（2014）沈中民二终字第00983号
裁判日期: 2014-05-15
公开日期: 2014-05-23
案件名称
上诉人单超与被上诉人沈阳五爱天地实业有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
单超,沈阳五爱天地实业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沈中民二终字第00983号上诉人（原审原告）：单超，男，1969年12月30日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。委托代理人：崔增平，辽宁成功金盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳五爱天地实业有限公司，住所地：沈阳市沈河区。法定代表人：刘绍辉，该公司董事长。委托代理人：陶亮，男，1980年7月12日出生，汉族。委托代理人：刘滋文，女，1986年9月21日出生，汉族。上诉人单超与被上诉人沈阳五爱天地实业有限公司因租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河民二初字第1802号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，于2014年5月8日公开开庭，对本案进行了审理。上诉人单超及其委托代理人崔增平，被上诉人沈阳五爱天地实业有限公司的委托代理人陶亮、刘滋文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年11月19日，沈阳五爱天地实业有限公司作为出租方（甲方），单超作为承租方（乙方）签订《店铺租赁合同》，约定甲方将沈阳市沈河区热闹路77号沈阳五爱市场服装城内五楼编码为5B62的店铺租给乙方使用。租赁期限自2011年1月1日至2013年12月31日，其中2011年1月1日至2011年12月31日为租期第一时间段，月租金为人民币29，100元，2012年1月1日至2012年12月31日为租期第二时间段，甲方有上调租金的权利，2013年1月1日至2013年12月31日为租期第三时间段，甲方有上调租金的权利，每一阶段上调租金幅度不高于前一阶段15%。租金付款方式为每三个月交款，于每年1月1日前、4月1日前、7月1日前、10月1日前交付。合同第四条“租赁保证金”约定，在租赁店铺交付使用前，乙方向甲方交纳租赁保证金人民币72，800元，因乙方违约或乙方其他原因致使合同不能继续履行或解除合同，租赁保证金归甲方所有。第八条“合同解除条款”约定，乙方有下列行为之一的，本合同解除，租赁保证金归甲方所有：…（三）未经甲方同意，乙方擅自转租或以任何方式转让本租约下权利或义务的…。第九条“特别约定条款”约定，根据第八条“合同解除条款”约定以下三项特别条款：（一）甲方决定解除合同应当通知乙方，通知方式有邮寄信件至本合同记载的乙方地址（由于乙方提供地址错误或地址变迁未通知甲方，以致于邮件未能寄达，不影响通知的有效性），或将通知送达乙方承租店铺的工作人员，或将通知张贴于承租店铺的墙体等，合同自通知到达乙方时解除…2012年2月20日，单超作为甲方，李爽连作为乙方，签订《合作协议》，协议载明：“甲方将无爱服装城5B62档口使用权与乙方合作经营”、“合作经营日期为2012年3月9日至2013年3月8日止”。2012年12月15日，沈阳五爱天地实业有限公司向单超发出《解除合同通知书》，将该通知张贴于单超承租5B62店铺，内容为“沈阳五爱市场服装城5B62号店铺单超：根据你方与我公司签订的《店铺租赁合同》，你方应履行合同的约定，不得擅自转租，但你方未经我公司同意擅自将店铺另行转租给他人，已构成违约。根据《店铺租赁合同》第八条第（三）款的规定，双方签订的合同于本通知送达之日起自动解除，你方须向我公司归还上述档口，已缴纳的租赁保证金归我司所有，你方还需承担由此给我司造成的其他经济损失。望你方接到本通知三日内办理相关事宜，否则一切后果由你本人承担。”后沈阳五爱天地实业有限公司将诉争5B62店铺收回并另租与他人。单超以沈阳五爱天地实业有限公司单方解除合同侵害其合法利益为由，起诉来院。原审法院认为：单超、沈阳五爱天地实业有限公司于2010年11月19日签订的《店铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。关于单超主张与沈阳五爱天地实业有限公司继续签订店铺租赁合同的问题。