（2014）威民一终字第120号
裁判日期: 2014-05-15
公开日期: 2014-05-28
案件名称
王云香与威海君悦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王云香,威海君悦房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）威民一终字第120号上诉人（原审原告）王云香，女，1950年5月2日出生，汉族。委托代理人王春雷，山东文旭律师事务所律师。委托代理人徐风文，山东文旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）威海君悦房地产开发有限公司。法定代表人张乳华，董事长。委托代理人龙海，山东鸿源律师事务所律师。上诉人王云香因商品房预售合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2013）威环民初字第2121号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2011年8月15日，原、被告签订商品房预售合同一份，约定原告购买被告开发的位于威海市环翠区山海华府26号301室的房屋一套，房屋总价款为2750000元，被告应当在2011年12月31日前将房屋所在建设工程经单体竣工验收合格的涉案房屋交付原告使用，该房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告限期办理交接手续，同时签订相关的物业管理合同。销售商品住宅的，被告同时向原告提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》。被告如未按合同约定的期限将房屋交付原告使用，逾期不超过30日的，每逾期一天向原告支付总房款0.03％的违约金；逾期超过30日的，原告有权解除合同，被告承担违约责任，按总房款的0.03％向原告支付违约金，原告不解除合同的，每逾期一天被告向原告支付总房款0.03％违约金；被告应在该房综合验收合格交付使用后90日内协助原告办理房屋产权转移手续。合同所附附件二合同补充协议中第一条载明“被告书面通知原告办理交接手续后，原告无正当理由拒绝接受的，每迟延一天，向被告支付总房款的0.1％的违约金，如按原告在商品房预售合同中提供的地址无法送达，仍视为被告已书面通知，并由原告承担相关法律责任”，第三条载明“办理交接手续时原告需交纳费用包括：水、电使用的预交费，原告缴纳完以上费用并与物业公司办理完相关手续后方可进户”。同日，原、被告双方另签订“山海华府’’购房补充协议一份，载明原告购买威海市环翠区山海华府26号301房（施工号B8一02），在收房时，如房屋质量未达到国家要求质量标准，被告需负责对房屋进行修缮；除《商品房预售合同》中约定的交房标准外，原告所购买的房屋配套还有排水系统、弱电系统（电话、闭路电视、网络）及局域网通讯；屋顶露台及一切院子使用权归原告所有。以上合同签订后，2011年10月17日，原告向被告支付购房款2750000元。被告则曾于2011年12月20日向原告书面邮寄送达入住通知书一份，原告表示此前其曾发现房屋存在质量问题，被告一直未予修复，故原告未办理收房手续，直至2013年7月8日原告方办理了相应收房手续，签订物业合同、交纳物业费并领取了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。此后原告又于2013年1O月1O日以被告存在违约行为为由诉至原审法院，要求被告支付逾期交房违约金458700元（自2011年12月31日至2013年7月8日，以总房款2750000元为基数，每日万分之三计算）；被告协助原告办理诉争房屋的产权登记手续。原审诉讼中，原告为证实涉案房屋存在质量问题，提供证据一、谈话录音录像一组四份，载录有原告夫妇与被告员工徐英奇对话内容为因涉案房屋存在漏水等问题，由被告进行修复后原告夫妇方办理收房手续的录音录像；证据二、照片一宗，显示存在管线外露等现象；以上证据拟证实涉案房屋存在质量及安全问题，达不到居住使用条件，且尚未整改完毕。经质证，被告主张证据一虽系被告员工徐英奇与原告夫妇的对话录音录像，但并不能作为认定房屋存在质量问题的证据，业主因房屋使用与开发商进行协调，开发商有义务配合业主合理使用房屋，因此该证据不能作为原告迟延接收房屋的合理抗辩事由；证据二真实性及关联性无法确认。而被告为证实其不存在违约行为，提供了工程竣工质量验收报告及建设工程质量监督报告（盖有威海市建设工程质量造价监督管理站印章）各一份，以证实涉案房屋已于2010年12月21日由建设单位、施工单位、设计单位、监理单位等组织验收，并于201O年12月31日进行了备案，因此涉案房屋在合同约定的期限内具备合同约定的房屋交付条件。经质证，原告对于该两份证据的真实性均无异议，但主张工程竣工质量验收报告系由与涉案工程有利害关系的相关企业出具，没有任何职权部门的认可，且涉及消防、水电、通讯等与生活息息相关的相关部门并未参与验收，不能证明涉案房屋质量合格，能够正常居住使用；而建设工程质量监督报告在工程质量评价表中“对工程质量缺陷的处理情况意见”一栏是空文，即未对该项工程的质量缺陷进行处理，且评价表中明确是对工程质量的抽查而非全面检查，从而造成涉案房屋质量缺陷。