（2013）中区法民初字第05210号
裁判日期: 2014-05-15
公开日期: 2014-12-18
案件名称
郑光洪与重庆万康房地产开发有限责任公司、重庆天华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝中区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑光洪,重庆万康房地产开发有限责任公司,重庆天华房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第八条第一款
全文
重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2013）中区法民初字第05210号原告郑光洪，男，1976年5月30日出生，汉族，住四川省富顺县。委托代理人雷少晶，重庆兴胜律师事务所律师。委托代理人傅家强，重庆兴胜律师事务所律师。被告重庆万康房地产开发有限责任公司，住所地重庆市渝中区上大田湾65号-1#第3层，组织机构代码20294571-5。法定代表人梁锡惠，该公司经理。委托代理人王东，重庆雷力律师事务所律师。被告重庆天华房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区建北三支路8号A座11楼，组织机构代码62190331-7。法定代表人米务军，该公司董事长。委托代理人唐波，该公司员工。原告郑光洪与被告重庆万康房地产开发有限责任公司（以下简称“万康公司”）、被告重庆天华房地产开发有限公司（以下简称“天华公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员纪远征独任审判，公开开庭进行了审理，书记员张亚婷担任法庭记录。原告郑光洪及其委托代理人雷少晶、傅家强，被告天华公司的委托代理人唐波到庭参加诉讼，被告万康公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。原告郑光洪诉称，2011年1月18日，原被告双方签署了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告购买两被告修建的重庆市渝中区嘉陵江滨江路208号1幢1单元10-10商品房屋，房价款为人民币265959元整。原告于签约当日按照合同约定支付给两被告人民币115959元，余款150000元合同约定为通过银行按揭支付给被告。根据双方合同约定，被告应于2011年12月31日前将竣工验收完毕的房屋交付乙方，但房屋至今仍未交付。按照买卖合同第九条之约定，被告如未按约定将商品房交付给原告，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，被告自合同约定的最后交付期限的第二日起应按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。虽然合同约定逾期交房违约金于该商品房实际交付之日起30日内支付，但该约定严重侵犯了原告的合法权益，不符合合同法规定的公平原则。并且合同约定的交房时间早已超过，被告仍因种种原因不能交付，故系恶意阻止支付违约金的条件成就，根据法律规定应视为支付违约金条件已成就。因被告未办理预售登记备案手续，导致原告郑光洪按揭贷款手续至今未能办理，故房屋余款150000未付。现请求法院判决：1、二被告立即交付商品房给原告；2、二被告支付原告2012年7月1日起至2013年4月18日期间逾期交房违约金10158元（115959元×0.3‰×292天），二被告承担连带责任；被告天华公司辩称，对违约金金额及计算方法及结果无异议。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条关于甲方逾期交房的违约责任第1条（2）项约定：逾期交房违约金于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。因此被告向原告支付违约金的前提条件尚未成就，在房屋未实际交付前原告无权起诉被告要求支付逾期交房违约金。因此我方认为不应当支付违约金。因被告天华公司未办理预售登记备案手续，导致原告郑光洪按揭贷款手续至今未能办理，故房屋余款150000未付。请求驳回原告的诉讼请求。被告万康公司未答辩。经审理查明，2011年1月18日，万康公司、天华公司（合同中称甲方）与郑光洪（合同中称乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买重庆市渝中区嘉陵江滨江路208号1幢1单元10-10房屋，套内建筑面积42.69平方米，成交金额265959元。约定首付款115959元，余款150000元以银行按揭方式付给甲方；甲方应当在2011年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第九条甲方逾期交房的违约责任约定，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3.0的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订当日郑光洪支付了首付款115959元，因被告万康公司、天华公司未按约办理预售登记备案手续，导致原告郑光洪按揭贷款手续至今未能办理，故房屋余款150000未付。另查明，本案争议房屋目前尚未通过竣工验收备案登记，也没有完成新建登记。天华公司、万康公司未向郑光洪交付本案争议房屋。又查明，万康公司、天华公司已向郑光洪支付2012年1月1日至2012年6月30日期间逾期交房违约金。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、收据等证据及双方当事人的陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本案有两个争议焦点，本院分别评述如下：一、关于原告要求二被告立即交付商品房的诉讼请求。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中明确约定二被告应当在2011年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付使用，但本案争议房屋尚未通过竣工验收备案登记，原告请求立即交付房屋的条件尚不具备，该请求应予驳回。二、关于原告要求二被告支付逾期交房违约金的请求。本院认为：首先，二被告未按合同约定于2011年12月31日前交付房屋，已构成违约。其次，双方当事人在商品房买卖合同中约定“于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。该约定并非提供合同条款的当事人免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，因而是有效合同条款。但本案应于2011年12月31日前交付房屋，至原告起诉已一年有余，被告仍未完成争议房屋的竣工备案登记，不能向原告交付房屋，致使支付逾期交房违约金的条件不能成就。被告并以此为由抗辩，拒不向原告支付后续逾期交房违约金。对此，可认定为被告为了自已的利益，不正当地阻止违约金支付条件的成就。《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。故本案应当视为条件成就。第三，本案中原告虽然只是支付了首付款115959元，但系因被告原因致使原告没能办理按揭贷款手续，且原告也是以首付款115959元为计算依据请求支付逾期交房违约金，被告也曾向原告支付2012年1月1日至2012年6月30日期间逾期交房违约金，被告天华公司对上述违约金金额及计算方法及结果也无异议，故原告请求被告支付2012年7月1日起至2013年4月18日期间逾期交房违约金符合法律规定，本院予以支持。故被告应向原告支付2012年7月1日起至2013年4月18日期间逾期交房违约金10158元（115959元×0.3‰×292天）。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第二款之规定，判决如下：一、被告重庆天华房地产开发有限公司、被告重庆万康房地产开发有限责任公司在本判决生效后立即支付原告郑光洪2012年7月1日起至2013年4月18日期间逾期交房违约金10158元，被告重庆天华房地产开发有限公司、被告重庆万康房地产开发有限责任公司就该支付义务承担连带责任；二、驳回原告郑光洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费64元，减半收取32元，由被告重庆天华房地产开发有限公司、被告重庆万康房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员 纪远征二〇一四年五月十五日书 记 员 张亚婷 微信公众号“”