根据我国合同法相关规定，当事人需在遵循平等、自愿、公平的原则基础上签订合同，现沈阳五爱天地实业有限公司已于2012年12月15日以“单超未经沈阳五爱天地实业有限公司同意擅自将店铺另行转租给他人，已构成违约”为由通知解除了与单超签订的《店铺租赁合同》，并将诉争店铺另行出租，单超在起诉状中亦认可“2012年12月15日，沈阳五爱天地实业有限公司以单超未经同意擅自将店铺另行转租给他人，根据《店铺租赁合同》第八条第（三）款的规定为由单方解除了与单超签订的《店铺租赁合同》”。单超、沈阳五爱天地实业有限公司双方当事人在本案诉讼期间，不能平等自愿地就店铺租赁事宜达成一致，人民法院亦不能强制要求当事人订立合同，故单超的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于单超主张沈阳五爱天地实业有限公司单方解除合同违约，应当承担每日人民币100元的违约金问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”在本案单超、沈阳五爱天地实业有限公司签订的店铺租赁合同中明确约定了未经沈阳五爱天地实业有限公司同意，单超擅自转租或以任何方式转让本租约下权利或义务的，沈阳五爱天地实业有限公司有权解除合同，沈阳五爱天地实业有限公司决定解除合同的，应当通知单超，通知方式有邮寄信件、送达沈阳五爱天地实业有限公司承租店铺的工作人员，将通知张贴于单超承租店铺的墙体等。该约定应为双方对解除合同条件的约定。单超承租沈阳五爱天地实业有限公司的5B62档口后，以与李爽签订合作协议的形式，实际将其转租给李爽，违反了合同约定，单超、沈阳五爱天地实业有限公司双方合同约定的解除条件成就，沈阳五爱天地实业有限公司依据合同约定将解除合同通知张贴于单超承租店铺，故沈阳五爱天地实业有限公司的解除合同行为符合双方的合同约定及程序，单超该项主张，缺乏依据，本院不予支持。虽在庭审过程中，单超向本院提交了五爱市场2011年五楼租金定价方案明细表（总表）复印件、关于5B03店铺2011年租金的报告复印件、关于5B87（拆分为5B87A、5B87B）店铺续签合同的租金报告复印件及店铺租赁合同和租金收据等证据材料，以证明沈阳五爱天地实业有限公司知道单超转租行为且按规定加收10%租金的问题，虽其提供的五爱市场2011年五楼租金定价方案明细表（总表）复印件和租赁合同的租金标准有相符之处，本院认为，首先，单超除提供五爱市场2011年五楼租金定价方案明细表（总表）复印件外，并未提供其他充分的证据以证明其所主张的上述事实，且其提供该份证据系复印件，不能直接认定相关事实，亦不能作为定案依据。其次，双方当事人于2010年11月19日签订的《店铺租赁合同》中并未明确约定单超增加租金及在增加租金的情况下可以转租，沈阳五爱天地实业有限公司亦未以口头等其他方式告知单超可以转租，显然与单超主张的沈阳五爱天地实业有限公司同意了单超转租不符。最后，“单超增加租金的情况下可以转租”属于双方当事人之间权利义务的重大变更，该重大变更在合同中未作约定，不符合日常经验法则及交易惯例。单超亦未提供证据证明其在签订合同时存在违背真实意思的情形，并且不足以证明沈阳五爱天地实业有限公司默许其转租的行为。沈阳五爱天地实业有限公司在解除合同过程中并不存在违约行为，单超主张沈阳五爱天地实业有限公司承担单方解除合同的违约责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于单超主张沈阳五爱天地实业有限公司双倍返还保证金的问题。根据双方的合同约定，如系单超违约解除合同，租赁保证金归沈阳五爱天地实业有限公司所有，且并无沈阳五爱天地实业有限公司违约双倍返还保证金的约定，本案中，单超违反合同约定转租，导致沈阳五爱天地实业有限公司解除合同，按合同约定租赁保证金应归沈阳五爱天地实业有限公司所有，故单超该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于单超主张沈阳五爱天地实业有限公司赔偿因沈阳五爱天地实业有限公司单方解除合同导致单超经济损失人民币300，000元的问题。沈阳五爱天地实业有限公司因单超转租而行使合同解除权并处分自己所有的店铺，并未构成违约，故单超该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：驳回原告单超的诉讼请求。案件受理费人民币7，300元，由原告单超负担。