人中国电子物资东北公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

百胜餐饮（沈阳）有限公司,中国电子物资东北公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四条，第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2014）沈中民二终字第00638号上诉人（原审被告）：百胜餐饮（沈阳）有限公司，住所地：沈阳市和平区青年大街286号。法定代表人：陈光全，该公司董事长。委托代理人：于晨、包韪祺，辽宁恒信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国电子物资东北公司，住址：沈阳市铁西区滑翔路15号。法定代表人：刘波，该公司总经理。委托代理人：郑飞，辽宁景博律师事务所律师。上诉人百胜餐饮（沈阳）有限公司与被上诉人中国电子物资东北公司因租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2013）沈铁西民二初字第3464号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，于2014年4月14日公开开庭，对本案进行了审理。上诉人百胜餐饮（沈阳）有限公司的委托代理人于晨、包韪祺，被上诉人中国电子物资东北公司的委托代理人郑飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2009年6月25日，百胜餐饮（沈阳）有限公司、中国电子物资东北公司签订了《租赁合同》，约定中国电子物资东北公司将涉诉房屋出租给百胜餐饮（沈阳）有限公司用于开设肯德基连锁餐厅。租赁期限自中国电子物资东北公司交付房产之日起（中国电子物资东北公司、百胜餐饮（沈阳）有限公司在庭审过程中均认可租赁期限起始时间为2009年7月31日）至2024年7月31日止。中国电子物资东北公司请求调整自2013年8月1日至2014年7月31日的房屋租金，合同约定上述期间的租金标准为每年450，000元，即每年每平方米1，027元。另查明，2012年6月19日、2012年9月4日，中国电子物资东北公司分别与沈阳市东北大药房连锁店滑翔店及中国银行股份有限公司沈阳分行签订《房屋租赁合同》，出租中国电子物资东北公司名下位于沈阳市铁西区滑翔路15号房屋（与百胜餐饮（沈阳）有限公司承租房屋同属一栋楼宇），租金平均单价分别为每年每平方米1，828元及每年每平方米1，880元。原审法院认为：关于中国电子物资东北公司称涉诉房屋2010年8月1日至2014年7月31日的房屋租金虽然合同约定为每年450，000元，但实际租金金额为每年420，000元即每年每平方米959元的问题，因百胜餐饮（沈阳）有限公司对此予以否认，中国电子物资东北公司又未提供充分证据证明，故本院认为涉诉房屋2010年8月1日至2014年7月31日的房屋租金应为合同约定的每年450，000元即每年每平方米1，027元。关于涉诉房屋2013年8月1日至2014年7月31日约定的租金应否予以调高的问题。本院认为，民事活动应当贯彻公平原则，合同作为一种双方的民事法律行为，更应贯彻公平原则，而公平原则的实质在于以利益均衡作为价值判断标准来调整合同当事人之间的权利义务关系，最终体现在合同责任的分担上要公平合理。本案中，在涉诉房屋周边租赁市场价格已经超过每年每平方米1，800元的情况下，如果中国电子物资东北公司、百胜餐饮（沈阳）有限公司继续履行每年每平方米1，027元的租金标准，会导致中国电子物资东北公司、百胜餐饮（沈阳）有限公司之间的经济利益严重失衡，会使百胜餐饮（沈阳）有限公司获得巨大的利益而使中国电子物资东北公司遭受巨大的损失，从而使双方当事人的权利义务严重不对等。因此，对中国电子物资东北公司请求调高自2013年8月1日至2014年7月31日的租金标准的诉讼请求本院予以支持。关于调整后的租金金额，结合涉诉房屋所在地租金价格本院认为以每年每平方米1，700元为宜。关于中国电子物资东北公司诉讼请求第二项请求百胜餐饮（沈阳）有限公司支付2013年8月1日至2013年10月31日的增加租金的问题，如前项所述，增加金额应为（1，700元-1，027元）÷12个月×438平方米×3个月=73，693元。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共国合同法》第五条之规定，原审法院判决如下：一、原、被告于2009年6月25日签订的租赁合同租赁标的为沈阳市铁西区滑翔路15号、15甲1号、15甲号房屋2013年8月1日至2014年7月31日的租金调整为每年每平方米人民币1，700元；二、被告百胜餐饮（沈阳）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告中国电子物资东北公司房屋租金人民币73，693元；三、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费2，239元，由原告承担597元，由被告承担1，642元（原告已预交，由被告直接给付原告）。