（2014）浙甬民二终字第261号
裁判日期: 2014-05-15
公开日期: 2014-12-25
案件名称
张宏哲、刘雅萍与恒达高投资有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张宏哲,刘雅萍,恒达高投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙甬民二终字第261号上诉人（原审原告）：张宏哲。。上诉人（原审原告）：刘雅萍。。上述两上诉人共同委托代理人：郑杰。。被上诉人（原审被告）：恒达高投资有限公司。法定代表人：高路勇。。委托代理人：何方荣。。委托代理人：王铭。。上诉人张宏哲、刘雅萍因与被上诉人恒达高投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院于2014年3月17日作出的（2013）甬东民初字第1878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月3日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月24日公开开庭进行了审理。上诉人张宏哲及上诉人张宏哲、刘雅萍的共同委托代理人郑杰、被上诉人恒达高投资有限公司的委托代理人何方荣、王铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：2010年12月20日，原告张宏哲、刘雅萍与被告恒达高投资有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告张宏哲、刘雅萍向被告恒达高投资有限公司购买位于恒达高商务大厦13-15号房，该商品房的设计用途为办公用房，建筑面积为54.32平方米，每平方米20694.61元，总价款1124131元。该合同第九条约定“交付期限及条件出卖人（被告恒达高投资有限公司）应当在2012年10月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人（原告张宏哲、刘雅萍）使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件……”第十条约定“出卖人逾期交房的违约责任……1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金……”等。在合同的补充协议中约定了涉案房屋的赠送装修及设备清单。2010年12月20日，原告张宏哲、刘雅萍向被告恒达高投资有限公司支付房款564131元。2011年9月2日，原告张宏哲、刘雅萍向被告恒达高投资有限公司支付房款560000元。2012年2月17日，涉案房屋所在的恒达高商务大厦土建部分消防验收合格。2012年3月，被告恒达高投资有限公司向宁波市住房和城乡建设委员会竣工验收备案。2012年9月8日，宁波市公安消防支队出具建设工程消防设计审核意见书，认为恒达高商务大厦存在3-22层原使用功能为办公，现变更为复式公寓，未提供相关证明文件等问题，不同意恒达高商务大厦内部装修工程消防设计（装修区域为3-22层，装修面积29196平方米，3-22层使用功能变更为复式公寓）。2012年9月29日，恒达高商务大厦内部装修工程（装修区域为1-22层公共区域，装修面积4500平方米）的消防设计通过消防审核。2012年12月25日，恒达高商务大厦内部装修工程（装修区域为1-22层公共区域，装修面积4500平方米）经消防验收合格。2013年1月28日，原告张宏哲、刘雅萍发函给被告恒达高投资有限公司，认为被告的房屋不符合合同约定的交付条件，未取得相关部门出具的认可文件或准许使用文件，且被告存在擅自变更房屋结构形式、户型、空间尺寸等、室内装修未按法定程序办理施工许可证，装修质量差，未经验收及销售欺诈等情形，要求解除双方的《商品房买卖合同》并退房，由被告退还全部房款并承担相应法律责任。被告恒达高投资有限公司于2013年1月29日签收该函。2013年3月8日，宁波市公安消防支队出具《关于恒达高商务大厦未经消防验收擅自投入使用情况的答复》，载明经该部门现场调查，恒达高大厦内部装修工程除公共部位外，其余部分未申报消防审批，未经消防验收合格擅自投入使用，该部门对此违法行为已依法受案查处。2013年3月20日，被告恒达高投资有限公司发函原告张宏哲、刘雅萍，针对原告2013年1月27日的函予以回复并要求原告继续履行合同办理房屋交接手续等。