宣判后，单超不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销沈阳市沈河区人民法院（2013）沈河民二初字第1802号民事判决，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：原审法院认定事实错误，被上诉人是否明知上诉人转租是本案的焦点，原审法院认定上诉人主张被上诉人同意上诉人转租，而又没有证据证明同意转租，因此对上诉人的主张不予支持，这种逻辑是原审法院强加给上诉人的，根据《最高人民法院关于租赁合同纠纷解释》第16条有关规定，被上诉人早已知道上诉人转租的这一事实，却从未提出异议，因此合同解除权已经丧失。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人沈阳五爱天地实业有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人陈述、店铺租赁合同、合作协议、解除合同通知书、收据、照片等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：单超与沈阳五爱天地实业有限公司签订的《店铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于单超与沈阳五爱天地实业有限公司是否应继续签订店铺租赁合同的问题。根据合同法相关规定，当事人须在遵循平等、自愿、公平的原则的基础上签订合同，现沈阳五爱天地实业有限公司已于2012年12月15日以“单超未经沈阳五爱天地实业有限公司同意擅自将店铺另行转租给他人，已构成违约”为由通知解除了与单超签订的《店铺租赁合同》，且将涉案房屋另行出租给他人，因双方当事人在本案诉讼期间，不能平等自愿地就店铺租赁事宜达成一致，人民法院亦不能强制要求当事人订立合同，故原审法院驳回单超的该项请求并无不当。关于单超提出被上诉人单方解除合同违约的上诉主张，应当承担每日100元的违约金问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”在本案双方当事人签订的店铺租赁合同中明确约定了未经沈阳五爱天地实业有限公司同意，单超擅自转租或以任何方式转让本租约下权利或义务的，沈阳五爱天地实业有限公司有权解除合同，沈阳五爱天地实业有限公司决定解除合同的，应当通知单超，通知方式有邮寄信件、送达单超承租店铺的工作人员，将通知张贴于单超承租店铺的墙体等。该约定应为双方对解除合同条件的约定，单超将涉案档口转租给他人，违反了合同约定，双方合同约定的解除条件已成就，沈阳五爱天地实业有限公司依据合同约定将解除合同通知张贴于单超承租店铺，故沈阳五爱天地实业有限公司的解除合同符合双方的合同约定及程序。对单超的该项上诉请求，本院不予支持。关于单超提出沈阳五爱天地实业有限公司应知道其转租房屋的行为，已丧失合同解除权的上诉主张，因单超提供的证据不足以证明沈阳五爱天地实业有限公司应知道其转租房屋的事实，且双方当事人签订的《店铺租赁合同》中并未明确约定单超增加租金及在增加租金的情况下可以转租，沈阳五爱天地实业有限公司亦未以口头等其他方式告知单超可以转租。另外，“增加租金的情况下可以转租”属于双方当事人之间权利义务的重大变更，该重大变更在合同中未作以约定，不符合日常经验法则及交易惯例。故对单超的该项上诉主张，本院不予支持。关于单超上诉主张沈阳五爱天地实业有限公司双倍返还保证金的问题。因双方的合同约定，如单超违约转租导致解除合同，租赁保证金归沈阳五爱天地实业有限公司所有。案中，单超违反合同约定转租，导致沈阳五爱天地实业有限公司通知解除合同，按合同约定租赁保证金归沈阳五爱天地实业有限公司所有。单超要求沈阳五爱天地实业有限公司双倍返还保证金无事实和法律依据，本院不予支持。关于单超上诉主张沈阳五爱天地实业有限公司赔偿因沈阳五爱天地实业有限公司单方解除合同导致单超30万元经济损失问题。沈阳五爱天地实业有限公司因单超转租而行使合同解除权并处分自己所有的店铺，并未构成违约。单超的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7，300元，由上诉人单超负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛审 判 员 姜会军代理审判员 朱闻天二〇一四年五月十五日书 记 员 郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 关注微信公众号“”