另外涉案房屋单体竣工验收合格是涉案房屋交付使用的必备条件之一，而非充分条件，还应满足城市规划、消防法等强制性法律规定的验收条件，因此被告以通过单体验收合格即符合交付条件，违反了相关法律的强制性规定。另查，山海华府26号楼与原施工号B8号楼为同一楼。涉案房屋所在工程项目则已综合验收完毕，具备办理房屋产权登记手续的条件。原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、合同等证据在案为证。原审法院认为，原、被告签订的商品房预售合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该商品房预售合同合法有效，双方应全面照约履行。该合同中明确约定了被告将房屋交付给原告使用的条件和期限，即被告应当在2011年l2月31日前将经单体竣工验收合格的商品房交付原告使用。现双方对于房屋是否在约定的期限内具备约定交付房屋的条件存在争议，原、被告签订的合同约定交付房屋的条件为通过单体验收，根据我国现行法规、政策的相关规定，建筑工程单体验收的程序为：单体工程竣工质量验收工作，由建设单位负责组织实施，建设单位应在单体工程竣工验收7个工作日前，成立由建设、勘察、设计、施工、监理等单位专业技术人员组成的“单体工程竣工质量验收工作组”负责单体工程竣工的质量验收工作，工作组按照单体工程竣工质量验收工作程序对工程进行验收并形成《竣工工程质量验收报告》，验收工作组成员在该报告上签字。因此单体竣工验收合格的时间即应以以上单位出具《工程竣工质量验收报告》时间为准，故根据被告所提供的竣工工程质量验收报告可以认定，涉案房屋所在建筑物已于2010年12月21日通过单体竣工验收合格，即涉案房屋在双方合同约定的时间内已经具备交付条件，且被告作为出卖人亦已书面通知原告办理入住手续，而原告所主张的涉案房屋存在质量问题等瑕疵，其作为房屋受让方有权要求作为出让方的被告进行修复，如对其造成损失亦可主张赔偿，但不能以此认定被告即存在逾期交房的违约行为，故原告要求被告承担逾期交房的违约责任，理由不当，不予支持。对于原告主张的要求被告协助办理涉案房屋产权登记手续的诉讼请求，因涉案房屋已通过综合验收，具备办理房屋产权登记的条件，现已届至双方约定的履行期限，故原告要求被告协助原告办理山海华府26号301室房屋产权登记手续的诉讼请求，理由正当，予以支持。综上所述，原告诉讼请求中的合理部分，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告于判决生效后十日内协助原告办理山海华府-26号-301室房屋产权登记手续；二、驳回原告要求被告支付逾期交房违约金458700元的诉讼请求。案件受理费9741元，由原告负担7521元，被告负担2220元。宣判后，上诉人王云香不服原审法院判决，向本院提起上诉称，诉争房屋在合同约定的交付房屋期限内并不具备合同及补充协议约定的交付条件，且无法正常使用，被上诉人亦未在约定期限内通知上诉人交付房屋，故不能认定诉争房屋在约定交房期限内已具备交付条件，被上诉人逾期交付房屋的行为已构成违约，应承担相应的逾期交房之违约责任。故请求撤销原判，依法改判。被上诉人威海君悦房地产开发有限公司答辩称，诉争房屋在合同约定的交房期限内已具备交付条件，被上诉人亦通知上诉人接受房屋，但上诉人拒绝接收，不能认定被上诉人存在违约行为。故原判正确，请求维持。经本院二审审理查明，上诉人主张诉争房屋不具备补充协议约定的排水系统、弱电系统（电话、闭路电视、网络）及局域网通讯等配套条件，被上诉人予以否认，并主张诉争房屋已经单体竣工验收合格，其中的排水系统、弱电系统（电话、闭路电视、网络）及局域网通讯等项目已经按照验收程序予以分项验收，为此补充提供了威海市建设档案管理处备案的单体竣工验收分项验收资料一宗在案佐证。本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，诉讼中，被上诉人提供了涉案工程的工程竣工质量验收报告及建设工程质量监督报告（盖有威海市建设工程质量造价监督管理站印章），经质证，上诉人对该证据的真实性无异议。结合被上诉人二审中补充提供的已备案的工程分项验收资料，可以证实涉案房屋已于2010年12月21日由建设单位、施工单位、设计单位、监理单位等组织验收，验收过程中并对补充协议中约定的配套工程进行了分项验收，且于201O年12月31日进行了备案，故应认定涉案房屋在合同约定的期限内已单体竣工验收合格，具备了合同约定的房屋交付条件。上诉人主张诉争房屋在约定交付期限内不具备交付条件，与事实不符，且无证据证实，其该主张本院不予采纳。现查明，被上诉人已在合同约定的交付房屋期限内即2011年12月20日向上诉人邮寄送达了入住通知书，明确记载上诉人应在指定期限内办理房屋交接手续，上诉人亦收到了该通知，故应认定被上诉人已履行交付房屋的合同义务，被上诉人拒收房屋后果不应由被上诉人承担。至于诉争房屋交付时是否存在质量瑕疵，上诉人有权要求被上诉人进行修复，如对其造成损失亦可另行主张赔偿，但不能以此拒收房屋并认定上诉人存在逾期交房的违约行为。综上，上诉人以被上诉人构成逾期交房为由要求其承担逾期交房的违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9741元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长 于大海代理审判员 侯善斌代理审判员 蒋 涛二〇一四年五月十五日书 记 员 王红云 来自：