（2014）金民二初字第96号
裁判日期: 2014-05-15
公开日期: 2015-06-27
案件名称
河南省金土地实业发展有限公司与太平人寿保险有限公司河南分公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市金水区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
河南省金土地实业发展有限公司,太平人寿保险有限公司河南分公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2014）金民二初字第96号原告河南省金土地实业发展有限公司，住所地郑州市。法定代表人潘殿臣。委托代理人苟吉芝、张才华（实习），河南则政鼎律师事务所律师。被告太平人寿保险有限公司河南分公司，营业场所郑州市郑东新区商务外环路1号蓝码地王大厦5-8层。负责人董红婴，总经理。委托代理人高云，河南仟问律师事务所律师。原告河南省金土地实业发展有限公司诉被告太平人寿保险有限公司河南分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人苟吉芝、张才华，被告委托代理人高云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年6月12日，原、被告之间签订《房屋租赁合同》，双方约定租赁期限为2012年7月1日至2014年6月30日，被告在原告书面同意和不破坏该房屋主体结构的基础上，可根据需要对该房屋进行装修和设立广告标识，费用由被告承担，并约定在租赁期内，原告提前收回房屋或者被告中途提前退租，应提前以书面形式通知另一方，并按六个月的房租向另一方支付违约金。2013年11月20日被告以口头形式、11月22日以电子邮件形式通知原告其要求提前退租，未征得原告意见，并开始搬运办公用品。租赁期内，被告未经原告允许，擅自改变房屋结构，更改房屋水路、电路、等设施，被告退租未按合同约定提前三个月以书面形式通知原告，自行搬离房屋并大肆拆卸装修装饰，造成房屋内部大面积破坏，短期内无法恢复原状，难以出租，给原告造成重大损失。请求1、判令被告支付一个月零二十天房租57715元、违约金207776元、房屋重新装修损失160344元，共计356577元（已减去保证金69258元）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、原告要求的房租不成立，因为被告已经将房租交到2013年12月30日，原告同意解除合同的日期为12月10日，不存在补交房租的问题；2、原告要求的支付房屋重新装修损失费无依据，房屋的主体结构被告未进行改造，房屋已经对外转租，原告没有重新装修的必要，原告的损失应在违约金额不足以补偿损失的情况下再行支付。3、原告要求的违约金过高，违约金具有补偿的性质，原告依据将房屋对外转租，被告要求酌减，被告建议违约金以房租的两个月较为合适。原告为支持其诉讼请求，举证如下：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》一份：证明原、被告之间存在房屋租赁的事实；2、原、被告签订的《物业管理协议》一份：证明原、被告之间存在物业管理的事实；3、被告告知原告提前解除房屋租赁合同的电子邮件复印件一份：证明被告于2013年11月22日第一次告知原告提前解约的事实；4、原告关于被告提前解除房屋租赁合同的复函一份：证明原告收到被告提前解约的通知及回复的事实；5、被告关于解除纬五路房屋租赁合同的数码告知函一份：证明被告于2013年12月24日书面告知原告提前解约的事实；6、被告对原告关于提前解约复函的回函一份：证明被告与2013年12月25日回复原告就提前解约一事复函的回复；7、供销大厦4楼装修报价单一份：证明原告因恢复被告对该租赁场所的破坏所需费用的事实；8、郑州市黄河公证书一份：证明被告对其承租场所造成的破坏程度及修复所需费用的事实。被告举证如下：1、被告发送给原告的邮件：证明被告与11月22日向原告出解除合同的通知；2、原告复函：证明原告于2013年12月10日统一双方解除合同；3、录音、照片一组：证明原告已将供销大厦四层出租，原告要求违约金应适当减少，房屋损失修复费不予支持。经审理查明，2012年6月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，载明：被告承租原告的坐落于金水区纬五路12号供销大厦四楼全部房屋，共1518平方米，租赁期限自2012年7月1日至2014年6月30日止；每年租金415552元，每半年费用为207776元，每次由被告提前15天交付给原告，原告交付房屋时，被告应向原告支付房屋租赁保证金69258元，租赁关系终止时，保证金除抵充应由被告承担的费用外，剩余部分无息返还被告；租赁期满或合同解除后，被告应立即向原告返还房屋及附属设施，被告不得就装修费、改造费、转让费等问题向原告或该房屋的新承租方提出任何补偿要求；被告在交清所欠原告的一切费用后，其添置的可移动的设备设施由被告方收回，不能移动、拆除的设备设施及装修、装饰归原告所有；租赁期内，原告提前收回房屋或被告中途提前退租，应提前三个月以书面形式通知另一方，并按六个月的房租向另一方支付违约金。庭审中，被告主张租金已交付至2013年12月30日，原告对此无异议。原、被告双方履行合同至2013年11月20日，被告通知原告解除租赁合同，原告接到被告通知后同意解除合同。被告遂搬离所租房屋。但原告认为因被告未按约定提前三个月以书面的形式通知原告并破坏房屋装修，应向原告承担违约责任和赔偿责任，原告遂诉至本院。本院认为，原、双方签订的合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原，被告双方在合同中约定提前15天交付每下一个半年度的房租，但双方在应交2014年上半年度租金的15天前已解除合同，根据公平原则，被告在解除合同后未再占有使用该房屋，被告应按合同承担违约责任，不必继续承担交房租的义务，对原告的该项诉讼请求，理由不充分，本院不予支持；关于原告要求被告支付违约金诉讼请求，因被告未将合同履行完毕，提前解除合同，按合同约定应承担违约责任，按六个月的房租向另一方支付违约金，故原告请求被告承担违约责任的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。双方在合同中约定租赁关系终止时，保证金应抵充应由被告承担的费用，原告在起诉时也表示要冲抵，故被告在支付违约金时可将交付的保证金用于冲抵部分违约金，违约金应为138518元（207776元违约金减去69258保证金）；关于原告主张的重新装修房屋损失费160344元，原告提供的证据仅是装修报价，未能证明该装修费用实际发生，故原告的证据不足以证明其主张，对此项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告太平人寿保险有限公司河南分公司于本判决生效后十日向原告河南省金土地实业发展有限公司支付违约金138518元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6649元，由被告负担2583元，原告负担4066元。此款原告已预交，不再退还，待被告在履行本判决规定的付款义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭据交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 朱智勇代理审判员 刘美丽人民陪审员 杨巧云二〇一四年五月十五日书 记 员 孙盼盼 搜索“”