宣判后，百胜餐饮（沈阳）有限公司不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销沈阳市铁西区人民法院（2013）沈铁西民二初字第3464号民事判决，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一审法院未能查清案件事实，在错误认定的基础上利用司法权力违反法定程序判令变更上诉人与被上诉人之间自愿签订并合法有效的合同，扰乱当事人之间的商业活动稳定性和商业诚信，造成了极为严重的司法后果，一审法院引用的法律依据是公平原则，无法让人信服，以合同约定内容显示公平为支持被上诉人之诉请主张违背了合同法的明确规定，实质上运用了情势变更原则，根据《最高人民法院关于正确适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》，要求各级法院应正确适用情势变更原则，对必须适用该原则裁判的个案，应由高级人民法院审核，必要时应报请最高人民法院审核，最大限度的避免对交易安全和市场秩序造成大的冲击。原审法院未经报审程序，草率作出判决，程序不当，且一审法院未经仔细审查，仅以被上诉人提供的两份签订于2012年下半年的租赁合同就做出事实认定，依据不足。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人中国电子物资东北公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。本院另查明：中国电子物资东北公司与中国银行股份有限公司沈阳分行签订的《房屋租赁合同》租期为5年，自2012年8月1日至2017年7月31日止。中国电子物资东北公司与沈阳东北大药房连锁店滑翔店签订的《房屋租赁合同》租期为2年，自2012年6月20日至2014年6月19日止。再查，沈阳市物价局、沈阳市房产局联合下发的沈价发（2011）68号文件中，附件中关于沈阳市城区非居住房屋租赁市场指导租金规定，涉案房屋位于三级路段，商业用途指导标准为40元／平方米／月至50元／平方米／月，即年标准为480元／平方米／月至600元／平方米／月。上述事实，有当事人的陈述，《租赁合同》，房产证、抵押权人同意证明、中国电子物资东北公司与沈阳市东北大药房连锁店滑翔店签订《房屋租赁合同》及中国电子物资东北公司与中国银行股份有限公司沈阳分行签订的《房屋租赁合同书》、沈价发（2011）68号文件等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案中，中国电子物资东北公司与百胜餐饮（沈阳）有限公司于2009年6月25日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定涉案房屋自2010年8月1日至2014年7月31日的房屋租金标准为每年每平方米1，027元。对该标准，中国电子物资东北公司提出诉讼请求要求调高租金。关于涉案租金应否予以调整的问题，首先，合同的成立前提是要约、承诺，双方自2009年起就对涉案房屋租金形成了要约承诺，该合同对涉案年度中租金的标准进行了约定，现原审法院以判决的形式将租金标准调整为1，700元每年每平方米，侵犯了百胜餐饮（沈阳）有限公司对合同内容的自主决定权。其次，关于原审法院认定本案中，涉诉房屋周边租赁市场价格已经超过每年每平方米1，800元的情况下，如果中国电子物资东北公司、百胜餐饮（沈阳）有限公司继续履行每年每平方米1，027元的租金标准，会导致中国电子物资东北公司、百胜餐饮（沈阳）有限公司之间的经济利益严重失衡，会使百胜餐饮（沈阳）有限公司获得巨大的利益而使中国电子物资东北公司遭受巨大的损失，从而使双方当事人的权利义务严重不对等一节，因中国电子物资东北公司所提供的合同与本案涉案房屋所签订合同的时间、合同内容、租期长短均有不同，因此几份合同之间并不具有可比性，而沈阳市物价局、沈阳市房产局联合下发的沈价发（2011）68号文件中，对涉案房产所处地段的租金指导价亦低于目前的房屋实际租金标准，故原审法院认定涉案房产周边租赁价格超过1800元／月／平方米，依据不足。最后，原审法院论述如按原合同约定会使百胜餐饮（沈阳）有限公司获得巨大利益并使中国电子物资东北公司遭受巨大损失，对该节，如正常履行本案涉案合同，所发生的法律后果系中国电子物资东北公司收益较小，而收益多少是正常的商业风险，并不能说明中国电子物资东北公司将因此遭受巨大损失。因此，原审法院的该节论述不当。综上，中国电子物资东北公司的原审诉讼请求无事实和法律依据，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：撤销沈阳市铁西区人民法院（2013）沈铁西民二初字第3464号民事判决；驳回中国电子物资东北公司的原审诉讼请求。一审案件受理费2，239元，二审案件受理费2，239元，共计为4，478元，均由中国电子物资东北公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　周　濛审　判　员　　姜会军代理审判员　　朱闻天二〇一四年五月十六日书　记　员　　郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；关注公众号“”