原告张宏哲、刘雅萍已知晓该函件内容。2013年5月20日，宁波市公安消防支队作出甬公（消）决字（2013）第0015号公安行政处罚决定书，查明恒达高商务办公楼3-16层办公部分未经消防验收擅自投入使用，违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定，责令恒达高投资有限公司恒达高商务办公楼3-16层办公部分停止使用，并处罚款30000元。2013年7月11日，恒达高商务大厦内部装修工程（装修区域为3-22层室内办公区域，装修面积20000平方米）经消防验收合格。2013年10月17日，被告恒达高投资有限公司出具报告两份，载明2012年5月其曾分别单套与装修公司签订室内精装修委托合同，要求装修公司按照不同户型分别装修，上述精装修工程于2012年9月完成，根据建设部令第91号《建设工程施工许可管理办法》第二条第二款规定的“工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证”及宁波市建筑行业通行惯例，故该公司未能取得精装修工程施工许可证便直接委托装修公司进行施工。宁波国家高新技术产业开发区建设管理局及宁波市住房和城乡建设委员会工程质量安全监管处确认两份报告情况属实。原审原告张宏哲、刘雅萍于2013年8月13日诉至原审法院，请求判令：一、原审被告立即退还两原审原告购房款1124131元；二、原审被告支付两原审原告违约金112413.10元并赔偿两原审原告损失（暂算至2013年7月31日为163996.71元，要求计算至购房款还清时止）。原审法院经审理认为：首先，当事人对自己诉讼请求所依据的事实和理由应提供证据予以证明。原告张宏哲、刘雅萍认为被告恒达高投资有限公司销售的房屋存在装修质量差、与样板房不一致、虚假宣传、欺诈销售等情形，但原告并未提供充分的证据予以证明，且原告系为居住而购买涉案房屋，原告在与被告签订《商品房买卖合同》前已查看样板房，对购买的房屋基本性质、结构格局应已明知，故对原告的上述主张，不予采信。其次，涉案房屋所在恒达高大厦在2012年10月30日交付前已由被告恒达高投资有限公司组织勘察、设计、监理及施工单位进行竣工验收并确认合格，依法履行竣工验收备案程序，并取得土建工程的消防验收，故涉案房屋已符合双方签订的《商品房买卖合同》第九条中就竣工验收合格并备案的约定。根据原、被告提供的证据及庭审陈述，双方关于涉案房屋精装修的约定体现在补充协议的“赠送装修及设备清单”中，涉案房屋装修及设备系被告赠送，且被告所承担的精装修的质量违约责任仅为双方《商品房买卖合同》第十四条约定的补偿装饰、设备差价的责任，故在合同约定解除的法律关系项下，双方对精装修须经消防验收系房屋交付条件之一并未作出明确的约定。结合宁波国家高新技术产业开发区建设管理局及宁波市住房和城乡建设委员会工程质量安全监管处确认的报告内容，涉案房屋所在大厦在交付前已经竣工验收合格并备案，且建设管理部门同意被告在装修涉案房屋时无须领取施工许可证，亦未要求被告对涉案房屋的室内装修进行消防验收，现土建、公共区域装修及室内装修均已通过消防验收，故原告张宏哲、刘雅萍购买涉案房屋的合同目的已能实现，原告张宏哲、刘雅萍现依据《商品房买卖合同》中的约定要求与被告解除合同并由被告承担合同解除项下的违约责任的主张，缺乏相应的法律和事实依据，对此不予支持。再次，虽被告恒达高投资有限公司未在原告张宏哲、刘雅萍发函后三个月内提起异议之诉，但因原告张宏哲、刘雅萍的合同解除权主张缺乏法律依据，故不能以此期限约束被告恒达高投资有限公司，故对原告的该项主张，亦不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：驳回原告张宏哲、刘雅萍的诉讼请求。本案受理费17405元，减半收取8702.50元，由原告张宏哲、刘雅萍负担。宣判后，原审原告张宏哲、刘雅萍不服，上诉至本院，称：一、被上诉人未在合同约定期限内将符合交付条件的商品房交付给上诉人，且逾期超过60日，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定，上诉人有权解除合同，且因涉案房屋未通过消防验收不符合使用条件，上诉人也有权解除合同。上诉人向被上诉人发函要求解除合同，该通知被上诉人于2013年1月29日收到。