（2014）翔民初字第762号
裁判日期: 2014-05-15
公开日期: 2014-07-18
案件名称
汇嘉（厦门）物业管理有限公司诉林初近物业服务合同纠纷案一审民事判决书1
法院
厦门市翔安区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汇嘉（厦门）物业管理有限公司,林初近
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2014）翔民初字第762号原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司，住所地厦门市思明区水仙路海光大厦12层。法定代表人刘学峰，该公司董事长。委托代理人彭文灿、康锦丽，该公司职员。被告林初近，男，1976年3月21日出生。原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司（以下简称汇嘉物业公司）因与被告林初近物业服务合同纠纷一案，于2014年4月8日向本院提起诉讼。本院于2014年4月8日立案受理后，依法由审判员王瑛适用简易程序于2014年5月8日公开开庭进行了审理。原告汇嘉物业公司的委托代理人彭文灿到庭参加诉讼。被告林初近经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告汇嘉物业公司诉称，2007年9月8日，厦门经济特区房地产开发集团有限公司与原告签订了《“锦绣祥安一期工程”前期物业管理服务委托合同》。厦门经济特区房地产开发集团有限公司将其开发的座落于翔安区锦绣祥安一期工程委托给原告管理，合同对委托管理项目、双方的权利义务、物业管理服务费用、维修责任及费用划分、物业管理服务质量、合同期限、违约责任等内容进行了约定，原告依据合同的约定提供了物业管理服务。被告作为该小区五星六里14号201室（房屋建筑面积169.18平方米）的业主，本应依据合同的约定及时向原告缴纳2010年7月1日至2014年3月31日的物业管理费6090.5元（人民币，下同，45个月＊0.8元／平方米／月＊169.18㎡），2010年7月1日至2014年3月31日的房屋公共维修金1522.6元（45个月＊0.20元／平方米／月＊169.18㎡），2010年7月1日至2014年2月28日的公摊水费135.5元，公摊电费145.6元，但被告却未按时交纳上述费用，已经欠缴上述费用累计7894.2元。同时，依据《“锦绣祥安一期工程”前期物业管理服务委托合同》第二章第十五条约定的附件一《业主临时公约》第五章第十一条的约定（逾期交纳应缴费用的每天按千分之三收取滞纳金）已产生滞纳金暂计11400.48元（滞纳金按日千分之三计算，业主拖欠时间跨度45个月，各种费用收取周期为每季一收）。以上共计19294.7元。原告多次催讨上述费用，被告未缴纳。原告汇嘉物业公司请求判决被告向原告支付欠缴的物业管理费6090.5元，应交纳的房屋公共维修金1522.6元，公摊水费135.5元，公摊电费145.6元及逾期缴交物业管理费滞纳金11400.48元，以上各项合计人民币19294.7元。被告林初近未作答辩。经审理查明，（1）林初近系“特房·锦锈祥安”一期8号楼2层01单元（翔安区五星六里14号201室，建筑面积为169.18平方米）的业主。（2）2007年9月8日，厦门经济特区房地产开发集团有限公司与原告汇嘉物业公司签订了《锦绣祥安一期工程前期物业管理服务委托合同》。厦门经济特区房地产开发集团有限公司将锦绣祥安一期工程委托汇嘉物业公司进行物业管理服务。第二十条约定向市物价局报备前的多层住宅综合管理服务费为每月0.8元／平方米，房屋公共维修金为每月0.2元／平方米。合同签订后，原告汇嘉物业公司为“锦绣祥安一期工程”小区提供物业服务。（3）2008年4月8日，厦门市翔安区发展和改革局出具翔发价（2008）03号《厦门市翔安区发展和改革局关于核定“特房·锦绣祥安”、“特房·美地雅登”一期项目前期物业管理服务收费标准的通知》。2010年7月，厦门市翔安区发展和改革局出具翔发价（2010）11号《厦门市翔安区发展和改革局关于“锦绣祥安”二期物业服务收费有关事项的通知》。2011年10月13日，厦门市翔安区发展和改革局出具《厦门市翔安区发展和改革局核定“特房·锦锈祥安”一期物业服务收费的备案函》，核定了“特房·锦锈祥安”小区物业服务收费为住宅每月1元／平方米、房屋公共维修金为0.2元／平方米。汇嘉物业公司依据上述《“特房·锦锈祥安”前期物业管理服务协议》及相关文件向“特房.锦锈祥安”小区业主收取物业管理综合服务费、房屋公共维修金、公共水电费等其他费用。（4）被告林初近自2010年7月份起未向汇嘉物业公司交纳物业管理服务费用。截至2014年2月28日，原告汇嘉物业公司为被告林初近代缴公共水费135.5元，公共电费145.6元。（5）原告汇嘉物业公司于2011年12月份起在“特房·锦绣祥安”小区宣传栏等处张贴包括林初近在内的小区业主物业管理费欠费情况公示表。上述事实，有原告提供的《锦绣祥安一期工程前期物业管理服务委托合同》、《交房通知》、《厦门市翔安区发展和改革局关于核定“特房·锦锈祥安”、“特房·美地雅登”一期项目前期物业管理服务收费标准的通知》、《厦门市翔安区发展和改革局关于“锦绣祥安”二期物业服务收费有关事项的的通知》、《厦门市翔安区发展和改革局核定“特房·锦锈祥安”、一期物业服务收费的备案函》、《商品房买卖合同备案证明》、厦门电业局翔安供电分局马巷供电所出具的《证明》、《资金往来统一票据》各1份，宣传栏照片各一组及到庭当事人在法庭上的陈述笔录等证据予以证明，因被告林初近未到庭质证，亦未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。原告提供的证据与其陈述能够互相印证，本院予以确认。本院认为，原告汇嘉物业公司是具有合法资质的物业管理公司，其与厦门经济特区房地产开发集团有限公司签订的《“锦绣祥安一期工程”前期物业管理服务委托合同》为双方的真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，依法成立的前期物业服务合同除对开发商、物业服务企业有约束力外，对业主也具法律意义的约束力，业主享有合同中相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整，故汇嘉物业公司与厦门经济特区房地产开发集团有限公司签订的《前期物业管理服务委托合同》对包括被告林初近在内的小区内全体业主均具有约束力。汇嘉物业公司作为“特房·锦绣祥安”小区前期物业管理服务单位，在履行了“特房·锦绣祥安”小区的物业管理服务义务后，有权依据《“锦绣祥安一期工程”前期物业管理服务委托合同》的约定及翔发价（2008）03号《通知》等核定的收费标准向业主及使用人收取相应的物业管理服务费等费用。林初近作为该小区的业主，在接受汇嘉物业公司提供的相关物业管理服务的同时，应当根据物业管理服务合同的约定按时交纳物业管理服务费用。林初近未依约向汇嘉物业公司支付自2010年7月份起的物业管理服务费用，违反了法律的规定，故原告汇嘉物业公司要求被告林初近支付自2010年7月1日至2014年3月31日的物业管理服务费的请求应予支持。根据《锦绣祥安一期工程前期物业管理服务委托合同》的约定，林初近应向汇嘉物业公司支付的自2010年7月1日至2014年3月31日的物业管理服务费为6090.48元（0.8元／平方米·月×169.18平方米×45个月），房屋公共维修金1522.62元（0.20元／平方米·月×169.18平方米×45个月）。此外，公共水、电费是业主使用房屋所形成的费用，汇嘉物业公司代林初近垫付2010年7月1日至2014年3月31日的公用水费135.5元、公用电费145.6元后，林初近有义务向汇嘉物业公司支付该费用。据此，上述物业管理服务费共计7894.2元。关于汇嘉物业公司主张的滞纳金，因汇嘉物业公司并未提供证据证明前期物业服务合同中有约定滞纳金的标准，以及其曾向林初近告知前期物业服务合同中关于滞纳金的约定，也未证明其因林初近逾期付款所遭受的损失，且汇嘉物业公司主张的滞纳金为每日千分之三的标准过分高于银行同期同类贷款利率。林初近未按期向汇嘉物业公司支付物业费，在客观上给汇嘉物业公司造成了一定的损失，因此林初近应向汇嘉物业公司支付滞纳金，滞纳金应相当于逾期付款利息，即按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自原告起诉之日即2014年4月8日起计至判决确定的付款之日。被告林初近经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告林初近于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司支付物业管理服务费6090.48元、房屋公共维修金1522.62元、公用水费135.5元、公用电费145.6元，以上共计7894.2元。二、被告林初近于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司支付滞纳金，滞纳金以7894.2元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年4月8日起计至判决确定的付款之日。三、驳回原告汇嘉（厦门）物业管理有限公司的其它诉讼请求。被告林初近如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元由被告林初近负担，款限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 王 瑛二〇一四年五月十五日书记员（代） 陈惠玲附本案所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自