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，因被上诉人未在通知到达之日起三个月内向法院提起异议之诉，故双方签订的合同已于2013年1月29日依法解除；二、被上诉人向上诉人交付的房屋仅有“单层白坯房”的行政许可文件，整个项目从规划报批、施工、验收等均以该标准进行，而合同约定的却是“复式二层精装修”标准，直至2012年10月30日房屋交付时，被上诉人仍未获得作出此变更的行政许可文件。原审法院认定涉案房屋已符合双方约定的竣工验收合格并备案的约定系错误；三、涉案房屋自合同约定的交付期限届满之日起超过60日内未取得公安消防部门的许可文件。1.首先，原审法院混淆了“工程是否需要申报消防验收”与“工程是否符合消防法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求”之间的区别；2.涉案房屋不论室内精装修工程是否需要申报消防验收，其室内精装修工程均应符合消防法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求。根据公安消防部门就涉案房屋先后出具的《建设工程消防设计审核意见书》、《关于恒达高商务大厦未经消防验收擅自投入使用情况的答复》及行政处罚决定书，证明涉案房屋既不符合合同约定，也不符合消防法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求，依法应禁止投入使用。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人恒达高投资有限公司答辩称：合同解除权的行使需以解除权成就为前提，现上诉人请求解除《商品房买卖合同》的条件未成就。一、根据涉案《商品房买卖合同》及补充协议的约定，上诉人与被上诉人同时存在买卖合同关系和装修赠与的合同关系，故该合同第九条关于取得相关文件的要求应当对应于白坯房，交付的物应为复式精装修的房屋，故室内装修的消防文件不属于合同约定的交付条件；二、涉案商品房的套内装修无需报消防验收或备案，被上诉人开发建设的商品房符合合同约定的交付条件。涉案房屋建筑面积小于300平方米，且其装修工程投资额少于30万元，符合《建设工程施工许可管理办法》第二条第二款规定的情形，同时，作为施工许可证的颁发机关宁波市住房与城乡建设委员会也明确涉案房屋的套内装修无需办理施工许可证，根据《建设工程消防监督管理规定》第二十四条第三款规定，该套内装修可以不进行消防验收及消防备案。被上诉人认为，涉案房屋所在的大厦在交付前已经过竣工验收并履行备案程序，故符合合同约定的交付条件，上诉人之所以要求解除合同的主要原因是涉案房屋的价格下跌。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实依据，原审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人张宏哲、刘雅萍与被上诉人恒达高投资有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且其内容未违反法律、行政法规强制性规定，应依法认定有效，双方均应按约履行。涉案房屋所在的恒达高大厦于2012年10月30日交付前经竣工验收合格并履行备案程序，亦取得土建工程的消防验收，故涉案房屋已符合双方签订的合同中关于竣工验收合格并备案的约定。根据双方当事人陈述及补充协议中关于房屋精装修的相关内容，原审法院认定双方对房屋精装修须经消防验收亦作为房屋的交付条件之一未作出明确约定，并无不当。宁波国家高新技术产业开发区建设管理局及宁波市住房和城乡建设委员会工程质量安全监管处确认的报告内容亦可佐证被上诉人对涉案房屋的室内装修无须领取施工许可证，也未强制性要求对涉案房屋的室内装修进行消防验收，现涉案房屋的土建工程、公共区域装修及室内装修均已通过消防验收，并不影响上诉人合同目的的实现。故上诉人主张被上诉人未按照合同约定交付房屋构成违约并请求解除合同的诉请，本院依法难以支持。上诉人又认为被上诉人未在其发函后三个月内提出异议之诉，故涉案合同依法应予解除，因上诉人行使的合同解除权并不符合约定或法定的解除条件，故上诉人该主张于法无据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17405元，由上诉人张宏哲、刘雅萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞灵波审 判 员 钟康树审 判 员 朱亚君二〇一四年五月十五日代书记员 潘芬芬 来自：